Menú

De la inversión a la especulación

El que los tipos de interés se situasen permanentemente por debajo del nivel exigido por una economía lastrada por una grave inflación estructural permitió el apalancamiento financiero que originó la burbuja inmobiliaria

0

La idea de que "España es diferente" ha ido perdiendo fuerza a medida que nuestro país se integraba en los modos europeos e internacionales, salvo en dos aspectos en los que mantiene su exclusiva:

La vivienda en propiedad es mayoritaria, siendo el alquiler una oferta marginal dedicada principalmente a la población flotante.

Tanto la tasa de desempleo estructural como la cíclica duplican las tasas de los países desarrollados.

La inversión - con ahorro propio -
 
En los últimos 70 años, la inversión favorita de las familias españolas ha sido la compra de vivienda.
 
Esa actitud era perfectamente comprensible en un contexto de alta inflación y consiguiente revalorización del bien inmueble en el largo plazo. Un suelo intervenido, una demografía en expansión, un sector al abrigo de la competencia exterior y fácilmente utilizable para el blanqueo de capitales, sustentaban el fenómeno.
 
El control del suelo por los Ayuntamientos aseguraba una abundante financiación municipal al tiempo que lo encarecía artificialmente. Esta distorsión del mercado era aceptada por el contribuyente al considerar que el préstamo hipotecario también le financiaba los impuestos municipales encubiertos en el precio del suelo.
 
Los plazos de los préstamos con garantía hipotecaria se movían entre los 15 y los 20 años, el valor financiado no excedía del 80 por ciento del valor de tasación, la amortización oscilaba entre el 25 y el 30 por ciento de los ingresos netos del comprador.
 
La vivienda en propiedad actuaba como garantía de créditos al consumo y a la pequeña empresa.
 
La especulación – con ahorro ajeno –
 
El sueño de la razón económica produce el monstruo de la burbuja especulativa. 
 
El problema surge como una derivada de la incorporación de España a la eurozona, que comportaba un cambio de paradigma monetario, cambiario, financiero y económico. Una economía tan abierta como la española, 60 por ciento en 2007 (porcentaje sobre PIB de la suma de importaciones y exportaciones), exigía un cambio radical en el patrón de sus inversiones, debiendo sustituirse el ladrillo por la competitividad. Muy al contrario, la reacción de la economía española no fue la de cambiar su modelo, sino la de explotarlo hasta las últimas consecuencias.
 
El que los tipos de interés se situasen permanentemente por debajo del nivel exigido por una economía lastrada por una grave inflación estructural, permitió el apalancamiento financiero que originó la burbuja inmobiliaria. Siguiendo al pie de la letra con nuestro patrón histórico, esa financiación abundante y barata se empleó en el sector inmobiliario.
 
El camino más "sencillo" conduciría a la economía española a un callejón sin salida.
El valor financiado de los inmuebles llegó  a alcanzar el 120% del valor de tasación, los plazos de los préstamos hipotecarios se alargaron hasta los 45 años, la amortización subió hasta el 50% de los ingresos netos. No es de extrañar que ante esa avalancha de liquidez y de facilidades financieras, los precios medios de la vivienda sufrieran una escalada del entorno del 200% en el periodo 1997-2007.
 
La fenomenal burbuja no fue tanto una anomalía del mercado inmobiliario, como la esperable consecuencia de sustituir calidad de riesgo crediticio por cantidad. Si el riesgo crediticio asumido en un contexto de tipos de interés reales negativos, no puede reflejarse debidamente en las condiciones crediticias, el riesgo total debería contraerse siguiendo la buena práctica financiera. Sucedió exactamente lo contrario, la disminución de la prima de riesgo condujo a su compensación por la vía de la escalada en el volumen de riesgo adquirido. Es un mecanismo tan perverso como difícilmente evitable en un mundo dominado por los “ranking“.
 
La inversión en el mercado inmobiliario se había comido el ahorro interior y se nutría de la financiación del sistema bancario español en los mercados interbancarios internacionales. En agosto de 2007 la crisis de confianza en la solvencia bancaria internacional cerró el mercado interbancario, dejando al sistema bancario español literalmente adherido a la enorme burbuja inmobiliaria que, lejos de pinchar, se limitó a mantener congelada, situación que se mantiene a fecha de hoy.
 

El Sr. Amengual Soria es analista financiero.

En Libre Mercado

    Lo más popular

    Servicios