Tramitación de una hipoteca paso a paso

La hipoteca es un préstamo muy habitual entre los productos de financiación bancaria pero, a pesar de ser tan conocido entre los usuarios, su proceso de tramitación genera muchas dudas y preguntas que pueden ser despejadas de forma clara.

Una hipoteca es un préstamo especial, a diferencia de otro tipo de productos de financiación, la garantía real de pago es la propia vivienda sobre la que se suscribe la hipoteca, si bien el titular y avalistas responden también de forma personal, con todo su patrimonio presente y futuro. Los tiempos económicos actuales han cambiado mucho los trámites para contratarla.  Ahora las entidades se han vuelto más exigentes, en cuanto a condiciones, historial crediticio del cliente y vinculación con otros productos de la entidad.

Podría decirse que las hipotecas de ahora "ya no son lo que eran", por eso es necesario tomarse un tiempo de análisis y comparación para que no se escape ninguno de los puntos cruciales del proceso de contrato:

1. Analizar la situación personal: los bancos y cajas ya no financian los inmuebles al 100% como hacían hasta algunos años (salvo que sean inmuebles procedentes del stock inmobiliario de la entidad), con suerte se conseguirá el 70% del precio de tasación de la casa (distinto al precio de compra). Por eso, conviene saber si la cuota mensual del préstamo sobre los ingresos totales de la persona o personas solicitantes no superan el 40% de los mismos, de lo contrario, se podría incurrir en un serio peligro de endeudamiento.

2. ¿Aval?: es muy posible que la entidad requiera de un aval, es decir, la garantía de una tercera persona que, ante el impago de la hipoteca, responda con su casa u otros bienes.

3. Fondos propios para contrarrestar los gastos: contratar una hipoteca no es barato, el cliente tendrá que asumir los gastos de escrituración de la compra de la casa, los propios del crédito hipotecario, trámites administrativos y los impuestos. La suma de todos estos conceptos puede llegar a superar el 10% del precio de la vivienda, por lo que es aconsejable tener una provisión de fondos propios. No hay que olvidar los gastos que supongan contratar otros productos bancarios como seguros, planes de pensiones o cuentas corrientes.

4. Tiempo de vida del préstamo: el plazo de amortización es el tiempo que se fija para la devolución del préstamo de la hipoteca. Se debe tener en cuenta que, a mayor plazo, menor cuota pero, ante todo, debe buscarse la comodidad del pago, sin caer en el error de alargar el plazo más allá de lo estrictamente necesario. Alargar el plazo puede suponer pagar intereses durante más años, pero si lo acortamos en exceso podrá implicar una gran carga para los ingresos.

5. Folleto informativo y oferta vinculante: ningún proceso de tramitación de una hipoteca debe excluir este punto. La oferta vinculante debe incluir datos como el importe y forma de entrega del préstamo, la amortización con sus cuotas, periodicidad de pago y condiciones en caso de amortización parcial, el tipo de interés nominal detallado (índice de referencia y diferencial), comisiones que se aplican, productos vinculados y otros gastos.

6. Tipos de cuotas: periódicamente se pagará una cantidad que servirá para ir devolviendo el capital de la hipoteca concedida, al que se le sumarán los intereses. Existen diferentes tipos de cuotas. La cuota constante es la más habitual y el importe de los intereses se va reduciendo en una cuantía proporcional a la amortización del capital que se debe. Pero también existen la cuota creciente y la decreciente, en la primera la cuota aumenta cada año un porcentaje prefijado y en la segunda se amortiza siempre igual cantidad de capital. La ventaja de la segunda es que los intereses se van reduciendo de manera progresiva, pero al principio se tiene que pagar más.

7. Euribor u otro índice: aunque hay otros índices de referencia, el Euribor es el más común, su valor varía diariamente. Hay que tener en cuenta, no sólo el índice, sino el margen o diferencial que aplican los bancos, no debería ser más alto del 1,5%, pero el valor tan bajo del Euribor en estos últimos años, ha provocado un aumento que llega ya a superar el 3%.

8. Fijo, variable o mixto: todo depende de cómo esté el mercado y lo que más nos interese. El interés de tipo fijo hace que los plazos de amortización sean más cortos que los variables, lo que provoca que la cuota a pagar al mes sea mayor. En el tipo variable se revisan de acuerdo al índice de referencia y se fija como un diferencial aplicado sobre un tipo base, que suele ser el Euribor. El tipo mixto suele aplicarse durante un tiempo determinado, para luego convertirse en variable.

9. Comisiones más habituales: es habitual encontrarse con la comisión de apertura (en torno al 1% pero varía de una entidad a otra), de amortización anticipada (puede llegar a ser gratuita en el mejor de los casos), de subrogación de hipoteca o si se cambia a otra entidad durante la vida del préstamo y, por supuesto, por impago de la cuota preestablecida por contrato.

10. Pagar la hipoteca cuanto antes posible: siempre que sea posible, es interesante hacer amortizaciones parciales según se vaya ahorrando. Hay que tener en cuenta que suele llevar asociada una comisión, por lo que no siempre compensa. Si se consiguen ahorrar 10.000 euros, y se necesita liquidez, igual compensaría meter el dinero en un producto de ahorro como un depósito a plazo fijo o una cuenta remunerada.

Tras examinar y comparar bien las diversas ofertas de hipotecas, es importante preguntar y consultar todo aquello que no se entienda durante todo el proceso. Es fundamental llegar a la firma de la escritura del préstamo hipotecario habiendo entendido desde lo más sencillo hasta la letra pequeña.

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