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El 'banco malo', ¿la solución?

Los expertos de Optima Financial Planners valoran la creación de un banco malo en España.

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La creación de un banco malo por parte del Estado, en el que se incluyan todos o gran parte de los inmuebles, promociones y suelo que bancos y cajas tienen en sus balances, no es una idea nueva. Desde que se inició la crisis financiera, hace cuatro años, se ha barajado esta fórmula como una solución para separar de sus balances la actividad puramente financiera de sus activos inmobiliarios, tan perjudiciales para su cuenta de resultados por su elevada morosidad tras el derrumbe del sector de la construcción.

Debe aclararse que el planteamiento de este vehículo gubernamental es sólo una de las posibilidades previstas en la legislación aprobada como parte del proceso de restructuración y resolución bancaria. Cuando, en la primavera pasada, el Banco de España contrató a expertos independientes con el objeto de conocer el deterioro actual y posible del balance de las entidades financieras, cumplía un doble requisito: por una parte conocer su alcance y por otra cumplir con la exigencia europea de tener una estimación más exacta de las necesidades de capital.

¿El banco malo es un banco?

La denominación de "Banco" es errónea, ya que este nuevo instrumento no gozará de licencia bancaria y además tendrá una limitación de 15 años para desprenderse de los activos que se le adjudiquen ahora. A cambio de recibir sus activos tóxicos, las entidades que se encuentran bajo el paraguas del Gobierno recibirán bonos con aval del Estado descontables ante el Banco Central Europeo (BCE). La intención del Gobierno es que inversores institucionales privados con vocación de largo plazo (bancos sanos, aseguradoras, fondos soberanos, etc.) entren como accionistas en el capital de la sociedad. No entrarán viviendas, suelos o promociones valorados en menos de 100.000 euros, para facilitar la gestión de la sociedad.

La creación de un banco malo debe realizarse a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) y del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Estas instituciones adquirirían los inmuebles, promociones y suelo de la banca a un precio determinado por debajo del de mercado. El Estado se encargaría de vender estos activos, con lo que recuperaría poco a poco su inversión. Se pretende que al menos la mitad de la participación de esta sociedad corra a cargo de capital privado (de ahí la urgencia gubernamental de implicar a terceros).

No se trata de una iniciativa propia: su creación es uno de los 32 requisitos impuestos por la Comisión Europea (CE) a España en el Memorando de Entendimiento para recibir la ayuda de hasta 100.000 millones de euros para la banca española. Se prevé que esté operativo a principios de diciembre, si bien es cierto que el precio de valoración de los activos está aún por determinar.

¿Por qué es malo el banco malo?

a) Malo a corto plazo porque, por ley, tiene que comprar con dinero del contribuyente a precios superiores a los del escenario adverso.

b) Malo a medio plazo porque el escenario adverso es contrario al pensamiento general en materia de evolución previsible de precios inmobiliarios en España, el país de la OCDE donde la burbuja ha sido más impactante.

c) Malo a largo plazo porque, por razones de crecimiento de la población y de modelo económico, sin facilitar a la población un acceso real a la vivienda y al suelo industrial, en España pinta un futuro muy sombrío.

Ejemplos de otros bancos malos

Esta solución no es innovadora en el espacio europeo; algunos países comunitarios ya han optado por esta vía para sanear sus bancos, aunque el resultado está por demostrar, ya que la banca europea aún necesita nuevas recapitalizaciones. Irlanda creó su banco malo en 2010, denominado Agencia Nacional de Gestión de Activos, para absorber préstamos basura y activos tóxicos de bancos nacionales; asimismo, los gobiernos de Bélgica, Francia y Luxemburgo también plantearon, en octubre de 2011, la utilización de este recurso para solucionar la crisis del banco Dexia.

Visión de OPTIMA

La conclusión de Optima Financial Planners es que la clave de la viabilidad del Banco Malo pasará por conocer a qué precio la Sociedad Gestora de Activos se quedará con los mismos, ya que el Ministerio de Economía descuenta un 80% en suelos, un 65% en promociones y un 35% en viviendas terminadas. A esto habrá que sumar el deterioro que sufrirán los activos inmobiliarios en los próximos años.

Partimos de dos escenarios:

  1. Que el banco malo quiera vender los pisos a precios de ganga para liquidarlos de forma inmediata, lo que conlleva un riesgo deficitario. Además, el precio de la vivienda en España bajaría considerablemente
  2. Que el banco malo intente contener los precios para entrar en superávit en el futuro, convirtiéndose en la mayor inmobiliaria de este país y su vez la más rentable.

Se especula que si se opta por la primera opción el precio de la vivienda podría bajar entre un 40% y un 70% Esto conlleva que una persona que compró en 2006 a precio de oro ahora encuentre activos por tres veces menos.

En el caso de viviendas terminadas, el deterioro será de un 10%, lo que significa que de media el importe que se queda el Banco Malo será un 45% inferior. Esto no significa que las viviendas valgan un 45% menos a partir de ahora, ya que los activos que se traspasen tendrán en cuenta variables como la ubicación, calidad o provincia (no es comparable un piso en el centro de Madrid con otro en un pequeño pueblo del interior). El Banco Malo traerá una importante presión a la baja de los precios de los inmuebles, propiciando que el resto de vendedores se vean obligados a bajar su oferta a niveles similares.

Por último, desde Optima pensamos que la Sociedad de Gestión de Activos debe perseguir e implementar en todo momento los siguientes aspectos:

  • Mantener el nivel de los activos en la medida de lo posible.
  • Minimizar el impacto negativo en la economía española, el mercado inmobiliario y el sector bancario.
  • Efectuar una gestión de capital eficiente, con la finalidad de reducir al máximo el coste de saneamiento de los activos.

OPTIMA es la compañía europea líder de planificación patrimonial y financiera, totalmente independiente, con un concepto de negocio diferente, donde lo primordial es realizar un análisis pormenorizado del patrimonio del cliente para diseñar a medida un plan que garantice el nivel de vida de cada persona o unidad familiar.

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