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Los precios bajan incluso donde no hay oferta de pisos

En Vizcaya se ha construido muy poco y hay pocos pisos disponibles, pero aún así el precio cae un 35% desde 2006.

Borja Mateo
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En economía siempre se ha dicho que existen dos variables que determinan los precios de las cosas: la oferta y la demanda. Hay una abundante oferta, el precio baja, es la demanda la pujante, el precio sube. Vamos a demostrar cómo en el mercado inmobiliario esto no esto correcto, de modo que en lugares sin oferta (sin pisos a la venta) los precios también bajan, y mucho.

Para esto vamos a tomar el ejemplo de los pisos a la venta en Vizcaya. Vizcaya es la provincia de toda España en la que el número por habitante de pisos a la venta de primera y segunda mano, en construcción así como primera mano aún no a la venta, es la más baja y, aún así, los precios se desploman.

  1. La población de Vizcaya es de 1.153.274 personas, lo que representa el 2,45% de la población de España [i].
  2. El conjunto de pisos de primera y segunda mano a la venta, sumados a los que se hallan en construcción y de primera mano que aún no están en el mercado, es de 22.576 unidades; este número representa el 0,69% del conjunto de pisos en España (22.576/3.280.000) [ii].
  3. Como consecuencia del punto anterior, llegamos a la conclusión de que Vizcaya es una zona en la que se ha construido muy poco y hay pocos pisos disponibles. Para la población de Vizcaya se ha construido el 71,8% menos de lo que correspondería a la media nacional [iii].

Aún así, el número de pisos a la venta en Bilbao, Gran Bilbao y Vizcaya, cuyo precio esté por debajo de 180.000 euros (30 millones de las antiguas pesetas) es el siguiente para distintas fechas [iv]:

Los precios de los pisos en las mismas zonas han bajado los siguientes porcentajes desde mediados de 2006 hasta ahora [v]:

Si Vizcaya es la provincia con menor número de pisos a la venta por habitante, y los precios han bajado lo descrito: ¿qué no habrán bajado ya en otras provincias de España? Que cada uno saque sus propias conclusiones, que a estas alturas ya va siendo hora.

Comprarse una casa ahora es de locos. Todos los elementos:

  • Pisos a la venta de primera mano 1,2 millones;
  • Pisos en construcción 1,3 millones [ix];
  • Pisos a la venta de segunda mano 720 mil unidades [x];
  • 2,697 millones de pisos de segunda mano y de primera residencia vacíos y no a la venta [xi];
  • Pirámide de población invertida: mucha más gente mayor que joven con lo que la demanda se contrae;
  • Prima de riesgo que dificulta la financiación de nuestros bancos y que los mismos puedan prestar dinero;
  • Debates sobre la forma de capitalización de la banca, tales como Basilea III, que harán que los criterios de préstamo de dinero sean mucho más duros y, por tanto, se presten menores cantidades de cara al futuro;
  • Tasa de mora del sistema bancario del 7% (real, teniendo en cuenta los créditos substándard del 13-15%), que hace que bancos y cajas retengan más dinero para lidiar con las pérdidas presentes y futuras, con lo que el mismo no es prestado y harán el resto para dinamizar en positivo el mercado inmobiliario.
  • Los precios de los pisos continuarán bajando, como mínimo, hasta 2014, año éste incluido.

La forma más efectiva de dilapidar un patrimonio a fecha de hoy, es comprándose un piso.

Borja Mateo es autor del libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español (editorial Manuscritos) que va ya por su cuarte edición www.borjamateo.com


NOTAS AL PIE

i. Datos del Instituto Nacional de Estadística a fecha finales de noviembre de 2011.

iii. 2,45%-0,69%=1,76%; 1,76%/2,45%=71,8%

iv. Todos estos datos han sido obtenidos del portal inmobiliario Idealista para cada una de las fechas indicadas. Muchas gracias a los foreros "azkunaveteya", "lisasimpson" y "isasstow" por poner a disposición de todos estos datos.

v. Estos cálculos los podemos realizar mendiante interpolaciones de datos de los índices de Tecnocasa, Fotocasa e Idealista.

vi. Para la explicación de las bajadas de los precios en Bilbao. Los cálculos ahí expuestos se refieren al período mediados 2006-finales de octubre 2011.

vii. Los cálculos de bajadas para Vizcaya se realizan de la siguiente forma 1.-tomamos el precio de salida en el momento del pico (septiembre de 2006) de Fotocasa (o cualquier otro portal) que es 4.243 euros/metro, así como el de noviembre 2011 que es 3.623 euros/metro; datos de Fotocasa; a estos precios descontamos la media de los descuentos que ofrecen los potenciales compradores; de esta forma obtenemos un rango de bajada aproximada de las transacciones que están teniendo lugar en estos momentos; así en Idealista.

viii. Para una inflación de 13,2% para el período septiembre 2006- noviembre 2011 según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

ix. Según datos de Ricardo Vergés Escuín en La información asimétrica en el sector inmobiliario español (2) Crisis y stock.

x. Datos sacados del Informe relativo a la cuantificación del crédito al sector inmobiliario y su repercusión sobre la solvencia de las instituciones financieras, de 10 de mayo de 2011, de Acuña & Asociados.

xi. Base de datos. Este número resulta de restar 3,417 mil pisos 720 mil que sabemos según Acuña y Asociados que están a la venta y son de segunda mano.

 

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