Hace unos días saltó a la prensa la noticia de que Luis de Guindos, ministro de Economía, había adquirido una vivienda en La Moraleja (Madrid). Se trata de saber si el Ministro del "no hay burbuja inmobiliaria, sino una evolución de los precios al alza que se va air moderando con más vivienda en alquiler y más transparencia en los procesos urbanísticos" -declaraciones de noviembre de 2003- ha comprado a buen precio o no.
Un bien (una casa) vale lo que cuestan sus frutos (los alquileres). Los datos de la transacción son los siguientes:
- Precio en el pico de la burbuja 1,7 millones de euros.
- Precio de adquisición: 568.000 euros.
- Descuento respecto al precio en el pico: 66,5%
Algunas reflexiones al respecto. Aunque mucha gente crea lo contrario, los precios de los pisos bajan en las zonas de lujo (como en este caso), así como en regiones en donde la oferta de vivienda es muy baja (Vizcaya es el paradigma, con bajadas ya del 37% respecto a precios de pico). Así pues, los que compraron en el pico de la burbuja han perdido dinero.
Cálculos del precio de compra en el caso del ático de De Guindos:
- Precio de venta: 568.000 euros.
- IVA del 4%: 23.480 euros.
- Gastos de notaría y registro: 1.715 euros.
- Precio total de venta: 593.195 euros.
Frutos de la compra en base a los datos proporcionados por varias inmobiliarias de la zona en la que se ubica dicho inmueble:
- Alquiler mensual de la vivienda: 3.000 euros.
- Gastos mensuales de comunidad y de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) achacables al propietario: 250 euros.
- Alquiler neto, tras gastos, que cobra el propietario: 2.750 euros al mes.
- Alquiler anual para el propietario: 33.000 euros.
- Rentabilidad de la inversión: 33.000/593.195, es decir, un 5,54% anual.
Luis de Guindos se lleva al año 5,54 euros por cada euro invertido, o lo que es lo mismo, recuperará su inversión de 593.195 euros en 17,97 años (593.195/33.000). Hay que decir que el precio de los alquileres está sometido a fuertes tensiones a la baja por la entrada masiva de viviendas al mercado de alquiler. De este modo, la pregunta que nos planteamos es la siguiente: ¿ha hecho una buena inversión el ministro? Sí, la compra puede ser considerada como regular-buena.
Razones para este juicio:
- El rendimiento por alquiler del 5,54% en una zona de primera residencia justifica el precio de venta.
- Pero si el ministro hubiera esperado hasta finales de 2013, con una tasa de paro que llegará al 27,5%, la bajada del precio de este piso o uno similar respecto a los precios que se alcanzarán a 31 de diciembre de 2012 serán un 20% inferiores; es decir, Luis de Guindos estará sometido a una pérdida de capital por bajada del precio del piso de 113.600 euros sólo hasta finales de 2013.
- El nivel de los alquileres respecto al que se puede obtener en la actualidad bajará fuertemente durante los próximos meses (ya han bajado el 40% respecto a precios de pico del mercado de alquiler, a principios de 2007), con lo que aumentará el número de años de alquiler necesarios para recuperar la inversión realizada.
Desde el punto de vista fundamental, es decir, de precio/rentabilidad, a día de hoy la inversión es buena (que no muy buena). Sin embargo, desde el punto táctico, es mala porque los precios bajarán aún mucho más. Desde el precio de pico de la burbuja, el precio de esta vivienda ha de bajar el 75%, por lo menos, hasta rondar los 454.000 euros, con el fin de ver el final de la corrección y alcanzar así su valor objetivo. ¿Conclusión? Si hubiera sido el Ministro habría esperado, como mínimo, a finales de 2013 para adquirirlo.
Borja Mateo es autor de los libros La verdad sobre el mercado inmobiliario español y Cómo sobrevivir al crack inmobiliario (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com