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¿Por qué Alemania evitó la burbuja inmobiliaria y España no?

Entre los distintos factores que explican la burbuja inmobiliaria destaca la restrictiva Ley del Suelo que opera en España.

Juan Carlos Barba
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Algo que resulta especialmente sorprendente cuando se habla de la burbuja inmobiliaria es la falta de capacidad de muchas personas (por otra parte inteligentes) para entender los efectos devastadores que la Ley del Suelo española ha tenido sobre la accesibilidad a la vivienda y la formación de la burbuja inmobiliaria que nos ha llevado a la ruina como país.

Recordemos que la vigente Ley del Suelo, en esencia, consiste en expropiar a los dueños de un terreno el derecho a edificar y trasladarlo a los poderes públicos. Es, como no podía ser de otra forma, una herencia del franquismo, que fue el primero en eliminar esta libertad (una más) en el año 1956, siguiendo el modelo mussoliniano de 1942 que, lógicamente, despertó gran admiración entre las filas franquistas: "Toda la actividad urbanística debe estar realizada a través de un jerarquizado sistema de planes, acompañados de un conjunto de normas sobre la actividad constructiva".

Las posteriores modificaciones (1975, 1990, 1997, 1998 y 2007) no han hecho sino restringir todavía los derechos de los propietarios y cerrar las escasas ventanas de libertad que dejó la ley de 1956, a veces con tímidos intentos liberalizadores que han quedado en nada, y con más frecuencia con frases como "solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen". Se suele aducir para defender la necesidad de restringir el derecho a edificar razones como que se produciría un caos urbanístico o que los precios subirían mucho más.

Veamos por qué estos razonamientos son falsos. En primer lugar, no hay prueba alguna de que previamente a 1956 existiera algo que se pudiera calificar como caos urbanístico. Todavía quedan numerosos núcleos urbanos en España construidos previamente a esa fecha, y si algo se puede decir con absoluta certeza es que estéticamente son muy superiores a lo hecho con posterioridad, como puede comprobar cualquiera que pasee por los barrios antiguos de cualquier ciudad española y luego los compare con un barrio construido a partir de los años 50 del siglo pasado. Es una obviedad tan grande que cuesta trabajo comprender estas afirmaciones.

La segunda argumentación es aún más fácil de rebatir, ya que denota un desconocimiento total de la ley de la oferta y la demanda, que lo que dice es que si se saca al mercado más cantidad de cualquier bien éste bajará de precio. Ya que el suelo en España es su inmensa mayoría no edificable, los efectos de devolver el derecho a edificar a sus propietarios serían un enorme abaratamiento del suelo y, por lo tanto, de la vivienda, efecto que sería mucho mayor en poblaciones pequeñas y extrarradios y menor en el centro de las grandes ciudades.

Para comprobar el terrible y pernicioso efecto de la Ley del Suelo sobre la accesibilidad vamos a analizar dos gráficos. En el primero comparamos los precios de la vivienda en relación a la renta desde 1976 hasta 2009 para diferentes países. Como puede verse, la subida de los precios sufrida en España no tiene parangón con la de ningún otro país desarrollado.

Si ahora comparamos la evolución de los precios en Alemania con la del Reino Unido observaremos un hecho muy interesante, y es que en Alemania no sólo no ha habido burbuja inmobiliaria sino que la vivienda es ahora un 25% más accesible que en 1980, mientras que en el Reino Unido (y en España) lo es alrededor de un 150% menos (es decir, que los precios de 2009 eran 2.5 veces mayores que en 1980 en relación a los ingresos promedio).

¿Por qué esta diferencia? Existen varias razones, más allá de la expansión crediticia propiciada por la banca central:

La Ley del Suelo: es una de las principales responsables, ya que la Constitución alemana explícitamente defiende el derecho de un propietario a construir en su terreno (Baufreiheit) siempre que no exista una norma explícita en contra, justo lo contrario de lo que ocurre en España, en que la Ley del Suelo le retira este derecho, al igual que ocurre en el Reino Unido.

Esto, en la práctica, y a pesar de las complejidades de la planificación urbanística en Alemania, implica que las facilidades para construir son radicalmente distintas en los dos países. Estas cuestiones fueron ampliamente analizadas por el Dr. Oliver Marc Hartwich en un excepcional estudio.

Funcionamiento de la Justicia: a pesar de que las leyes sobre alquileres son similares en Alemania y en España, en la práctica el desesperante mal funcionamiento de la Justicia española hace que los derechos de los propietarios no queden suficientemente garantizados cuando surge la necesidad de ejecutar un desahucio, lo que tiene como consecuencia que haya fuertes reticencias por parte de éstos para sacar al mercado de alquiler las viviendas.

Esto ocasiona que, por una parte, haya menos oferta de alquiler, con las consiguientes subidas de precios, y, por otra, que las relaciones entre inquilinos y propietarios dejen por lo general mucho que desear. Además, la falta de estabilidad en los precios de la vivienda provoca un "efecto pánico" entre los inquilinos, que llegan a la conclusión racional durante las fases de boom de los precios de que comprar es mejor que alquilar.

Podemos ver en el gráfico comparativo la gran diferencia en la proporción de la población que vive en régimen de propiedad entre Alemania y España.

Disponibilidad de crédito para la compra de vivienda: los excesos cometidos por el sector financiero durante la burbuja han sido en buena medida responsables de la situación. En Alemania el límite concedido para la compra de vivienda sobre el valor de tasación es el 60% de éste. Mientras, en España es del 80% y, peor aún, muchas entidades financieras se saltaron este límite sobrepasando incluso el 100% y en ocasiones recurriendo a tasaciones hinchadas.

Pero el efecto no sólo es devastador sobre los precios ,ya que ha provocado, entre otros factores, un endeudamiento gigantesco de empresas y familias, una de las mayores deudas externas del mundo, grandes problemas en el sector financiero que se pretenden solucionar mediante rescates públicos y una pésima asignación de los recursos que ha asfixiado a la industria y otros sectores productivos.

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