El mercado inmobiliario español ha comenzado a recuperarse, un síntoma que se refleja en la evolución de sus precios. Y es que por primera vez desde 2008, el precio medio de la vivienda en España registró un saldo positivo. Según el último informe de Tinsa, a cierre de 2015, el coste de los pisos terminados, nuevos y usados se incrementó un 1% respecto a 2014, cuando el precio de los pisos caía un 4,5%.
Y a pesar de que su precio se encarece, la vivienda se está vendiendo aún más rápido, lo que supone otra señal del cambio de tendencia en el mercado. Ahora, se tardan unos 10,2 meses de media en vender una casa. Pero aunque los plazos para llevar a cabo una operación se han reducido, los propietarios todavía tienen que tener paciencia en el momento que decidan desprenderse de sus inmuebles.
El precio será un factor clave, y el primer problema con el que se encontrará el dueño del piso. Fijar el precio de una vivienda para ponerla a la venta no es tarea fácil porque el propietario tiende a sobrevalorar el inmueble. En muchas ocasiones, el apego que sienten por la vivienda les lleva a inflar su importe.
Las claves
En la tarea de orientar al dueño a fijar correctamente el precio de su inmueble, la principal recomendación que hacen desde Alfa Inmobiliaria es consultar los portales de internet. Así, comparando la propiedad con otras de características similares, podrá hacerse una idea del importe al que puede vender su casa. Para ello, es importante que las viviendas coincidan en aspectos como "la zona, el número de dormitorios, los metros cuadrados o elementos como la piscina o el ascensor", explica el vicepresidente de Alfa, Jesús Duque.
A la hora de rastrear en los portales inmobiliarios hay que tener en cuenta que el precio que aparece es el de salida, no al que finalmente se venden las casas. "Lo habitual, es que la vivienda se venda por un precio entre un 5 y un 15% más barata", matiza Duque.
A los propietarios que son reticentes a rebajar su vivienda, el experto les recuerda que cuando los potenciales compradores utilizan las webs, suelen filtrar las búsquedas a través de las herramientas de precio. "Si ordenan las viviendas por el precio más bajo, no te beneficiará que tu vivienda aparezca en la cuarta página, ni tampoco si usan la opción de poner un tope de pisos hasta 100.000 euros y tu vivienda vale 105.000. Para que alguien pueda llamar para interesarse por tu piso, primero te tienen que ver", asegura.
Además, los precios superiores al mercado juegan en contra del anuncio. "El efecto llamada de la oferta se produce entre la primera semana y los primeros 15 días, por lo que tienen que tener un precio atractivo. Después, la oferta se va quemando", asegura Duque.
Para darle un valor a nuestra casa, también es importante tener en cuenta la ubicación de la vivienda. Si vendemos en una zona de clase media o baja, habrá que asumir que sus compradores no tendrán "tan fácil el acceso a una hipoteca" y puede ser necesario negociar más el precio. Por el contrario, si nuestra propiedad está bien ubicada, y en zonas con poca oferta, "sus propietarios ya pueden pedir un 10% más" que hace doce meses. "Las viviendas en zonas premiun ya no van a bajar", asegura Duque , por lo que se puede evitar el regateo.
A la hora de bajar el precio, el experto también recomienda hacerlo de forma escalonada con cierta periodicidad, cada 15 días o un mes, antes que de golpe una única vez. "Si rebajas de 115.000 a 100.000 euros, te has perdido la oportunidad de venderlo a 110.000", explica.
No todo el precio
Para cerrar con éxito una operación, es importante valorar cuál es el estado general de la vivienda, así como tener en cuenta que el potencial comprador exigirá una rebaja similar a la inversión que deba realizar para adecuar la vivienda a otras similares en la zona.
Para Duque, es más recomendable poner a la venta una vivienda sin reformar y con un precio más bajo, que realizar nosotros mismos la reforma e incrementar el precio. "Con una casa por reformar, el comprador tiene el aliciente de que puede hacer la obra a su gusto. En el caso de pequeñas reformas, como pintar, reparar los arañazos de las puertas o cambiar los grifos, sí conviene que lo haga el propietario porque nos revaloriza considerablemente el inmueble", añade.
Aunque el precio es un factor determinante a la hora de vender un inmueble, que el piso sea atractivo es fundamental. Si se anuncia en un portal, "las fotos tienen que ser buenas y si se pueden acompañar con un vídeo, mejor", afirma el vicepresidente de Alfa.
En cuanto a la presentación de la vivienda, Duque afirma que el olor es la primera impresión que se va a llevar el posible comprador, "por lo que hay que tener la casa fresca y ventilada". También, recomienda "despersonalizar la casa quitando, por ejemplo, las fotos de los propietarios" y recoger la vivienda todo lo posible, incluso, "alquilando un almacén para guardar los trastos. Debe estar lo más minimalista posible".
Para realizar la visita, es importante elegir un día de sol y el momento de más luz y menor ruido posible en la casa.