El mercado inmobiliario español sigue en la 'unidad de cuidados intensivos'. El paciente tiene sobrantes que necesita extirpar. En este caso el imponente stock de vivienda y suelo que acumulan las escasas inmobiliarias que quedan en pie y, sobre todo, las entidades financieras. En cualquier caso, los expertos se muestran convencidos de que la mayor parte de los activos que aún no están en manos de los bancos van a terminar en sus balances.
Éstas sólo conceden liquidez a las inmobiliarias que tienen alguna posibilidad. Es decir, empresas que, a juicio del banco acreedor, pueden seguir vendiendo, promotoras que mantienen obras a medio terminar o sociedades que tienen parcelas de suelo atractivas aún para la venta. Pero son muy contadas excepciones.
Pese a que inmobiliarias como Colonial, o Metrovacesa, siguen sufriendo, lo hacen en menor medidas que otras de sus homólogas por tener activos en renta (edificios de oficinas, centros comerciales, etc.), es decir, activos que pueden alquilarse y generar flujo de caja. En cualquier caso, su situación dista mucho de haber mejorado desde que estalló la burbuja.
De momento, Colonial ha aprobado jugosos bonus para su equipo directivo pese a las millonarias pérdidas de 2012 y Martinsa-Fadesa está cumpliendo -de momento- con el convenio alcanzado con financieras y proveedores. Todas expectantes, en cualquier caso, a la evolución del mercado.
Según los expertos consultados por Libre Mercado, la situación económica que atraviesa España, unida al enorme stock de vivienda y suelo, las fuertes restricciones al crédito y el azote de un paro desbocado, pronostican que los años difíciles para el ladrillo se prolongarán aún un tiempo.
Así, los analistas –conocedores de las entrañas de la situación de bancos e inmobiliarias- estiman que el precio de los inmuebles debería seguir bajando en los próximos años. "Muchas inmobiliarias han caído en concurso" y otras muchas lo harán muy pronto, nos dicen. Por su parte, los bancos aceleran las desinversiones en inmueble por dos canales, la venta minorista (enajenación de vivienda destinada a particulares) y la institucional, para grandes inversores y fondos que ven en España una buena oportunidad de hacerse con carteras de activos a "precios de derribo", es decir, precios oportunistas.
"Vamos a ver un ajuste de precios a la baja de forma general. Averiguar cuánto tiempo va a durar, o hasta cuando, es más complicado", asegura una de estas fuentes. De momento, los grandes bancos están procediendo a reorganizaciones internas con el objetivo de crear auténticas promotoras inmobiliarias eminentemente enfocadas a la venta, no al desarrollo del negocio ni a la gestión de riesgos, sino simplemente a la desinversión. El objetivo: sacar los inmuebles del balance, cuanto antes. La estrategia de SAREB y de otros bancos es clara: desinversión.
En cuanto a la construcción y la recuperación del crédito al promotor, está por ver. Estos analistas estiman que en la costa no se va a construir hasta dentro de varios años mientras las entidades financieras tratan de dar alguna salida al suelo potencialmente viable que poseen.
La situación ha cambiado el paradigma. Muchos bancos no estaban dispuestos a bajar el precio de sus inmuebles para colocarlos en el mercado ante el riesgo de perjudicar gravemente sus balances, pero los sucesivos planes de Economía y las provisiones a las que obligaban, dan algo de margen mientras que los activos siguen siendo una patata caliente que quema en manos de las entidades. Ahora están dispuestos a bajar los precios. En esta estrategia entra también la financiación y concesión de crédito y se estudian planes de ayuda a la financiación pero "como venimos de donde venimos va a haber mucho más control y prudencia".
Así pues, los expertos esperan que el precio de la vivienda aún baje alrededor de un 15% adicional y que la concesión de crédito inmobiliario a particulares se abra un poco, dentro de los parámetros de la prudencia. El sector inmobiliario acelera un ajuste que aún no ha terminado.