A finales de 2012, el apetito inversor por el ladrillo español ya era palpable. Tras años de desmoronamiento continuo, en los que el derrumbe de andamios se producía a la misma velocidad a la que engordaba la tasa de desempleo, en 2012 se produjeron las condiciones necesarias para que el sector de la construcción volviera a florecer (eso sí, tímidamente).
Primero: los oportunistas
El catalizador de la recuperación de la construcción y del nuevo modelo en España no es otro que Luis de Guindos. El ministro, que, probablemente, pase a la historia con el logro de haber evitado el rescate total, fue el ideólogo del nuevo sector. Y lo hizo entre tecnicismos complicados y abstractos.
Nos estamos refiriendo a los dos decretos de regulación del sistema bancario por el cual obligó a los bancos a aumentar las provisiones de todos los adjudicados que tenía en balance. Traducción: los bancos tenían que reconocer pérdidas por esos activos (aun sin que se hubieran materializado) y meter ese dinero en una hucha que amortiguase el golpe cuando las pérdidas se materializasen en el futuro.
Lo que vino después es de sobra conocido: la crisis de Bankia. El escándalo de los valores a los que los bancos (y sobre todo las cajas) tenían contabilizados los activos inmobiliarios. Tanto el crédito promotor impagado (y con pocos visos de recuperar) como los adjudicados. Los nuevos decretos aumentaron las exigencias de capital de los bancos e hicieron que el tímido crédito que volvía al sector privado se drenara en seco.
En este ambiente, los bancos decidieron sacar todos esos activos (que tanto capital consumían) de sus balances. Y, sin otro remedio, tuvieron que hacerlo a precios de derribo. Fue en este momento cuando auténticos fondos buitre acapararon las portadas de los grandes periódicos económicos. No querían invertir a largo plazo.
Su jugada era comprar a precio de derribo (sobre todo deuda), desahuciar al moroso y vender el inmueble. Usando, eso sí, abogados más dinámicos y comerciales más capacitados que los de muchas antiguas cajas de ahorros. Teniendo en cuenta que habían entrado a precio de derribo, las rentabilidades fueron gloriosas y se obtuvieron en muy poco tiempo.
Este oportunismo, como se podrán imaginar, no propició la recuperación del mercado, pero sí puso la primera piedra: librar a los bancos de ladrillo para que pudieran, en el futuro, volver a prestar al sector.
Segundo: los gestores de producto finalista
Después de la oleada de compra de REDs (real estate developments, como se conoce en el sector al crédito al promotor), vinieron las primeras compras de REOs (real estate owned, esto es, adjudicados). Esto ocurrió a partir de 2013 y el perfil del inversor era sustancialmente distinto.
Sí, puede que siguieran entrando a precios de derribo, pero con intención de gestionar realmente los activos. Acondicionarlos si fuera necesario, buscarles buenos inquilinos, modernizarlos... Aportar un poco de valor añadido para empezar a captar la tímida demanda final del comprador de vivienda.
Además, Guindos volvió a aparecer en escena en esta fase haciendo posible las SOCIMIs, que, si bien nacieron en 2009, su gran impulso se produjo con la Ley 16/2012). Son vehículos de inversión centrados en adquirir activos inmobiliarios en renta (esto es, con inquilinos, y con muy buenos inquilinos) y obligados a distribuir dividendo. Fue entre 2013 y 2014 cuando los AxiaRE, los LAR o Merlin comenzaron a levantar capital para invertir con fuerza en el sector.
Tercero: la vuelta del inversor en valor
Y llegamos a la última fase de la recuperación inmobiliaria, la actual, que genera titulares diarios como "Fuerte sorpresa al alza de la creación del empleo en la construcción, que acelera la tasa anual hasta el 12,3%", que nos dejaba el equipo de analistas macroeconómicos de la Universidad Carlos III de Madrid hace tan solo unas semanas.
El mercado actual es distinto al que había antes de la crisis. Las cajas de ahorro ya no existen y el papel de los bancos es más pasivo que permisivo y/o activo. Hemos dado la bienvenida a los fondos especialistas en el sector inmobiliario y el gran inversor ahora tiene que competir con SOCIMIs, institucionales sofisticados, fondos y minoristas, contando, además, con menor financiación.
Esta presión en la demanda ha provocado una fuerte caída de los retornos esperados de la inversión (toda vez que se va deshaciendo el ajuste en volumen y precio de muchos activos) y ha generado que volvamos a la compra de suelo, al desarrollo de sectores completos de suelo y al apetito por la compra de solares para generar bancos de suelo que satisfagan fuertes demandas futuras.
El sector se debate ahora entre el cambio aparente y el fondo subyacente. Esto es, entre lo que parece un sector mucho más profesionalizado que el de antaño, con mejores jugadores y mayores posibilidades de valor añadido, y lo que fue: un sector pendiente de la borrachera crediticia auspiciada por el descalce de plazos y las nefastas políticas de tipos de los bancos centrales.