En las últimas semanas, varios han sido los artículos de prensa que se hacen eco de declaraciones del cabildo del sector inmobiliario. Para este grupo de presión, los precios de los pisos ya han tocado suelo y comenzarán a recuperarse en fechas próximas. Para sostener su tesis, se basan en una bajada más atenuada de los precios que los propietarios piden por sus pisos. La cuestión que nos planteamos ahora es si una parada en el ritmo de bajada del precio de oferta (el que piden los vendedores) o incluso su leve subida justifica pensar que los precios dejarán de bajar.
Para ello, usaremos los dos índices de precio de oferta más amplios que existen en España y cuya publicación va ya desde diaria a mensual -las distintas formas de confección de los dos índices se hallan en sus páginas-. Varios son los períodos en los que constatamos parones o ligeras subidas desde mediados de 2007:
Los distintos momentos de parada en el ritmo de bajadas han obedecido a varios factores:
- Cambios fiscales como los que tuvieron lugar en 2008 (aumento del IVA), finales de 2010 (eliminación parcial de la desgravación por adquisición de vivienda habitual) y de 2012 (aumento del IVA).
- Períodos vacacionales, como se ha visto en varios años, debido a la simple razón de que muchas personas no consultan internet durante parte del verano.
- Efecto Chipre o miedo a una quita de los ahorros en 2012 y 2013 -la verdadera quita tiene lugar en el 10% de gastos de transacción cuando alguien se compra una casa-.
- Actualmente, salida de dinero de depósitos a vivienda en búsqueda de mayores rentabilidades (serán la del alquiler, porque si se tiene en cuenta la pérdida de capital, la inversión no es tal).
El actual estancamiento aparante del precio de los pisos (sólo de los de oferta) puede ser engañoso. Como sabemos a través de la herramienta de Idealista, que permite medir la diferencial entre el precio que piden los vendedores y el que ofertan los compradores potenciales, éste ha aumentado más del 10% en los últimos dos años. En concreto, del 21,7% en octubre de 2011 al 23,9% en agosto de 2013. Esto quiere decir que el precio de venta real de las casas es de media siempre inferior al precio de oferta.
Las ligeras subidas en los precios de oferta o los distintos períodos de estancamiento que hemos experimentando desde su punto culmen, en julio de 2007, no han sido más que pausas en medio de un proceso cuyo desarrollo es imparable. Los precios a los que los pisos se venden entre particulares a finales de agosto de este año ya han bajado entre un 47% y un 52% respecto a máximos, y se desmoronarán a lo largo de este superciclo entre un 75% y un 85% antes de estabilizarse. En estos momentos, lo único que se está estabilizando es el ritmo de la bajada, pero no la misma. Que en varias zonas del país ya estamos en valores como los anteriores lo dicen los estudios que al respecto se han llevado a cabo.
De la misma forma que la bajada constante de los tipos de interés tuvieron sobre los precios de los pisos el mismo efecto que sobre el de la deuda, es decir, su subida, es muy razonable que las subidas tendrán el efecto contrario. Los elementos fundamentales que determinan la bajada de los precios durante los próximos años están intactos, nada ha cambiado: ni en el envejecimiento de la población (38% menos de personas en el grupo de edad de 10-24 años respecto a 25-38 años); ni el efecto de Basilea III en las políticas de préstamo de los bancos; ni los 5,2-5,4 millones de pisos vacíos, construcción o libres para alquiler que existen en nuestra querida España.
Desde el punto de vista económico, comprarse un piso por debajo de rendimientos de alquiler del 5% para zonas de primera residencia o del 8-10% en zonas de veraneo, es una auténtica salvajada. Las tres reformas del proceso de desahucio en caso de inquilino moroso y de la Ley de Arrendamientos Urbanos fomentan la salida masiva de pisos al mercado de alquiler. Los precios de las rentas bajan, con lo que también lo hacen las valoraciones de los mismos. Y a su vez, la subida de los tipos merma la demanda de vivienda. Por la razón anterior, ni obteniendo los rendimientos mencionados tocaría las casas como inversión. Si algo hay embalsado en España es una brutal oferta de pisos.
Nota sobre el autor: Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com