golpe de efecto del gobierno

Los efectos de la dación en pago: más morosidad e hipotecas más caras

De Guindos busca el apoyo de la banca para evitar los desahucios; sólo los hogares sin ingresos se beneficiarán del cambio.

Luis de Guindos ha utilizado este miércoles una interpelación en el Congreso de Izquierda Plural para hacer uno de los anuncios más llamativos desde que llegó al cargo: el Gobierno promoverá con las entidades financieras la dación en pago para aquellas familias de ingresos bajos que no puedan pagar su hipoteca. Desde ese momento, se han sucedido los comentarios en las redes sociales y las reacciones de los expertos, los interesados y el sector financiero.

Pese a todo el ruido generado, quedan aún muchas dudas por resolver. De Guindos sólo ha presentado las líneas generales de lo que será un conjunto de medidas normativas. La clave de la cuestión, como casi siempre, estará en los detalles, que especificarán quién puede acogerse a esta opción, en qué condiciones y con qué compensaciones para la entidad bancaria. Por otro lado, el anuncio del ministro de Economía sí puede servir para empezar a perfilar cuál es el objetivo y las herramientas que utilizará el Gobierno para limitar en lo posible el número de desahucios.

- ¿Qué es la dación en pago?: es la posibilidad de saldar una hipoteca entregando las llaves de la casa. En EEUU es habitual: cuando uno no puede pagar, simplemente le da la casa al banco y el crédito se cancela. En España, cuando uno deja de pagar, sigue teniendo una deuda con el banco, que se salda vendiendo la casa. Y si se vende por menos de lo que queda por pagar, queda pendiente una deuda.

Por ejemplo: una hipoteca es de 1 millón de euros y ya se han pagado 200.000 euros. El propietario deja de pagar y hay que vender la casa para saldar la deuda, los 800.000 euros más los intereses de demora y los gastos. Ahora mismo lo normal es acabar en una subasta (lo que el Gobierno llama procedimientos de ejecución). Pero si en la subasta el piso se adjudica en 500.000 euros, el propietario aún tendrá una deuda de al menos 300.000 euros con el banco. Es decir, ha perdido la casa y tiene que seguir pagando.

- ¿Todos los bancos tendrán que aplicar lo anunciado este miércoles?: el Gobierno no quiere que se le acuse de promover la inseguridad jurídica. Por eso, no forzará a ninguna entidad a aceptar la dación en pago en las nuevas condiciones. Lo que hará es impulsar un Código de Buenas Conductas y la intención de De Guindos es que todas las grandes entidades se comprometan. De hecho, ya ha debatido con ellos la cuestión. Si, como parece, se ciñe a unos casos muy concretos y se limitan los daños en los balances de las entidades, lo normal es que todas firmen. Entre otras cosas, porque no hacerlo daría muy mala imagen en un momento especialmente delicado.

- ¿Qué ventajas tendrán los bancos?: para superar los obstáculos que a buen seguro pondrán las entidades, el Gobierno quiere incluir la posibilidad de que las pérdidas en que incurran (por la pérdida de valor del piso) sean "fiscalmente deducibles". Entre esto y que sólo se aplicará a familias sin ingresos, la medida podría tener un impacto muy leve en sus resultados.

- ¿Quiénes se podrán acoger?: el texto colgado en la web del Ministerio habla de "unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia".

- Desahucio: además de admitir la dación en pago, se prevé un período de carencia de "dos años, prorrogable en determinadas circunstancias", en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad. Esto quiere decir que incluso tras admitir la dación, el propietario se quedará en la casa durante dos años, para ver si es capaz de reanudar los pagos. También existe la posibilidad de que se quede en la vivienda abonando una renta a la entidad.

- ¿Qué otras medidas tiene previstas De Guindos?: lo anunciado este miércoles en el Congreso también afectará al resto de cuestiones relacionadas con un desahucio.

  • Subastas: se impulsará "un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente". El objetivo es que "si se llega a este punto, el precio de la vivienda sea lo más elevado posible".
  • Intereses de mora: el Gobierno asegura que en esta cuestión "hay margen para la moderación", aunque lo limita también a las personas con riesgo de exclusión.
  • Capital restante: el Código "contendrá recomendaciones como la posibilidad de que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción. Con ello se pretende corregir la situación actual en la que, al principio de la vida de la hipoteca, se pagan más intereses que capital".
  • Tasación: habrá un mecanismo en caso de "insuficiencia de las garantías" para que la entidad también asuma parte del coste. Esto quiere decir que cuando haya una gran diferencia entre el valor de tasación y el de adjudicación de la vivienda, el banco asumirá parte de la diferencia.

Los problemas

Desde el punto de vista de la opinión pública, un desahucio es tremendamente peligroso para cualquier gobernante. Por eso, las palabras de De Guindos han sido un fuerte golpe de efecto. Casi cualquiera puede recordar alguna escena vista en televisión de la Policía echando de su casa a una familia (normalmente con bajos ingresos), por culpa de una entidad bancaria. Es habitual que las simpatías se inclinen por los desahuciados. Sin embargo, este tipo de normas no son neutras y su aprobación traerá consecuencias. De hecho, los expertos ya han avisado de lo que podría ocurrir:

  • Los datos: el porcentaje de dudosidad del crédito a los hogares para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria era del 2,63% en septiembre de 2011, desde el 0,41% que había en el año 2006. Pero ni siquiera este porcentaje acaba en desahucio. Según las entidades, de cada millón de hipotecas sólo 9.000 acaban en esta situación (0,9%).
  • Más impagos: la primera consecuencia de dificultar los desahucios es que podría crecer el número de créditos morosos. Siempre se ha dicho que lo último que los españoles dejan de pagar es su hipoteca. Una de las razones es que no se puede saldar el préstamo. En EEUU, donde sí existe la dación en pago, es habitual entregar las llaves en la sucursal. Por eso, si en España se generaliza esta posibilidad, aunque sea en un grupo reducido de clientes, podría dar lugar a que se incrementasen los impagos y a que la cartera de pisos en manos de la banca crezca. Ambas cosas están entre las peores pesadillas de la banca.
  • ¿Fraude?: Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, advierte: "Aunque la medida es restrictiva y pone condicionantes para los posibles beneficiados, la decisión del gobierno seguramente hará crecer el diferencial de las hipotecas y podría producir un aumento de la economía sumergida". Si esta opción sólo es válida para quien no tiene ingresos, aumentan los incentivos a estar en esta situación. Imaginemos a una familia con una casa que se ha depreciado a la mitad de su valor de tasación (algo muy común en los últimos años). Quizás les quede por pagar más hipoteca de lo que vale la vivienda. En un caso muy extremo, podría salirles rentable dejar el trabajo y acogerse a la dación en pago. El Gobierno dice que "se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude", pero esto es más fácil de decir que de aplicar. Los promotores ya han advertido de que hay que "distinguir" entre aquellas familias que tienen un "problema real" y otras que pueden querer "colarse por la rendija" abierta.
  • Hipotecas más caras: la dación en pago ya existía como opción en España, lo que ocurre es que nadie la contrata porque hace que la hipoteca sea más cara. El banco cobra un interés más alto si caen las garantías (es decir, si puede verse obligado a quedarse con el piso si bajan los precios). Por eso, iniciar este camino puede favorecer a unos pocos hipotecados de la actualidad, pero también podría encarecer el crédito que pidan los que a partir de mañana quieran comprarse otra vivienda.
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