La polémica sobre la dación en pago se ha llevado todos los titulares, pero la nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecados irá mucho más allá. La normativa, que el Gobierno asegura que procede de haber refundido el RDL 27/2012 de 15 de noviembre de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios con la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por la Hipotecada, incluye numerosas novedades que beneficiarán a todos aquellos propietarios que dejen de pagar sus cuotas, estén incluidos o no en los supuestos de necesidad incluidos en los primeros artículos. Es más, según las cuentas del ministerio de Economía, el ahorro en costas o intereses de demora puede llegar a superar el 80% respecto a lo vigente hasta ahora.
El Gobierno asegura que, a pesar de estas modificaciones, su objetivo es "mantener la amplísima cultura de pago de las deudas hipotecarias", mientras se mitigan algunas de las peores consecuencias de la legislación actual. La duda estriba en saber si las nuevas condiciones no serán un incentivo y dispararán la mora en este tipo de préstamos que, tras cinco años de profunda crisis, sigue por debajo del 5%.
Podríamos dividir la Ley en dos bloques: por un lado, se regulan las condiciones a las que tendrán que hacer frente todos aquellos que no puedan pagar su hipoteca; por otro, se incluyen algunas modificaciones que afectarán a los créditos sobre la vivienda del futuro, con limitaciones al plazo (30 años) y a la cantidad total que podrá ser parte de préstamo (un 80% del valor del inmueble).
En lo que hace referencia a los impagos, el Gobierno ha querido cubrir casi todos los frentes. De esta manera, ha regulado desde la dación en pago para aquellos que no puedan hacer frente a las cuotas y estén en situación de necesidad, hasta las circunstancias que tendrán que concurrir para que una familia sea elegible para el nuevo alquiler social.
Dación en pago
Con la aprobación de esta ley, España se convierte en el primer país de Europa que admite la dación en pago de forma obligatoria (es decir, a voluntad del deudor) en determinadas circunstancias. En el Código de Buenas Prácticas bancarias que figura en el anexo de la Ley se regula esta figura. Es cierto que este Código era voluntario para las partes, pero en los pocos meses desde que se aprobó ha sido firmado por la práctica totalidad de los bancos que operan en España. De esta manera, las disposiciones incluidas en el mismo serán de obligado cumplimiento y hay que recordar que afectan a contratos ya firmados.
¿Quién?: para poder beneficiarse de esta opción habrá que estar dentro del "umbral de exclusión" que marca la ley. El Gobierno ha elevado un poco los límites respecto a los decretos de medidas urgentes aprobados a finales de 2012, pero en cualquier caso siguen siendo supuestos bastante estrictos.
- Ingresos familiares inferiores a "3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples(IPREM), 1.597 euros mensuales" (las familias con discapacitados tendrán un límite superior). Hasta ahora, sólo se establecía que "ninguno de los miembros de la unidad familiar podrá percibir rentas del trabajo o de actividades económicas".
- Precio de la vivienda: en las ciudades de más de 1 millón de habitantes, hasta 400.000 euros; en las de más de 500.000 habitantes o en áreas metropolitanas de municipios de más de 1 millón, hasta 360.000 euros; en las de más de 100.000 habitantes, hasta 300.000 euros; en las de menos de 100.000 habitantes, hasta 240.000 euros. En todos los casos, dependerá de las personas que vivan en la vivienda.
- Otras condiciones: que en los cuatro años anteriores se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad; que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos; que se carezca de otros bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda, que se trate de la única vivienda del deudor y que el crédito carezca de otras garantías.
Fases del proceso: la dación en pago no será automática, ni siquiera en estos casos. El Código de Buenas Prácticas recoge una serie de fases en el proceso.
- En primer lugar, el deudor podrá solicitar a la entidad que le aplique un plan de reestructuración de su deuda, que deberán prepararle en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir, al menos, "una carencia en la amortización de capital de cinco años, la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante el plazo de carencia". Eso sí, hay que recordar que para acceder a estos beneficios habrá que cumplir los requisitos personales apuntados arriba.
- Si a pesar de todo, el deudor justifica que no puede pagar la deuda, podrá solicitar una "quita en el capital pendiente de amortización". Eso sí, su entidad podrá aceptar o rechazar esta propuesta. El Gobierno apunta a que sea cual sea el acuerdo, la cuota hipotecaria no podrá sobrepasar "el 50% de los ingresos" familiares.
