punt:
He revisado mis datos y tengo que hacer una corrección en la anécdota que te he contado.
El banco subió el suelo del 3,5 % al 4,95 %.
También cambió el techo que pasó del 12 % al 15 %.
punt:
¿Pero que es lo que me está contando?
Cuando baja el interés y se me aplica una cláusula de suelo, el banco se está beneficiando ampliando el diferencial.
¿Para que? ¿Para tapar la mala gestión de los bancos? ¿Para que sigan captando clientes y haciendo negocio con lo que a mi me cobran de más?
Ni con los tipos al 12% se llegaría al techo de la mayoría de las hipotecas que yo conozco. Solo conozco una con el 12% de techo y el resto con el 15%.
Y te voy a contar una anecdota muy graciosa:
Unos señores van a firmar una compra-venta en el último día del año. Se subrogan en una hipoteca con un suelo estipulado en el 3,5 % y se realiza una novación sobre la hipoteca para ampliar el préstamo. El banco manda la minuta a la notaría pero se la esconde al cliente que confiado se presenta a la firma sin exigir todos los detalles (el banco selecciona estratégicamente cuales son los que le envia al cliente).
¡Sorpresa, el banco ha subido el suelo al 4,5 % y ya no hay más dias del año para firmar!
Hay muchas formas de timar a la gente.
[aar2010] (sigue)
Hasta ahora, las cláusulas de suelo han actuado por unos tipos de interés, artificialmente bajos a fin de "estimular" las economías afectadas por la crisis: en una situación normal, los tipos de interés permanecen estables y no actúan las cláusulas de suelo ni de techo.
Pero esos mismos tipos no se mantendrán eternamente tan bajos porque ese estímulo tiene un gran coste y un efecto limitado: según algunas economías van empeorando, las rebajas en el tipo de interés dejan de surtir efecto en ellas por sumarse una prima de riesgo creciente (en Grecia se supera el 12% y España ya ha superado el 4%).
Por eso, tras mantener bajo por un tiempo el tipo de interés del BCE, hay que volverlo a subir. Aunque el Euribor no crece en la misma medida que los tipos del BCE + la prima de riesgo, sí lo hace proporcionalmente, lo que se traduce en un grave encarecimiento de las hipotecas (he intentado buscar cómo va el interés para las hipotecas variables griegas, pero no lo he encontrado)
Así pues, como España se vaya al garete y nos echen del Euro (cosa posible y hasta probable), me temo que mucha gente deseará tener vigentes cláusulas de techo. Recuerde que antes del euro los tipos de interés rondaban el 12%.
¿Recuerda el libro de Hazlitt "Economía en una lección"? La lección es evitar ser cortos de miras, analizar los efectos indirectos de las acciones, tener en cuenta el largo plazo.
Yo tengo una hipoteca a 40 años y apenas llevo 5 desde que la contraté. En estos 5 años se ha pasado de una crisis que no se veía pero se anunciaba a una crisis real, a unos estímulos en forma de gasto público y dinero artificialmente barato... hasta llegar a hoy, con el agotamiento de los fondos públicos, el inicio de la senda alcista en los tipos de interés y la posibilidad muy real de tener que "dejar caer" algunos países para evitar la quiebra de todos los demás.
Y la crisis sigue. No olvide lo que hoy mismo se publica: "Los analistas apuntan a febrero como fecha para el rescate a España".
Reflexione mirando al futuro previsible y piense si realmente un suelo del 2% es algo tan abusivo sólo porque AÚN no se han hecho necesarias las cláusulas de techo.
Un saludo.
[aar2010] No se preocupe, ya que es fácil dar debates por finiquitados sin estarlo realmente.
Me extraña eso que dice de que la cláusula de suelo se establece al interés calculado en el momento de la firma, ya que al menos en mi caso no fue así: mi hipoteca ha llegado a bajar bastante desde que se contrató.
