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Alquiler por habitaciones, un negocio en auge

"Para beneficiarte de la Ley de Emprendedores tienes que ser muy joven y tener mucho dinero", denuncia Rocío Reina.

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El número de habitaciones en alquiler en España experimentó hasta agosto un aumento del 46,8%, según un estudio del portal inmobiliario Idealista. La Comunidad de Madrid se sitúa a la cabeza del país en cuanto a la oferta de habitaciones en pisos compartidos, con un aumento en los ocho primeros meses del año del 31% con respecto al mismo periodo del año anterior. Si unimos datos tan relevantes como estos a quedarse en paro y a una casa familiar que se quedó vacía, obtenemos la fórmula del nacimiento de IdeaPiso.

Rocío Reina es la fundadora de esta empresa dedicada a la gestión del alquiler de pisos por habitaciones en Madrid. Desde el pasado febrero, IdeaPiso le facilita los trámites de estos particulares contratos a los propietarios, mientras que busca los compañeros ideales para cada inquilino. En una entrevista con Libre Mercado, esta madrileña analiza los primeros meses de vida de su empresa.

Pregunta: ¿A qué te dedicabas antes de crear la empresa?

Soy arquitecta y antes trabajaba como autónoma para una empresa de casas de madera hasta que dejaron de llegar clientes. No corren buenos tiempos para los arquitectos y tuve que tomar la decisión de crear mi propio negocio, quizá porque no me quedaba otra.

¿Por qué te inclinas por el alquiler de pisos?

Mi familia había heredado un piso y como me había quedado sin trabajo, les pedí que me dejaran gestionarlo y amueblarlo para alquilarlo. Empecé a informarme sobre el tema y conocí el alquiler por habitaciones, vi que era una buena opción de negocio y me lancé. La cosa salió bien.

¿Con quién es más fácil trabajar: con propietarios o con inquilinos?

Objetivamente es más difícil con los propietarios. La idea de alquilar su piso por habitaciones no les da mucha confianza porque no hay una ley que rija esa modalidad.

Entonces, ¿es legal subarrendar un piso?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), está prohibido por contrato a no ser que haya un consentimiento previo del propietario, aunque es una práctica más que habitual no pedirle permiso. El alquiler por habitaciones es una fórmula que se rige por el acuerdo de las partes (por el Código Civil) y los contratos se pueden redactar de infinitas maneras.

¿Dónde están los pisos?, ¿cuánto cuestan?, ¿cuál es vuestro porcentaje?

En el centro de Madrid (Barrio de Salamaca, Argüelles, Quevedo, Barrio del Pilar...) y su precio va desde los 400 euros por habitación hasta los 550 euros. Este precio es cerrado (agua, luz, internet...) y se pide una fianza de un mes. En IdeaPiso tenemos diferentes modelos de gestión. Con la básica (relevo de habitaciones y búsqueda de inquilinos afines) un 10%, y encargándonos de todas las tareas del propietario (gestión de cobros, reparaciones...) un 20%.

¿Cuál es el perfil de los inquilinos ?

Lo habitual es que sea un estudiante de postgrado, recién licenciado o en contrato de prácticas. Pero hay de todo, tenemos pisos "temáticos" con inquilinos de la misma edad, que tienen la misma forma de vida, las mismas aficiones, etc., en los que hay perfiles muy variados.

El riesgo de impago de los estudiantes es mucho menor, ¿son los mejores inquilinos? ¿Cómo combatir las fiestas?

El riesgo de impago es lo que más preocupa al propietario y sus padres respaldan a este perfil. El tema de las fiestas intentamos limitarlo. En pisos muy grandes recomendamos convertir el salón en otra habitación y así los dormitorios se convierten en pequeños apartamentos. No tener salón reduce la probabilidad de hacer fiestas. Pero nosotros somos muy claros en este sentido, hablamos con los chicos y los jóvenes razonan bien.

¿Hay otros perfiles que han aflorado en este mercado destinado a estudiantes?

Por supuesto. Por la crisis, el perfil de joven de unos 30 años que lleva poco tiempo trabajando en una empresa y que sí se podía permitir un piso en alquiler él solo, ahora prefiere alquilar por habitación. Dejando a un lado la situación económica del país, también hemos notado mucho que cada vez hay más gente que, a lo mejor porque hay más divorcios o porque se sienten solos, prefiere esta modalidad de alquiler.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de alquilar por habitación?

Ventajas:

  • La rentabilidad por habitaciones es mucho más alta que un alquiler normal.
  • Es muy difícil que el piso se quede vacío y siempre cubres los gastos fijos (IBI, comunidad, etc.).
  • Flexibilidad tanto para el propietario como para el inquilino: en nuestros contratos hay una cláusula que dice que, avisando con 30 días de antelación, cada una de las partes puede rescindir el contrato.

Desventajas:

  • En verano cuesta más encontrar gente.
  • Lidiar con más de un inquilino siempre es más problemático.
  • Hay que adaptar el piso a este tipo de alquiler, donde el cuidado de las habitaciones es fundamental y eso requiere una inversión.

¿Quiénes forman parte de tu equipo? ¿Tienes previsto contratar personal?

Otros dos arquitectos y una abogada. Contratar es el gran dilema cuando empiezas una empresa. Cuando ya has recuperado la primera inversión, el siguiente reto es cuándo empezar a contratar gente. La empresa necesita tener beneficio suficiente para poder ampliar la plantilla. En enero voy a meter otra batida de inversión y espero empezar a contratar en 2014.

¿Qué cuantía necesitaste para realizar la primera inversión? ¿De dónde obtuviste la financiación?

Unos 10.000 euros, lo que tenía ahorrado. Para ese tipo de negocio tampoco se necesita una inversión muy alta, lo que se necesita es dedicarle mucho tiempo.

¿Cómo valoras la nueva Ley de Emprendedores?

La he leído y me he informado, pero es muy confusa. Te ofrecen rebajas de tasas en aspectos que no necesitas, como en el caso de tener un local (tasa de residuos, vado, etc.). Lo normal para empezar un negocio no es hacerlo en un local, lo que necesitas para empezar un negocio es financiación.

Luego, te piden que tengas menos de un año de autónomo y que seas menor de 30 años. Para beneficiarte de la Ley de Emprendedores tienes que ser muy joven y tener mucho dinero, y mi impresión es que no llueve el dinero en España.

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