Una de las preguntas más planteadas es cuánto han bajado los precios de los pisos en las distintas provincias de España: estamos en disposición de contestar a esta pregunta usando tres elementos.
Índice de precios de Fotocasa:
- Recoge precios de pisos en el mercado de segunda mano eliminando algunos por motivos de atipicidad estadística.
- Recoge los precios de los pisos de salida, es decir, aquellos precios que pretenden los vendedores; no se trata, por tanto, de precios de compra-venta efectiva.
- Recoge precios de pisos en el mercado de segunda mano.
Herramienta de Idealista de ofertas que hacen los potenciales compradores:
- Se trata de las medias porcentuales de rebaja que exigen los potenciales compradores cuando ofertan por un piso.
- No se trata del precio al que se acaban vendiendo los pisos en una provincia en concreto, pero sí que es muy indicativo de en qué nivel se hallan los precios en estos momentos.
Según Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación en declaraciones del 28 de junio de 2011, los precios de los inmuebles que se anuncian se encuentran como promedio un 15% por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones .
Fusionamos todas estas fuentes partiendo de la visión de que los pisos:
- En su precio de salida (lo que desean los vendedores) han bajado los niveles de los que habla el índice fotocasa desde octubre de 2006 (el pico de la burbuja inmobiliaria);
- A esos porcentajes, les aplicaremos un porcentaje de rebaja supletorio del 15% en todas aquellas provincias en las que la herramienta de Idealista indica bajadas superiores al 15%, de esta forma que las bajadas a las que llegaremos serán, realmente, menores que la realidad. En el resto de zonas (donde Idealista indica una bajada menor el 15%) aplicaremos la que corresponda.
De este modo, podemos calcular, aproximadamente, provincia a provincia, cuáles han sido ya las bajadas mínimas de los precios de los pisos en España. Los resultados son los que siguen para el período octubre 2006-diciembre 2011:
Lectura de estos datos:
- Las bajadas referidas son las bajadas mínimas que se han dado en cada provincia: la realidad ha de ser aún más dura.
- Los precios de los pisos están bajando en picado.
- No en todas las zonas de una misma provincia bajan al mismo ritmo, pero pensar que en algunas de ellas no lo hacen está en contraposición con la realidad.
- Los precios bajarán aún más en 2012: las previsiones son de bajadas interanuales del 15-20%.
- Los precios de los pisos, de media y a nivel nacional, desde pico de octubre de 2006, bajarán hasta la finalización del ciclo, teniendo en cuenta la inflación: 65-70% en grandes zonas urbanas, 80-85% en zonas de segunda residencia.
- Con los cambios de provisiones de la banca anunciados, el proceso de bajada se puede acelerar sustancialmente, puesto que los bancos bajarán más rápidamente sus precios.
Conclusiones para el ciudadano:
- Comprarse ahora un piso es una locura.
- Lo mejor es alquilar y renegociar un alquiler ya existente, porque el proceso de bajadas va para largo.
- El que alquila no hace frente a la bajada del precio de los pisos, ni a los gastos de transacción y puede renegociar a la baja su precio de alquiler.
En definitiva: hasta 2015-2016 pisos, ni tocar.
Borja Mateo es autor del libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español (editorial Manuscritos). Quiero agradecer a Vicente Jáuregui Presa sus ideas en la elaboración de este artículo.