Tribuna Libre

Reestructuración hipotecaria I: ¿solución o salvavidas para la banca?

El sábado se publicó el Real Decreto Ley que pretende desarrollar un "código de buenas prácticas" (esto es, las entidades lo pueden aplicar o no, a nosotros también nos gustaría elegir el tipo de IVA a pagar...). Bajo el eufemismo de "medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos" subyace una realidad muy distinta en cuanto analizamos detalladamente el texto, que debería de reformularse como "medidas urgentes para desatascar marrones hipotecarios para el sistema financiero". Veamos las razones que nos llevan a concluir esto:

Requisitos para acogerse

Figuran en el Art. 3 del presente RDL, donde nos encontramos un perfil muy restringido, tanto que apenas entrarán operaciones en dicho cuadro, pero que parecen sacados al dictado de la pesadilla de un departamento jurídico de una entidad financiera. Para evitar ser redundantes, tengan a bien repasar un resumen de las mismas en este mismo medio.

De entre los mismos, debemos destacar en especial el punto a) que el núcleo familiar carezca de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas; en segundo lugar, en su punto c) que carezca de cualesquiera otros bienes o derechos con los que atender la deuda; y su punto e) que el crédito carezca de cualesquiera otras garantías reales o personales, o que los titulares en sí entren dentro de los requisitos de "cadáver financiero" anteriormente descrito.

Visto desde este punto de vista, el perfil de este núcleo familiar es justo la pesadilla de una entidad financiera, sin ingresos que embargar, sin garantías adicionales a las que echarle el guante. Es decir, el problema lo tiene, al cuadrado, la entidad, que se ve abocada a comerse el ladrillo hipotecado o bien tratar de dar un patadón para adelante para tratar de ganar tiempo, que es lo que pretende este Decreto, con los mecanismos siguientes.

Fases de aplicación

No hay ningún secreto ni innovación, el Decreto se limita a seguir el procedimiento habitual que sigue cualquier entidad financiera cuando se da de bruces con un fallido de este tipo. En primer lugar, se trata de intentar reestructurar la operación (combinando más plazo y carencias) para tratar de llegar a una cuota mensual asumible por el deudor. El problema es que la mayoría de operaciones ya van en los límites de plazos (de 30 a 35 años), a partir de los cuales, la disminución de la cuota por mayor plazo se pierde derivado del mayor pago de intereses. Este proceso ya se aplica en cualquier operación no judicializada, no hay ninguna novedad.

En segundo lugar, se procede a estudiar una quita en el saldo vivo de la deuda, que se suele corresponder con operaciones ya en fase de ejecución. Esto es válido en operaciones donde se dispone de valor de reserva, pero supone un revolcón para la entidad en las operaciones con tasaciones infladas, o con cargas hipotecarias que superan ampliamente el 80% del valor de tasación ya en origen, que se van fácilmente al 120% e incluso el 140% del valor de tasación actualizado. Esto supone que la entidad asume una quita de la deuda, porque no la recuperará de ningún modo.

Por último, se contempla la dación en pago de la deuda, abriendo la opción de permanecer el deudor como inquilino, pagando una renta por el inmueble durante dos años -prorrogables-, siempre y cuando el procedimiento de ejecución no haya concluido o haya nuevas cargas posteriores. Menuda novedad, no supone más que una aplicación de la legislación existente.

Realidades de mercado

Éste es, de modo sucinto, el mecanismo que nos ha regalado el Gobierno, y que no supone novedad alguna. Haciendo una valoración global, podemos calificar este Decreto de miope, redundante, sin apenas utilidad real y diseñado al dictado de los departamentos jurídicos de las entidades, que ven con terror cómo en los casos de insolvencia más graves se tienen que pelear con acreedores por todos lados, mientras intentan salir corriendo con la vivienda.

Explicaremos los motivos de estas conclusiones:

1. La realidad de los procesos de insolvencia de particulares que estamos viendo a pie de calle es muy distinta de la descrita en este Decreto. El insolvente se enfrenta normalmente a un amplio mapa de acreedores (acreedor hipotecario bancario, préstamos personales, tarjetas de crédito, deudas con Administraciones, morosidad mutante procedente de operaciones previas,...).

En muchos casos, no dispone de ingresos o los mismos no son embargables, lo que coloca en una difícil situación tanto al deudor como a sus acreedores. Sin liquidez disponible y una capacidad de repago apenas suficiente para atender sus gastos mínimos, perseguirlo judicialmente es una pérdida de tiempo y de recursos, el único bien susceptible de atender parte de los créditos es la vivienda.

2. Lo cual nos lleva a la utilidad real de este Decreto, que regula y bendice que la entidad financiera salga corriendo sin mirar atrás, con la vivienda bajo el brazo, dejando al resto de acreedores con cara de bobo.

3. Una aproximación valiente y decidida a este problema, aunque no es la única, hubiera pasado por una reforma de la Ley Concursal para el ámbito de particulares, inspirada en mecanismos procedentes del Derecho anglosajón, como es el Chapter 11, o la "Ley de segunda oportunidad", vigentes en espacios de Derecho continental como Alemania o Francia. Mediante la misma, el deudor presenta la declaración de insolvencia en el Juzgado, en el plazo de 30 días se analiza la insolvencia, se listan los créditos y los activos con los que responder y se liquida el patrimonio del deudor, que sale del Juzgado sin un céntimo en el bolsillo, pero con la oportunidad de volver a comenzar de nuevo, mientras, los acreedores se han repartido el producto de la liquidación.

Conclusión

Por desgracia, el Gobierno de Mariano Rajoy ha continuado con su línea habitual de miedo escénico, tibieza y ambigüedad, ignorante del problema que se le viene encima, mientras ha desperdiciado una buena oportunidad para prevenir, para luego evitar lamentar.

La nueva reforma laboral abre la puerta a una nueva fase de la morosidad, si bien hasta ahora los principales afectados por el paro han sido los jóvenes con contratos temporales, en breve se sumarán a las listas del paro gran cantidad de trabajadores fijos de mediana edad y numerosos trabajadores del sector público (una cifra aproximada ronda los 600.000 nuevos parados al año, durante el 2012, y 2013).

Estas operaciones, que hasta el momento no revestían el carácter de subestándar, y no cuentan con provisiones, devendrán con rapidez en mora, incrementando todavía más las necesidades de capital de las entidades, inundando unos Juzgados ya colapsados de ejecuciones hipotecarias y reclamaciones de cantidades.

Las entidades huirán hacia ninguna parte, con los ladrillos bajo el brazo, mientras los españoles cubrimos sus pérdidas vía FROB, y la cola de individuos que son cadáveres financieros engrosan la economía sumergida y delictiva, entre otras cosas porque no les dejamos otra opción. A los españoles no nos tiene que importar el por qué acabaron así, por inconsciencia o mala fortuna, esos ciudadanos no volverán a pagar impuestos, no emprenderán, no contratarán, y los que salimos perdiendo somos todos.

En el próximo artículo les detallaremos las pequeñas trampas jurídicas que residen en este Decreto.

T. Hagen es economista y P. Vilar abogado.

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