Así pues, habría que ver qué cláusulas de suelo son abusivas y cuáles no. Enlazo una discusión en la que un autodenominado jurista comenta que una cláusula de suelo del 2 o el 2,5% no es probable que se considere abusiva (los bancos son entidades con ánimo de lucro y tienen derecho a beneficio). A partir del 4% sí podrían considerarse abusivas, pero en estos casos lo normal es reajustarla a valores más normales (alguien menciona una rebaja del 3,25% al 1,90%):
_http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/309655-como-quitar-suelo-hipotecas
Pero me pregunta si conozco a alguien que se haya beneficiado de la cláusula de techo. ¿Debo contestar teniendo en cuenta la evolución de la crisis o sin tenerla en cuenta?
Si es lo segundo, la respuesta es "no". O mejor dicho, "aún no".
Pero lo relevante es lo primero, ya que estamos a mitad de la crisis y ésta sigue evolucionando ¿Cree que porque hasta ahora no se han alcanzado las cláusulas de techo no se va a dar ese caso en un futuro próximo?
(sigue)
Punt:
Siento no haber leído sus 3 últimos comentarios hasta hoy.
Después de tanto tiempo y tras su extensa defensa de la banca, solo le voy a contestar a una cosa:
Todas y cada una de las cláusulas de suelo que yo conozco son de hipotecas en tiempos del euro.
Y en todas, el suelo siempre lo fija el banco en el tipo del momento más el diferencial (es decir al tipo de partida), con lo que siempre podrá subir pero nunca bajar.
El sentido que tiene la aplicación de la cláusula de suelo después del euro es simplemente sacarle el dinero a los clientes. ¡La banca siempre gana!
Y le vuelvo a hacer una pregunta a la que nadie me ha contestado: Yo conozco a muchas personas a las que su banco les está penalizando actualmente al aplicar la cláusula de suelo. ¿Conoce usted a alguien que se haya beneficiado alguna vez de la cláusula de techo?
[aar2010] Una pequeña corrección: la subida entre 1990 y 2000 fue menor de lo que pongo, ya que se produjo aún con la peseta y hubo una crisis económica a mediados de la década.
Aun así, el importe por el que se realizaban las compraventas inmobiliarias seguía subiendo debido a la inflación que produjeron las sucesivas devaluaciones de la peseta.
Además, la explosión en los precios se produjo a raíz de la entrada en el euro, entrada que se produjo el 1 de enero de 1999 (aunque las subidas de precios fueron relativamente moderadas durante el primer año, al menos en el mercado inmobiliario).
Con todo ello, probablemente habría sido más realista hablar de un precio de 30 o 35 millones en el año 2000, en lugar de los 50 que puse (todo sea dicho, he puesto las cifras de memoria, según los precios que he conocido por parte de fuentes diversas).
Sea como sea, esta corrección no contradice el medio siglo de subidas o, a lo sumo, poco más que estabilizaciones en los precios inmobiliarios.
Un saludo.
[aar2010] Pero sigo (que datos hay muchos):
En 1929 mucha gente lo perdió todo con el crack y de ellos no fueron pocos los que se suicidaron: habían invertido sin ser conscientes del riesgo que conllevaba vivir en una burbuja (de hecho, sin ser conscientes de que vivían en una burbuja) y animados por el hecho comprobado de que la riqueza crecía bajo las piedras sin esfuerzo. Por ello, se conoce a la década anterior como "los alegres años 20".
Pues bien: el mercado inmobiliario ES un mercado de inversión, aunque uno pueda habitar su propia inversión. Como tal, el valor de lo que se comercia es volátil, de modo que hay que intentar evaluar adecuadamente los riesgos y, si no se está seguro, actuar con prudencia.
No se ha hecho esto porque llevábamos casi medio siglo de subidas continuas en los precios inmobiliarios. ¿Recuerda vd. alguna bajada mínimamente importante en los precios inmobiliarios, digamos en democracia? Un piso nuevo costaba:
- A principios de los 70, entre medio millón y un millón de pesetas
- En el 80, 5 millones
- En el 90, 20 millones
- En el 2000, 50 millones
- En 2007, 80 millones
...
Viendo esto, tanto bancos como clientes consideraban una constante que el valor de un inmueble subía siempre.
