El alquiler con opción a compra se está convirtiendo en una alternativa cada vez más utilizada por aquellos que desean comprar una vivienda. La crisis económica, la explosión de la burbuja inmobiliaria y la restricción del crédito han provocado que cada vez más personas, sobre todo jóvenes, busquen alternativas a la compra tradicional.
De esta manera, aunque pagar una renta tradicionalmente se ha considerado en España como una forma de "tirar el dinero" (ya que no se adquieren derechos sobre la vivienda), el alquiler con opción a compra está ganando adeptos: combina la posibilidad de quedarse finalmente con la casa, con la tranquilidad de no tener que pagar la hipoteca desde el momento de irse a vivir a ella.
1. ¿Qué es?
El alquiler con opción a compra no es más que un doble contrato. Por un lado, es un contrato de alquiler por un periodo de tiempo que no suele exceder de cinco años. En este acuerdo, el propietario de la vivienda concede al arrendatario la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración del segundo contrato, el de compraventa.
Por ejemplo, imagínese que vive de alquiler y va a cambiarse de domicilio. La mensualidad es de 1.000 euros y el arrendador le ofrece una opción de compra pasados tres años. Según esta cláusula, usted tendría que pagar en ese momento 200.000 euros por quedarse con su casa. A cambio de tener en exclusiva la opción a compra de esa vivienda, tendría que pagar ahora mismo una prima de 7.000 euros (que se descontará del precio de compra si finalmente se efectúa la transacción). Además, parte de la renta mensual puede ir dirigida también a rebajar el precio.
2. ¿Cómo debe ser el contrato?
En el documento debe constar con exactitud:
- el precio de venta de la vivienda en el momento en el que se vaya a ejercer la opción de compra
- el plazo de arrendamiento previo
- qué cantidad de la que se paga por el arrendamiento cada mes se va a deducir del precio final de la vivienda (puede ser el total del importe o, lo más habitual, un porcentaje sobre el mismo)
- cantidad inicial aportada
En nuestro ejemplo, si suponemos que el propietario acepta el 100% de las cuotas abonadas mensualmente en concepto de alquiler en el precio de la vivienda; lo que tendrá que pagar dentro de tres años serán 157.000 euros = 200.000 – 1.000*36 – 7.000.
3-¿Es necesario fijar el pago de una cantidad por la opción de compra?
No, no es obligatorio fijar una prima para poder ejecutar la opción, pero siempre se hace, en concepto de fianza y para que el propietario tenga la garantía de que el arrendatario está interesado realmente en la compra de la vivienda. El Tribunal Supremo ha expresado los elementos que conforman la opción de compra:
" ...debe entenderse como tal [opción de compra], aquél convenio por virtud del cuál una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima".
El pago de la prima es la diferencia más importante entre un alquiler normal y uno con opción a compra. La renta a pagar en los dos casos suele ser muy parecida, pero con el alquiler convencional normalmente hay que pagar una fianza, mientras que la opción a compra suele llevar aparejada una prima (habitualmente es una cantidad bastante superior a la de la fianza). Además, mientras la fianza se devuelve; la prima por adquirir el derecho de opción a compra no.
Volviendo a nuestro ejemplo, si pasados los tres años, no quiere comprar la vivienda, habrá perdido los 7.000 euros invertidos en concepto de opción, además de lo relativo a los pagos mensuales correspondientes.
4. ¿Durante qué plazo se suele alquilar una vivienda con opción a compra?
No hay un límite concreto, depende del acuerdo entre las partes, pero no suele ser mayor a cinco años. La opción a compra, no obstante, no suele retrasarse más allá de los dos o tres primeros años.
En régimen de vivienda de protección oficial tras la reforma del "Plan de Vivienda" 2005-2008 del 11 de enero de 2008 se introdujo la figura del "alquiler protegido con opción a compra". Los inquilinos pueden ejercer la opción de compra transcurridos 10 años desde la construcción de la vivienda, teniendo preferencia para adquirirla los inquilinos que la hayan arrendado durante al menos cinco años.
5. ¿Qué ocurre si transcurrido el plazo no quiere comprar la vivienda?
De nuevo no hay para esta cuestión una respuesta única ya que hay que tener en cuenta lo pactado por las partes. Normalmente se pierde la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler. Por ello, antes de cancelar el contrato y no acogerse a esta opción hay que valorar el dinero invertido que se puede perder.
