El lastre inmobiliario pesa cada vez más en los balances de la banca. Mientras la concesión de hipotecas se encuentra en mínimos históricos, (en julio alcanzó el nivel más bajo conocido: sólo se firmaron 29.523 nuevas hipotecas), las entidades españolas acumulan cada vez más pisos, solares y promociones sin vender, que provienen en la gran mayoría de los casos de deudores que no han podido hacer frente a sus obligaciones.
Por eso, las entidades están haciendo todo lo posible por deshacerse del mayor número de viviendas que forman parte de sus activos. Las nuevas hipotecas que se conceden hoy en día o que se renegocian con los bancos distan mucho de las que se concedían hace cuatro años. Actualmente hay más hipotecas mixtas, aunque no desbancan a las tradicionales de tipo variable, que combinan un tipo de interés fijo en los primeros años y variable tras 4 o cinco años de contrato. Además, tienen menores plazos e importes.
No obstante el cambio en estas condiciones hipotecarias no parece suficiente para aliviar la situación de los bancos. Pese a que hay entidades que venden cerca de 400 viviendas al mes, continúan entrando el doble por la puerta de atrás. En los últimos meses, según idealista.com, portal líder en el mercado inmobiliario, se están produciendo en el mercado prácticas impensables hace unos años, como que los bancos acepten quitas en las hipotecas de los promotores o que condonen parte de la hipoteca a los particulares con tal de que encuentren a alguien que compre su vivienda o la traspasen a otro banco.
Tras varios años de crisis, las estrategias de los bancos y sus unidades inmobiliarias son diversas e incluso antagónicas: hay entidades con el cartel de "liquidación total" aunque sea asumiendo pérdidas (la operación más sonada es la del Santander, que pretende deshacerse de su lastre de ladrillo aunque ello le provoque pérdidas) y otras que están creando mini-bancos malos con la compra de viviendas con descuentos del 80% o más a las entidades que desean quitarse los pisos de encima como sea. Son entidades, que según idealista.com se convertirán en las grandes inmobiliarias de España de los próximos años. A parte de esto, los bancos están realizando nuevas tácticas que nadie podría haber imaginado hace cinco años.
El banco ayuda al promotor a vender el piso
Según esta información, muchos de los anuncios de viviendas que hay en los diversos portales inmobiliarios a nombre de bancos, en realidad no pertenecen a éstos, sino que continúan siendo de los promotores. El banco no quiere que pasen a su balance y ayuda al promotor a vender sus viviendas. A los promotores cada vez les cuesta más competir con los pisos de los bancos y no pueden vender sus viviendas al precio que desean porque son más caras que los inmuebles que ofertan los bancos.
Como es evidente el banco sólo ayuda a los promotores con los que tiene créditos pendientes previa forma de contratos para evitarse posteriores problemas legales, al que pone a su disposición gran parte de su maquinaria (marketing, fuerza de ventas, inmobiliarias asociadas, etcétera).
La ayuda más importante que aporta el banco al promotor es permitirle vender por debajo del precio de la hipoteca. por ejemplo, el promotor puede que tenga viviendas a 150.000 euros cuando alrededor hay casas de bancos semejantes a 120.000 euros, lo que imposibilita su venta. El promotor no puede tomar la decisión de vender por debajo de la hipoteca si no es con el consentimiento del banco. Sólo con la colaboración entre ambos puede salir adelante la operación y evitar que la vivienda llegue al balance del banco.
Bancos que perdonan la hipoteca
Hacia los particulares, los bancos también están dirigiendo sus actuaciones para no tener que quedarse con las casas. Sin llegar a la dación en pago, están dando una salida alternativa al embargo siendo más flexibles con la deuda pendiente e incluso animando a los particulares a encontrar un comprador para su vivienda.
Algunos bancos, están intentando salir de esta situación y sobre todo, no agravándola más con nuevos pisos embargados rebajando hasta en un 20% la deuda de la hipoteca. Algo impensable hace unos años. Con el mercado inmobiliario en una situación cada vez más negra, en ocasiones el propietario no puede bajar el precio de la hipoteca para vender el piso, pero tal y como están las cosas es difícil que encuentre comprador con esas condiciones, pero con esta actuación de los bancos se están solucionando muchos problemas.
Hay ocasiones incluso en las cuales es el propietario el que pacta con el banco un precio al que le liquidaría la hipoteca pendiente. Según fuentes que participan en este tipo de negocios y que han declarado a idealista.com, hay ocasiones en los que los propietarios buscan esa financiación en otra entidad y consiguen deshacerse de la primera hipoteca a cambio de tener una menor con otro banco. "Aunque el propietario dice siempre que no puede pagar más, es increíble cómo se mueve y consigue crédito en este tipo de operaciones en la que dices que le liquidas la hipoteca si consigue parte del dinero", señala un responsable inmobiliario de una entidad española acostumbrada a intermediar en estos procesos.