Sólo un puñado de economistas agoreros hablaba de "burbuja", pero tanto gobiernos como otros importantes economistas lo negaban por catastrofista (y "atipatriótico", ZP dixit): se silenciaron estas voces proféticas "matando al mensajero", como en el paradigmático caso de James Crosby:
_http://www.libertaddigital.com/economia/dimite-un-asesor-del-gobierno-de-brown-por-despedir-a-un-analista-que-predijo-la-crisis-1276350559/
Si todo el mundo SABÍA que no había riesgo, ¿por qué cargar ahora las tintas contra esos bancos que tampoco vieron el riesgo y que, como todos, se han pillado los dedos? Ellos concedieron los créditos en el convencimiento (errado, pero sincero) de que el valor del inmueble hipotecado siempre iba a ser superior al de la deuda, de modo que una ejecución hipotecaria nunca necesitaría acudir a avales adicionales.
¿No peca de falta de honradez el hacer leña del árbol caído... a toro pasado? Critíquense los absurdos y peligrosos "planes de rescate" políticos, pero no la concesión de hipotecas en un momento en que no se veía el peligro.
Un saludo.
PD: ¿De cuándo son esas hipotecas que conoce que tienen una cláusula de suelo del 4%? ¿No serán de cuando los tipos eran del 12%? Porque un suelo a semejante interés no tiene sentido después del euro.
[aar2010] Empezando por el final: ¿En serio cree que los asesores de ZP... le asesoran? Esa legión de lameculos sólo está para eso, para darle a la lengua.
Y sobre el tema que nos ocupa, no digo que los bancos sean unos santos, sino que tanto bancos como clientes acudieron atolondradamente al "beneficio fácil", como moscas:
A un panal de rica miel
Cien mil moscas acudieron
Que por golosas murieron
Presas de patas en él.
Y digo también que existe una cosa que se llama "responsabilidad" y que incluye, entre otras cosas, el cumplir con los contratos que se firman, en los términos que se firmaron, tanto por una parte como por la otra.
Pongamos que se hace lo que vd. propone y se establece la dación en pago como fórmula única para la concesión de hipotecas. ¿Cree acaso que ese es el único parámetro que rige ese mercado? Vale, se harán tasaciones más conservadoras y se concederán créditos por no más del 80% del valor del inmueble, pero también se concederán las hipotecas a intereses más altos y, sobre todo, se concederán muchas menos hipotecas y quienes tienen menos medios quedarán excluidos. ¿Ha visto vd. cómo se ha puesto a parir a la banca porque "no conceden suficientes créditos"? Como a un banco se le ocurra ser "demasiado conservador", se lo comen con patatas.
En 2002, Álvarez Cascos declaró que si la vivienda estaba tan cara era "porque muchos españoles podían pagarla" (_http://www.elmundo.es/elmundo/2002/10/15/economia/1034692794.html).
Por estas palabras los socialistas se le lanzaron a la yugular, pero Cascos sólo había enunciado una verdad (que sería el punto de partida de la crisis inmobiliaria española, por la falta de perspectiva de ser "nuevos ricos"): con la entrada en el euro, el dinero se abarató tanto en España que la mayoría de los mercados experimentaron una expansión sin precedentes.
Veamos el dato: utilizo una calculadora hipotecaria cualquiera para ver el antes y después del euro:
- Antes: hipoteca por 120.000eur a 20 años con un interés del 12% = 1321,30 eur/mes
- Después: hipoteca por 240.000eur a 20 años con un interés del 3% = 1331,03 eur/mes
(y 1.214,12eur/mes al 2%, que es lo habitual en las cláusulas de suelo)
Es decir, tras la entrada en el euro costaba prácticamente lo mismo comprar un piso que costase el doble. ¿Cómo demonios no iban a subir los precios? ¿Qué banco y qué cliente no se subiría a ese carro, respaldado por "Europa"?
Un saludo.
punt:
Al parecer según defiende usted, los bancos no participan de este timo de la estampita al cliente. El motivo para usted es que el cliente ha ido libremente a buscar al banco que le time.
Yo creo que todo se arreglaba poniendo como garantía solo el inmueble hipotecado. De esta forma se harían tasaciones reales y los bancos no prestarían alegremente a clientes que saben de sobra que difícilmente van a poder devolver los préstamos. También se contribuiría a que los precios de mercado no se inflaran artificialmente.
