Vivir en una comunidad de vecinos puede convertirse en una auténtica pesadilla para los propietarios que no conocen su normativa. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal regula todos los aspectos relativos a las comunidades de propietarios, cada edificio tiene sus propios estatutos, y sus habitantes no deben pasarlos por alto.
Para que sea más fácil, en Legálitas han elaborado un Manual de Supervivencia, que resuelve las dudas legales más frecuentes en el día a día con los vecinos.
El presidente
En líneas generales, es obligatorio aceptar el cargo de presidente de la comunidad. Sin embargo, según las circunstancias particulares, el propietario designado, podrá solicitar su relevo al juez, en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones que justifiquen el rechazo, como: incompatibilidad para el cargo, ausencia o enfermedad. Pero deben tratarse de razones de peso porque lo que prevalece es la obligatoriedad del cargo. Por otro lado, el presidente de la comunidad debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios y nunca puede tomar de manera unilateral ninguna decisión.
El ascensor
En principio, todos los propietarios deben contribuir al pago de los gastos necesarios para el mantenimiento y reparación de los elementos del edificio aunque no los usen. No obstante, los estatutos de la comunidad pueden excluir de los gastos de ascensor o limpieza del portal a los propietarios de la planta baja y locales. Por ese motivo, siempre hay que comprobar lo establecido en ellos y si no constara información al respecto para la exclusión del pago, sería necesario modificar los estatutos, siempre por unanimidad de la junta de propietarios.
Por el contrario, si en el edificio viven personas con discapacidad o mayores de setenta años, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En el caso de que el coste de instalación supere esas doce mensualidades la obra seguiría siendo obligatoria si el propietario o propietarios que solicitaron la instalación del ascensor aceptan costear el exceso.
Derramas en caso de venta del inmueble
Aunque la comunidad apruebe en la junta el pago de unas derramas para realizar unas determinadas reformas, la cantidad se hará exigible cuando llegue el momento de pagar y deberá abonarla quien sea propietario del inmueble en dicho momento.
He comprado un piso y había gastos pendientes
El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Hay que tener en cuenta que para que la responsabilidad del nuevo propietario sea real, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles. Por este motivo, a la hora de adquirir un inmueble para evitar perjuicios económicos futuros, siempre es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura. No obstante, es posible que existan pagos que aún no han vencido, es decir, deudas ocultas que venzan en un futuro y todavía no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias. Por ello, siempre es recomendable que el comprador averigüe previamente con el administrador o con el presidente de la comunidad qué deudas ocultas existen.
¿Cómo actuar frente a mi vecino moroso?
Cuando la comunidad de propietarios cuenta entre sus integrantes con algún vecino con cuotas impagadas, la manera de proceder más efectiva para recuperar la deuda es la siguiente:
- Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria.
- La convocatoria de junta de propietarios contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad para que tengan constancia.
- La junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente.
- Se debe emitir una certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente.
- Se debe comunicar el acuerdo al vecino moroso, instándole a que ponga fin a esa situación.
- Si a pesar de estas acciones no paga la deuda, se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca.
Para iniciar este procedimiento judicial es necesario que se haya aprobado por la junta de propietarios y que quede reflejado en el acta. Un primer efecto de este impago es la privación del derecho a voto en las juntas de propietarios hasta que no se pongan al corriente de pago del importe de las sumas adeudadas. Pese a esto, los vecinos que no estén al corriente de los pagos sí podrán asistir a las reuniones.
¿Puedo yo demandar a mi vecino moroso?
Para poder interponer una demanda judicial debe hacerlo el presidente de la comunidad de vecinos legítimamente nombrado por la junta de propietarios quien, a su vez, debe actuar por mandato de la junta. Esto significa que nunca se puede demandar a ningún propietario moroso si no existe de manera previa un acuerdo de la junta de propietarios.
¿Cuándo prescriben las deudas?
