Hasta ahora, los propietarios de pisos y casas gozaban de una amplia libertad para alquilar sus inmuebles por períodos reducidos de tiempo con fines turísticos, sobre todo en verano y en Semana Santa, consiguiendo así unos ingresos extra. Sin embargo, el Gobierno de Mariano Rajoy se ha plegado a las presiones de la industria hotelera para, finalmente, restringir y limitar de forma muy sustancial el arrendamiento de viviendas vacacionales.
El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó este jueves de forma definitiva el proyecto de ley de Medidas de Flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, impulsado desde el Ministerio de Fomento, que, entre otras medidas, deja en manos de las comunidades autónomas la regulación relativa a los alojamientos y viviendas turísticas de particulares. De este modo, a partir de ahora, estos alquileres dejarán de estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para depender de las leyes sectoriales de cada gobierno regional. En este sentido, el problema es que las normativas turísticas de las CCAA son mucho más restrictivas e intervencionistas que la LAU, con lo que los propietarios tendrán más dificultades y limitaciones para poder alquilar legalmente sus inmuebles a turistas.
La normativa estatal ofrecía un amplio margen de actuación a propietario e inquilino para acordar las condiciones concretas del alquiler vacacional, sin mayores trabas y dificultades administrativas, lo cual ha posibilitado el desarrollo de un amplio mercado de viviendas de uso turístico en España. Además, la única obligación fiscal del propietario consistía en reflejar esos ingresos extra en su declaración del IRPF. La industria hotelera lleva años presionando a los distintos gobiernos de turno para restringir esta abundante oferta de pisos vacacionales, bajo la manida excusa de la "competencia desleal", y lo han conseguido gracias al PP.
Esta situación de libertad contractual cambiará de forma radical tras la reforma que acaba de aprobar el Gobierno, ya que las CCAA serán ahora las encargadas de regular los alquileres vacacionales. Todas las regiones cuentan con normativas sobre arrendamientos turísticos, a excepción de la Comunidad de Madrid, Castilla-La Mancha y Castilla y León, con lo que este tipo de inmuebles permanecerán en un vacío legal en estas regiones mientras no legislen al respecto (ya están trabajando en sus respectivas normativas). Pero basta observar las restricciones que imponen las autonomías más turísticas de España para comprobar los nuevos requisitos y trabas que deberán afrontar los propietarios.
Restricciones autonómicas
Así, la mayoría de CCAA obliga a registrar o dar de alta los inmuebles en el organismo turístico competente, lo cual implica cumplir una serie de requisitos y condiciones muy específicas, tal y como explica Almudena Ucha, directora de Rentalia (portal de referencia en alquiler vacacional), a Libre Mercado.
En Andalucía, por ejemplo, su normativa prohíbe el arrendamiento temporal a aquellos particulares que no tengan al menos tres viviendas para alquilar en el mismo edificio o urbanización. Esta condición dejará fuera a una parte muy importante del actual censo de alojamientos destinado al alquiler temporal, reduciendo de forma drástica la oferta disponible e incluso dejando algunas zonas sin plazas suficientes para atender toda la demanda turística en temporada alta, siempre y cuando la Junta no flexibilice su regulación.
El Gobierno de Baleares, por su parte, prohíbe los apartamentos vacacionales por parte de particulares e incluso se reserva la posibilidad de extender dicha prohibición al arrendamiento temporal de casas (viviendas unifamiliares) en determinadas zonas de las islas, añade Ucha.
Asimismo, Cataluña, Aragón o Canarias, entre otras regiones, exigen que el propietario inscriba su inmueble en un registro específico, imponiendo ciertas condiciones. La Generalidad, por ejemplo, obliga a todos los propietarios de "viviendas de uso turístico" a tramitar en los municipios la obtención de una licencia que les permita destinar su inmueble a este fin. Cada ayuntamiento es autónomo para introducir las condiciones que considere y fijar la tasa para conceder dichas licencias, así como para garantizar que sean compatibles con otros usos y actividades.
Además, la creación de este censo también permitirá a la Administración inspeccionar estas viviendas para cerciorarse de que cumplen los "requisitos mínimos de calidad" que arbitrariamente estipulen los políticos -desde la contratación de seguros, hasta sistemas de seguridad, número de habitaciones o tamaño de la vivienda-. La Generalidad amenaza con imponer multas de entre 30.000 y 90.000 euros en caso de no disponer de la citada licencia.
En Canarias, estos requisitos son aún más exigentes que en Cataluña. Además, algunos particulares denuncian en privado que los cabildos niegan el registro legal de casas a pesar de cumplir todos los requisitos, limitando aún más la competencia con los hoteles, según explica Ucha. La directora de Rentalia considera que este cambio legal va a tener un impacto muy negativo sobre el sector de vivienda turística y que, muy posiblemente, acabará "fomentando el mercado negro de alquiler" debido a las fuertes restricciones existentes.
Más de 400.000 afectados
Según un reciente estudio de la consultora turística Magma, el tamaño del sector de viviendas de uso turístico en España roza los 120.000 inmuebles, beneficia, de forma directa e indirecta, a casi 436.000 personas y genera un impacto económico próximo a los 2.000 millones de euros. El mayor número de viviendas turísticas se concentra en Canarias (52.979 inmuebles), Comunidad Valenciana (16.169), Baleares (15.013), Andalucía (13.004) y Cataluña (10.735).
La estancia media de los turistas en estos alojamientos es de 7,2 noches frente a las 3,36 de los hoteles, mientras que la ocupación media ronda el 57% a nivel nacional. La ocupación más alta se sitúa en Canarias, con un 68,4% en 2011, seguida de Baleares (67,2%). Por otro lado, el gasto medio por persona en alojamientos de alquiler no hotelero asciende a 1.339 euros por año.