También creo que se deberían anular las cláusulas abusivas de suelo con carácter retroactivo.
Yo se de casos en los que los precios descabellados de los inmuebles hipotecados eran evidentes cuando los bancos prestaron el dinero. Y no me cabe la menor duda de que el principal culpable en estos casos son los bancos que sabían perfectamente en que trampa estaban metiendo a sus clientes pero que no querían renunciar a su parte del pastel.
De acuerdo, una tasación real tiene fecha de caducidad. Si la tasación está inflada y el banco la da por válida, debería asumir el sobrevalor tasado.
Según usted, en la formación de ese valor de mercado no habrían influido los bancos. ¿Los bancos no contribuyeron a inflar la burbuja inmobiliaria dando préstamos a quienes no debían y aceptando tasaciones infladas?
El que haya comprado un coche con el préstamo hipotecario que lo pague pero yo no hablo de eso. Hablo de personas que están hasta el cuello porque les engañaron y pagaron un precio por su vivienda que nunca lo ha valido. Si el banco hubiera sido honesto no hubiera concedido nunca ese préstamo y le aseguro que hoy en día esas personas se lo agradecerían y también se lo agradeceríamos los que con nuestros impuestos tenemos que tapar los agujeros de la mala gestión de los bancos.
ZP creo que tiene cientos de asesores que no los paga el precisamente y además creo que sus meteduras de pata van a influir poco en sus finanzas. Compararlo con las familias que tienen dificultad en pagar sus hipotecas me parece excesivo.
[aar2010] Pues le cuento lo que hay, ni más ni menos.
Por cierto, sería de lo más interesante que detallase vd. un poco mejor sus graciosas anecdotillas, porque ni es lo mismo un banco u otro, ni es lo mismo un momento u otro. ¿Cuándo y con quién se establecieron esas cláusulas?
Naturalmente, en una situación de subida importante de los tipos de interés (como la que está empezando a sufrir Grecia y nosotros estamos abocados) la cláusula de techo actuaría y ese mismo diferencial que vd. tanto denosta para la cláusula de suelo se volvería en contra del banco en el caso de la cláusula de techo.
Grecia aún no se ha estampado, de modo que lo que hay hoy allí no es ni por asomo lo peor que puede llegar a haber. En cuanto empiecen a ejecutarse las quitas, a Grecia no le va a prestar un duro ni el tato (habrán perdido el respaldo europeo) y los bancos no van a tener otra opción que poner el dinero mucho más caro que ahora. Y a caer en espiral.
Por cierto, no confunda la picaresca con el fraude: si sus anecdóticos amigos no leyeron lo que firmaban o si firmaron con una entidad que no era fiable, es su completa responsabilidad: el contrato lo tenían delante. Y si no les apetece hacerlo, siempre pueden encargar la tarea a un abogado para que lo haga por ellos, que para eso están (no es tan complicado y los bancos están obligados a colaborar). Me temo que echar al culpa al otro porque "es que no leí lo que firmaba" no sirve.
Y otra cosa: si baja el tipo de interés hasta el punto de que entran en acción las cláusulas de suelo no abusivas (parto de la base de que las abusivas son recurribles, cosa que su anecdotario no parece contemplar), es síntoma de que la economía está viviendo una situación anómala de falta de liquidez. Así pues, no pretenda ahora que los efectos de esas cláusulas se deben a la usura bancaria, porque son cláusulas que no actúan en una economía sana. Son el airbag en un accidente: lo grave es el accidente.
Por cierto, yo tengo un techo del 13% (que no estimo abusivo ni inútil, ya que está para cumplir su función en unas determinadas circunstancias anómalas distintas de las anómalas actuales) y no tengo un suelo del 4%, que sería más o menos lo proporcional según lo que vd. expone en su anécdota. ¿No será que sus amigos han elegido mal? Para la próxima, que se lo piensen mejor y tengan más cuidado.
Ah, y que reclamen, hombre. Que si la cláusula es abusiva les van a tener que devolver lo cobrado indebidamente.
Un saludo.