El impago de cuotas de comunidad prescriben por el transcurso de 15 años desde la fecha de su devengo, siempre que antes del transcurso de ese plazo la comunidad no suspenda o paralice la prescripción por cualquiera de los medios admitidos en derecho.
¿Todos los vecinos deben pagar por igual?
Si se hacen obras en la comunidad, hay que pagar conforme a la cuota de participación que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo, salvo que los estatutos hayan establecido alguna especialidad. Es el constructor o el propietario único del inmueble quien establece la cuota de participación, señalada de antemano al efectuar la división del inmueble en pisos, valiéndose, de ordinario del dictamen de un arquitecto que tiene en cuenta la superficie, orientación... en proporción con el total de la edificación. Otra opción es que se acuerde en una junta de propietarios cambiar esa forma de pago en función de la cuota de participación a partes iguales, pero debe ser acordado por unanimidad.
Espacios comunes para uso personal
Son muchas las comunidades de propietarios en las que los vecinos aprovechan el espacio disponible en las azoteas de los edificios para, por ejemplo, tender la ropa o hacer barbacoas con los amigos. Lo primero que hay que saber es que todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo. En alguno de estos casos, lo aconsejable es si la comunidad de propietarios tiene administrador, poner en su conocimiento lo sucedido con el fin de realizar, como exigen sus funciones, el aviso correspondiente al vecino que esté haciendo uso de la azotea y molestando a uno o varios de los vecinos. En el caso de las barbacoas, es imprescindible que la comunidad le haya dado permiso.
Si la comunidad genera daños
En caso de sufrir humedades o filtraciones, si el daño procede de una tubería general o cualquier otro elemento común, como el mal estado del tejado, la responsable es la comunidad de propietarios, por lo que será la comunidad la que deba asumir ese gasto. En el caso de que el daño no esté incluido en la cobertura, pagará directamente la comunidad.
2 coches en una plaza de garaje
Según la jurisprudencia, si nada se establece y hay espacio suficiente en principio no se podría prohibir que un propietario hiciera un legítimo uso de su plaza y aparcara dos vehículos. Ahora bien, para lo que no está legitimado un propietario es para invadir las zonas comunes con su vehículo.
El vecino hace ruido
Para denunciar desde el punto de vista administrativo por ruidos al vecino debemos siempre acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos permitidos en la ordenanza establecida según el municipio en el que está el inmueble.
Según el horario, diurno o nocturno, debemos proceder a una medición de ruidos, bien mediante un perito o bien llamando a la policía y solicitando que procedan a la medición de ruidos desde nuestro propio inmueble.
Olores del restaurante de abajo
El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o bien de cualquiera de los propietarios, requerirá de manera fehaciente al restaurante que tome las medidas oportunas para evitar los olores, advirtiéndole que en caso de no hacerlo la comunidad iniciará las acciones judiciales procedentes. Si una vez informado el vecino que está ocasionando las molestias, no hace nada al respecto, el presidente convocará junta de propietarios, y si la junta acuerda iniciar acciones judiciales, será necesario contratar un abogado y un procurador para llevar a cabo la defensa de los intereses de la comunidad. El juez podrá acordar entre otras medidas, el cierre del restaurante.
Animales
Si los estatutos no prohíben la tenencia de animales, los vecinos tienen derecho a tener su animal de compañía. Pero eso no significa que sus dueños no tengan obligación de evitar que ocasionen molestias. Por ejemplo, los constantes ladridos o la dejadez que refleja encontrar excrementos de perros en espacios comunes de forma reiterada se consideran actividad molesta. Los ruidos producidos por un animal durante el día por lo general no superan los límites de decibelios permitidos, pero eso no significa que no se pueda reclamar que cesen cuando estos sean una molestia habitual. En cualquier caso siempre que el animal cause excesivas molestias se puede denunciar a su dueño llevando a cabo los siguientes pasos:
- Reunir el mayor número de pruebas posibles, como testigos, grabaciones etc.
- Informar de lo sucedido al presidente de la comunidad, que deberá solicitar al dueño del animal que tome las medidas oportunas con el fin de evitar las molestias.