José Luis Ruiz Bartolomé es un experto del sector inmobiliario. En 1997 creó y dirigió el Departamento de Suelo y Desarrollo de la inmobiliaria británica Knight Frank. En 2002 se incorporó como Director de Desarrollo en España de la mayor promotora europea, la francesa Nexity, puesto que dejó en 2005 para dedicarse a la inversión y el asesoramiento independientes.
"A finales de 2009, abatido por una crisis que no parecía tener fondo, me senté una mañana frente a una hoja en blanco para intentar responder a esta pregunta: ¿Qué nos ha pasado? Esta reflexión empezó a ocupar mucho más que el folio que había empezado a garabatear aquel día. Cuando ya había escrito cuarenta o cincuenta páginas, pensé: ¿Por qué no compartir esta reflexión?".
Así nació su libro Adiós, ladrillo, adiós, y su posterior blog, bajo el mismo nombre, en el que analiza el día a día de un sector que llegó a convertirse en la locomotora de la economía española durante más de una década. A partir de la próxima semana, Ruiz Bartolomé inaugurará la nueva sección de blogs de Libre Mercado para compartir noticias, ideas y reflexiones con todos los lectores.
Pregunta (P): ¿Cómo surge la idea del libro?
Respuesta (R): Cuando la crisis es ya un hecho. Cuando hace apenas cuatro días eras el rey del mambo, todo el mundo preguntaba por suelos, vivienda, los bancos te ponían alfombras rojas para que entrases a pedir un crédito... Y de un día para otro, todo eso cambia y los inmobiliarios se convierten en personas non gratas. De repente, deja de haber negocio.
Es entonces cuando me senté y empecé a reflexionar acerca de qué es lo que ha pasado. El libro trata de explicar, de un modo cercano y para todo el mundo, qué sucedió en esta década de boom inmobiliario.
P: ¿Cuándo te percatas de que la burbuja había terminado?
R: A la vuelta de mis vacaciones de verano de 2007. Tenía una operación en marcha, la intermediación de un suelo. El negocio estaba hecho. Nos reunimos en septiembre la parte vendedora y compradora con la idea de cerrar los flecos del contrato, pero la víspera de la firma me llamó alarmado el comprador diciendo que la caja le denegaba de repente la financiación, escudándose en que la tasación no cubría el valor del solar.
Lo primero que pensé es que había un error, que no tenía los datos de edificabilidad, del uso... Pero al cabo de unos días estaba claro que, dadas las excusas de la caja, no quería financiar la operación. Lo intentamos con otras entidades, pero ninguna de ellas quiso entrar... ¿Qué pasó? En agosto estalló la crisis subprime en EEUU, y esto hizo que se cortara el flujo financiero a nivel mundial. Y uno de los primeros afectados fuimos nosotros, porque nuestra banca depende demasiado de la financiación exterior.
P: ¿Cómo vivía la gente del sector en la época del boom?
R: Vivíamos en una nube. Estábamos fuera de la realidad. Todo el mundo estaba acostumbrado a ganar muchísimo dinero y a sentirse cada día más rico. Pero ya no solamente los que estábamos en el sector sino cualquiera. Es decir, todos conocíamos a alguien que te decía que se había comprado un piso por 30 millones de pesetas y que ya valía 50.
Esta sensación se apoderó un poco de todos, y en el sector todavía más. Por ejemplo, era muy habitual ir a comer todos los días a los mejores restaurantes, a los más conocidos de Madrid, a terminar las tardes con partidas de mus entre cubalibres, y siempre con la idea de que el negocio marchaba solo, que se ganaba dinero prácticamente sin trabajar. Además, la gente no creía que esto pudiera tener fin, estaba confiada en que sería siempre así, y nadie percibía que pudiera haber un cambio de tendencia.
P: ¿Qué margen de beneficios se manejaban?
R: Depende de la parte del sector. Pero, realmente, en promoción no se ganaba tanto. Había tanta competencia por comprar suelos para hacer promociones que en muchos casos los precios que se pagaban arrojaban un beneficio que rondaba el 0%. Sin embargo, la clave es que como los precios subían como mínimo un 10%-15% interanual se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación.
Donde sí se hizo mucho dinero fue en los "pases", tanto en vivienda final como en suelos. Por ejemplo, la compra de un suelo que valía un millón de euros se podía financiar al 80%. Es decir, poniendo 200.000 euros eras dueño de un suelo que valía 1 millón. Si comprabas bien, ese suelo se podía vender por 1,2 millones (un 20% más) en un plazo relativamente breve, con lo que, en realidad, ganabas un 100% sobre los fondos aportados.
Y ello, en una operación relativamente sencilla, ya que esto pasó muchas veces con solares que en lugar de 1 millón valían 20 ó 30 millones de euros. Esto lo cuento en el libro. Los agricultores y terratenientes de las afueras de las grandes ciudades se han forrado. Se han convertido en auténticos ricos como no ha habido en España en generaciones.