6. ¿Puede prorrogar el alquiler más allá del tiempo de contrato?
Si lo acuerda con el propietario se podría prorrogar, pero sería otro contrato diferente. No es lo habitual, las opciones se suelen ejecutar a los dos años de iniciarse el contrato ya que las condiciones fiscales a las que se enfrenta el dueño del inmueble cambian.
Hay que tener en cuenta que para que el arrendamiento con opción a compra esté sujeto a IVA es preciso que se trate de una vivienda nueva y que el arrendador/oferente sea sujeto pasivo de IVA. Además en el caso de que antes de ejercerse la opción de compra se haya satisfecho IVA por las cantidades entregadas, ese IVA no se compensará, lo que ocurre es que el vendedor repercutirá el IVA que corresponda sobre el último pago. Si no se ejerce la opción no hay forma de recuperar el IVA pagado con anterioridad, según explica el abogado Pedro Hernández, exsecretario de la Cámara de Propiedad Urbana y especialista en alquileres de idealista.com.
7. ¿Puede variar el precio de venta acordado?
El precio queda fijado cuando las dos partes firman el contrato. Se supone que no se puede variar, pero también se puede negociar entre las partes. Esto puede ser una ventaja o un inconveniente, según sea la evolución del mercado. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda se están reduciendo considerablemente y los analistas indican que van a seguir haciéndolo, por lo que comprometerse a un precio a cinco años vista supone un alto riesgo para el comprador.
Lo que sí varía cada año es el precio del alquiler: se actualiza con respecto de la evolución de los precios. La incertidumbre en este tipo de operaciones es una parte fundamental a valorar antes de firmar un contrato.
8. ¿Y si decide comprar la vivienda antes del vencimiento de la opción?
Adelantar el momento de la adquisición de la vivienda no suele ser problema, de hecho, es lo que se hace habitualmente, se compra el inmueble al menos dos años antes del cumplimiento. El fin del propietario es deshacerse de la vivienda, con lo que cuanto antes lo haga, mejor.
Volviendo a nuestro ejemplo, si en vez de esperar tres años para comprar la vivienda, lo hace a los 18 meses de comenzar con el contrato de arrendamiento, el precio de adquisición de la vivienda será el correspondiente al precio firmado menos 18 mensualidades y menos los 7.000 euros de la opción a compra. Es decir, tendrá que pedir una hipoteca por valor de 175.000 euros. La opción de alquiler con opción a compra es más recomendable para periodos no demasiado largos, en los que la fluctuación de los precios de la vivienda no es excesivamente elevada.
9. ¿Están sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Sí, la opción a compra entre particulares está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
10. ¿Qué ocurre si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler?
Por norma general, si el arrendador se retrasa un mes no ocurriría nada y se le considerará un "retraso", pero si se retrasa más de dos meses perderá la opción, es decir, el derecho exclusivo a optar a la compra del inmueble. Si se retrasa en el pago dos meses el sujeto de nuestro ejemplo perderá los 7.000 euros de la opción a compra.
11. ¿Es más barato un alquiler normal a uno de opción a compra?
No necesariamente. Depende del propietario, la vivienda y la valoración personal de cada uno. Lo que sí que es cierto es que la prima de la opción a compra encarece el coste del alquiler. Por eso, antes de firmar un contrato de este tipo, es necesario valorar la realidad de una posible compra futura.
12- ¿Son todos los contratos iguales en términos de fiscalidad?
Hay varios tipos de contrato con opción a compra, con su tratamiento fiscal diferenciado para ambos. Lo explica con claridad el abogado Pedro Hernández:
- Arrendamiento con opción de compra especificando sólo el plazo y el precio de la vivienda: durante la vigencia del alquiler, el propietario deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF en las condiciones legalmente establecidas. Cuando se produzca la venta, el propietario deberá declarar esa ganancia patrimonial y el comprador deducirla, si cumple los requisitos.
- El arrendatario paga una cantidad al propietario por el derecho de opción de compra: el propietario por una parte tiene que declarar esa ganancia, pero el futuro comprador no puede desgravarse esa cantidad, "dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual".
Para resumir este apartado hay que dejar claro que en ninguno de los casos el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.