- Si ni siquiera así se encuentra una solución que cumpla todos estos requisitos. Los deudores que estén dentro del umbral "podrán solicitar la dación en pago de la vivienda". Además, podrá "permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente".
Suspensión de los desahucios
El segundo grupo beneficiado de forma inmediata por la aplicación de la ley está formado por aquellas personas que ya estaban en proceso de desahucio, "lanzamiento" es el término legal, y que están en situación de especial vulnerabilidad. ¿Y qué significa esto?
- Que el conjunto de los ingresos mensuales de la familia no superen "tres veces el IPREM".
- Alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda propiedad del deudor.
- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Que la unidad familiar se encuentre en uno de los siguientes supuestos: familia numerosa; unidad monoparental con dos o más hijos a cargo; con, al menos, un menor de tres años; con algún miembro con discapacidad; con alguna víctima de violencia de género.
Alquiler social
Uno de los grandes logros que el Gobierno ha querido destacar es el fondo de 5.891 viviendas que las 33 entidades firmantes del convenio han entregado para que se destinen al nuevo alquiler social. De acuerdo a lo aprobado en esta Ley, los beneficiarios pagarán una renta de entre 150 y 400 euros al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos familiares. Eso sí, hasta el momento, sólo se han recibido 500 solicitudes. Para acceder a una de estas casas, habrá que cumplir con estos tres requisitos:
- Haber sido "desalojados de su vivienda después del 1 de enero de 2008".
- Tener unos ingresos que no superen "el límite de tres veces el IPREM".
- Encontrarse en una situación de "vulnerabilidad" (son las mismas que en el caso del apartado anterior.
Rebaja en la deuda hipotecaria
De esto casi no se ha hablado. Las medidas para paliar la situación de dificultad de las familias que están en riesgo de desahucio han ocultado otros cambios que tendrán mucho más impacto a medio plazo. Las reglas que se seguirán en el caso de impago de una cuota hipotecaria cambian. Y esto no está restringido por la renta o las características familiares. Todos los deudores podrán beneficiarse de estas nuevas condiciones, aunque no parece una situación muy apetecible, porque antes tendrán que dejar de pagar su hipoteca. Eso sí, antes para iniciar el procedimiento bastaba con un mes de incumplimiento, ahora serán necesarios tres meses.
- Intereses de demora - 1: se reducen. El nuevo límite es de tres veces el interés legal del dinero. Es decir, pasan del 18,75% al 12%. El Gobierno ha presentado un caso práctico, recogido por John Müller en su artículo de este martes, sobre qué ocurriría en el caso de un deudor moroso que tuviera un préstamo a 30 años y 150.000 euros de capital. Según sus cuentas, en lo que tiene que ver con los intereses de demora, el coste pasaría de algo más de 67.000 euros anuales a menos de 46.000, una reducción superior al 30%.
- Intereses de demora – 2: la segunda novedad es que desde ahora sólo "se devengarán sobre el principal y no podrán sumarse al capital", una práctica común que implicaba que la deuda creciera exponencialmente. Este cambio se aplicará retroactivamente a los intereses devengados de las deudas vigentes.
- Costas: se reducen del 15% al 5%. En el ejemplo de Economía, esto supone una reducción de casi 38.000 euros en la deuda pendiente.
- Quitas – 1: se ha aprobado un novedoso sistema de quitas si queda deuda pendiente tras la subasta. La deuda remanente "sólo devengará el interés legal"; si se paga en 5 años esta deuda se reducirá en un 35% y si se paga en 10 años, la reducción será del 20%.
- Quitas – 2: si se vende el inmueble en los 10 años posteriores al desahucio, la deuda pendiente se reducirá en el 50% de la plusvalía obtenida. Es decir, que si el banco saca más del dinero por el que se le adjudicó en la subasta, dedicará para de esas ganancias a minorar la deuda pendiente.
- Subasta: la tasación de la vivienda no podrá ser "inferior al 75%" del valor establecido en el momento de la escritura (hasta ahora, era el 60%). Y si el deudor colabora en el proceso, por ejemplo permitiendo la visita a la vivienda, el juez podría reducir la deuda hasta en un 2% adicional.
- El ahorro: en total, según los cálculos hechos por Economía, la deuda pendiente un año después del impago de la primera cuota, pasa de casi 1,2 millones a poco más de 150.000 euros, casi un 85% de reducción. Evidentemente, el Ministerio ha elegido el ejemplo que mejor se adapta a los cambios, para que el ahorro sea máximo, aunque probablemente en los casos reales no alcance estas cifras.