Un suelo agrícola en Castilla, que es tierra de secano -con lo cual no tiene mucho valor-, podía valer 1 ó 2 millones la hectárea. Pues bien, por poner un ejemplo conocido, cuando se hizo lo de Paracuellos de Miramadrid, a la hora de comprar el suelo, que era urbanizable, el intermediario que fue adquiriendo los suelos a todos los propietarios los pagaba a 5.000 pesetas el metro. Eso significa pagar a 50 millones la hectárea, es decir, de 1 ó 2 millones a 50 millones... ¡Imagínate lo que significa eso!
P: ¿Entró mucha gente nueva en el sector? ¿Había diferencia entre los nuevos y los promotores de toda la vida?
R: Sí. Eso de que hasta el carnicero se metía a promotor es cierto. Pero los excesos eran generalizados, se cometieron en todos lados, tanto en los nuevos promotores como en los antiguos. Sin ir más lejos, ahí tenemos el caso de las grandes promotoras que se han estrellado o se van manteniendo vivas con respiración asistida a base de refinanciar deuda, las llamadas promotoras zombies. Muchas de ellas, por no decir todas, nacieron mucho antes del boom y, sin embargo, también cayeron en esta "carrera del oro", como yo la llamo.
P: ¿Cuáles son las claves para sobrevivir a la crisis?
R: Hay dos tipos de empresas inmobiliarias que han sobrevivido: las que la banca ha refinanciado porque les interesaba, que no tienen ningún mérito salvo el tamaño -el tamaño sí importa en ese caso-, y luego las que han sobrevivido por sus propios medios, sin tener una ayuda especial de nadie.
Y la única razón de éstas últimas radica en que no estaban muy apalancadas. El que estaba apalancado cerca del 80% ha muerto. Pero los que eran más prudentes, gente que venía de la antigua escuela, de los años 60-70, se han autofinanciado en gran parte. Por ejemplo, en casos en los que el 100% del suelo lo ponían ellos, y la obra la culminaban con financiaciones medias del 50%. A ésos, se les llamaba "tontos" en pleno boom. "¿Cómo eres tan tonto? Si el dinero te lo dan... Cógelo. Si en lugar de hacer dos promociones al año puedes hacer siete", decían. Se les llamaba tontos, y los listos eran los otros.
P: ¿Cómo valoras la actuación del Gobierno en la crisis inmobiliaria?
R: En resumen, ha hecho poco; lo que ha hecho, lo ha hecho tarde; y mucho, lo ha hecho mal. Así que la valoración no es muy positiva.
En España, en 3 años y medio de crisis, el precio oficial de la vivienda ha bajado apenas un 20%. La burbuja estalló, sí, pero todavía no se ha deshinchado. El gran error es que se ha pretendido mantener los precios elevados artificialmente. Y ello, porque el problema es tan grave que podría, y aún puede, llevarse por delante a la banca española. Éste es el miedo, y esto es lo que han tratado de frenar desde un principio. No les ha importada nada más.
P: ¿Qué se debería hacer para eliminar el enorme stock de pisos sin vender?
R: La mejor forma para vender cualquier cosa es que el precio refleje el equilibrio entre oferta y demanda. No se vende porque los precios aún son altos y no reflejan la realidad. Mientras no bajemos los precios, no vamos a vender.
En 2008, por ejemplo, llegaron muchos fondos extranjeros a España para comprar inmuebles y activos a los bancos, y todos se acabaron yendo a los seis meses porque se negaban a bajar sustancialmente los precios.
Aquí, las entidades han optado por mantener en sus balances el valor contable de los activos inmobiliarios. En concreto, el que les exige el Banco de España. Y el Banco de España, hasta hace relativamente poco, no exigía anotar grandes provisiones de pérdidas por los inmuebles. Esto es dramático, porque hace que el mercado no se ajuste.
La sensación que tengo desde hace ya casi cuatro años es que estamos prácticamente igual que a finales de 2007. Los cambios son casi inapreciables en el sector, y todo se debe a que todavía no se ha ajustado el precio en condiciones.
Además, por si fuera poco, creo que los españoles estamos sacando una mala lección de la crisis. La lección práctica que se está extrayendo se resume en una frase: "Hágase usted sistémico". Aquí lo importante es que sea tan gorda la que has preparado que no puedan tumbarte. Pasa con las cajas, pasa con los bancos, pasa con los promotores... Es decir, el promotor mediano o pequeño que tenga problemas lo tumban, sin contemplación, pero al grande lo refinancian (lo salvan). El Estado apoya a los bancos, los bancos a los grandes promotores... ¿Es esto lo que queremos?
P: ¿Por qué te animaste a crear el blog?
R: En principio, para promocionar mi libro, pero he descubierto que me gusta, me encanta la interacción con los lectores. Si no me hubiera dedicado al sector inmobiliario, me habría gustado escribir y trabajar en los medios de comunicación. Me lo paso muy bien.
José Luis Ruiz Bartolomé, con su blog Adiós, ladrillo, adiós, se estrenará como blogger de Libre Mercado la próxima semana.