"El alquiler de pisos a turistas nació antes que los hoteles. En los años 40 y 50, los belgas y los alemanes que venían a pasar sus vacaciones a la Costa Brava lo hacían en las casas de los vecinos de la zona", recuerda el director de Ghat Apartments, Jordi Tell, en una entrevista con Libre Mercado.
Desde que en junio de 2013 el Gobierno estableciera que los pisos de alquiler turístico dejarían de estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y pasarían a estar regulados por cada autonomía, todo han sido problemas para los propietarios de las casas.
Cada región española ha formulado su propia legislación en este sentido y, además, los ayuntamientos se reservan el derecho a añadir más limitaciones. Se trata de normativas que restringen el mercado de la vivienda turística en favor del sector hotelero. Cada vez son más las dificultades con las que se encuentra el propietario de una vivienda que quiere arrendarla por un periodo corto de tiempo.
Barcelona y Madrid están a la cabeza como las ciudades más prohibitivas con el piso vacacional, tanto el legal como el ilegal. Mientras la Ciudad Condal ha vetado la expedición de licencias turísticas durante un año, la capital exige un mínimo de 5 días para poder realizar un contrato en un apartamento turístico, lo que impide que se formalicen una gran mayoría de alquileres: los del fin de semana. Como autonomía, Baleares es la más restrictiva, ya que sólo permite a los particulares alquilar villas o chalets y no en edificios. Asturias, Cantabria, la Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, Navarra y Murcia, también ponen restricciones, aunque más laxas.
"Me entristece enormemente que se esté machacando al apartamento turístico. Parece que en este país cuando algo funciona hay que ir a por ello. Cualquier éxito molesta", denuncia Tell. "No hay que olvidar que los dueños de los apartamentos turísticos son las familias y se las está perjudicando en favor de los grandes hoteles", añade. La empresa que dirige Jordi Tell, Ghat Apartments, está especializada en la gestión de apartamentos turísticos.
¿Qué debe saber el propietario?
El primer aspecto a tener en cuenta es que cuando el apartamento vacacional estaba bajo el mandato de la LAU, si un propietario arrendaba su vivienda unos cuantos días de vacaciones sólo tenía que notificarlo en la declaración de la renta y tributar por los ingresos obtenidos. En el caso de que fuese una empresa, tenía que darse de alta por su actividad empresarial y tributar por los beneficios.
Ahora, en la mayoría de CCAA no basta con que el alquiler esté declarado en el IRPF, sino que es necesaria una licencia que hay que solicitar en el ayuntamiento correspondiente. Jordi Tell recuerda que en la declaración de la renta el propietario sigue estando obligado a declarar ese ingreso como "rendimiento de capital inmobiliario".
El experto advierte de que si se registra una primera vivienda como apartamento turístico, "aunque sea sólo una vez en el año, el propietario no se podrá desgravar las plusvalías que establece la ley por la venta de la vivienda hasta los próximos 3 años, por lo que si piensa vender es mejor no alquilar".
El propietario del piso encontrará en la licencia municipal todos los requisitos que tendrá que cumplir para tener su apartamento en regla. La licencia municipal va ligada al pago de una tasa ,que, "en el caso de Barcelona, supera los 200 euros y en el de Sitges los 400 euros". El experto informa también de que hay algunos ayuntamientos que, además de la tasa municipal, incrementan otro tipo de tasas a estos pisos, como la de basura.
Las licencias municipales estándar obligan al propietario del piso a cumplir unos requisitos mínimos, como tener una cédula de habitabilidad o un teléfono de atención al cliente disponible las 24 horas. Tell ha querido resaltar que, con la nueva normativa, "el propietario no debe constituir una empresa o darse de alta como autónomo para poner a producir su inmueble. Lo que tiene que hacer es seguir los dos pasos anteriores".
Otro punto importante a tener en cuenta es que el arrendamiento de un inmueble estará exento del IVA, siempre y cuando no preste servicios adicionales a su función de vivienda, como la limpieza interior o el cambio de sábanas. En estos casos, tributarán al 10% y los dueños tendrán que expedir las facturas correspondientes.
Respecto a los contratos, Tell explica que el arrendador deberá redactar dos contratos. El de entrada-salida, que se firma antes y después del periodo estipulado, y el de la fianza. "En el contrato de fianza es recomendable dejar constancia de que, en caso de molestia a los vecinos, los alquilados perderán el depósito. Eso ahorra muchos problemas de ruido y alboroto", recomienda Tell.