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El propietario de vivienda es el gran perdedor de la 'reforma Lagares'

La Comisión Lagares pide que se impute una renta ficticia a los inmuebles y que no se excluya a la morada habitual como en la actualidad.

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La Comisión Lagares pide que se impute una renta ficticia a los inmuebles y que no se excluya a la morada habitual como en la actualidad.
Tener una vivienda en propiedad estará penalizado | Archivo

Las 444 páginas y 125 propuestas del informe de la Comisión de Expertos sobre reforma fiscal tienen un poco de todo. Hay propuestas para crear nuevos tributos, eliminar otros, simplificar algunos, subir unos cuantos y bajar otros tantos. Es casi imposible que todo el documento entre en vigor (de hecho, el Gobierno ya ha anunciado que no aplicará algunas de las medidas más novedosas), pero, si lo hiciera, sería muy complicado saber si un contribuyente en concreto sale perdiendo o ganando. A cada uno le afectarían algunas disposiciones para bien, otras para mal y algunas directamente ni fu ni fa.

Eso sí, hay un aspecto en el que el trabajo de la comisión es inequívoco: tener una vivienda en propiedad estará más penalizado que en la actualidad. De hecho, todo apunta a que, con informe o sin él, ésta será la tendencia en los próximos años. El tratamiento fiscal favorable del que han disfrutado los inmuebles españoles, y que ha contribuido a que nuestro país sea uno de los que tiene un porcentaje más alto de vivienda en propiedad frente al alquiler de Europa, tiene los días contados. Sólo hay dos dudas: hasta donde llegará la reforma en este terreno y si afectará a los actuales hipotecados.

"Neutralidad"

La cuestión es tan relevante que los autores incluso han añadido un anexo (página 164) para explicar los cambios que proponen. Y uno de ellos, Pedro Herrera Molina, ha incluido un voto particular que se centra especialmente en este aspecto y que critica la postura mayoritaria de sus colegas. En ese anexo, los miembros de la Comisión apuntan una serie de "objetivos de neutralidad" que -creen- debería cumplir la reforma:

  • "Neutralidad en el tratamiento de la vivienda en propiedad frente al alquiler.
  • Neutralidad en la decisión de invertir en vivienda respecto a usos alternativos.
  • Y neutralidad en la decisión de consumir en vivienda frente al consumo de otros bienes".

Desde hace años, algunos expertos han alertado sobre las negativas consecuencias que tiene el marco fiscal en lo que hace referencia a los inmuebles. El alto porcentaje de propietarios (algo positivo, especialmente por lo que supone de ahorro para las personas mayores) sería contraproducente para la movilidad laboral y tendría buena parte de culpa en el elevado endeudamiento de las familias. Para evitar esta situación, los expertos abogan por imputar a los inmuebles en manos del contribuyente una rentabilidad teórica (puesto que no hay una renta real) que estaría sujeta a tributación.

El nuevo IBI

¿Cómo se haría? Pues la propuesta número 16 aboga por hacerlo a través de un nuevo impuesto, una especie de IBI nacional que supondría un coste anual "algo inferior al 1% de los nuevos valores catastrales". Gravaría "todos los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, situados en territorio de régimen común" y sería de participación estatal (vamos, que lo cobraría la Administración Central). Se salvarían los contribuyentes con rentas inferiores a los 20.000 euros y viviendas con un valor catastral por debajo de los 90.000 euros.

De aprobarse esta medida, implicaría dos importantes novedades. Para empezar, se incluiría la vivienda habitual, que en estos momentos está exenta en el IRPF. En la actualidad, los propietarios de inmuebles tienen que imputarse una renta en el impuesto (el 2% del valor catastral si éste es anterior a 1994 y el 1,1% si éste es inferior). Sin embargo, hay excepciones a la regla: suelo no edificado, suelo rústico y vivienda habitual que sí entrarían en ese nuevo IBI.

La segunda novedad es que cambiarían los valores catastrales y lo harían hacia arriba. Los expertos dedican unas cuantas páginas a analizar esta cuestión. En su opinión, uno de los principales problemas en la imputación de los capitales inmobiliarios reside en que la actual estimación de los valores a efectos impositivos tiene muchos agujeros. De hecho, incluyen datos que apuntan a que el 48% de los inmuebles en España tienen un valor que fue revisado con anterioridad a 2003, con los errores que eso puede acarrear.

Por eso, lo primero es determinar unos "valores de referencia" más ajustados a la realidad. Su idea es que se establezcan una serie de criterios objetivos, "manteniendo un margen" de error -dicen- para que esté siempre por debajo del precio de mercado. Con este trabajo hecho (y no es fácil, pues afecta "a más de 77 millones de inmuebles") podría aplicarse el nuevo IBI del que hablamos antes. Eso sí, para evitar nuevos problemas con el catastro, su idea es que los valores de referencia se vayan actualizando año a año. Habría una serie de tablas con las que cada uno podría calcular cuánto vale oficialmente su vivienda en función de su localización, tamaño, antigüedad, etc...

En esta cuestión, los expertos creen que no hay tiempo que perder. Por eso, mientras se hace esa tarea de actualizar el catastro, piden que se establezca un régimen transitorio en el IRPF. Básicamente, consistiría en eliminar las excepciones de las que hablábamos antes a la vivienda habitual y las fincas rústicas. Si se hiciera, la consecuencia práctica es que, a partir del año que viene, todos los propietarios empezarían a pagar en el IRPF por una renta imputada al inmueble en los mismos términos que ahora se aplican a la segunda vivienda. Eso sí, esta renta imputada tributaría en la base del ahorro, no en la general como hasta ahora. Luego, en unos años, cuando esté listo el nuevo catastro, se cambiaría esta obligación por el nuevo IBI (los inmuebles saldrían del IRPF salvo en el caso de las rentas de los alquileres).

La deducción

La segunda gran novedad en materia de la tributación sobre los inmuebles tiene que ver con la famosa "deducción por inversión en vivienda habitual". Gracias a esta ventaja, algo menos de 6 millones de contribuyentes españoles se ahorran cada año un dinerillo en el IRPF, pues se descuentan los pagos hechos en concepto de hipoteca.

Esta deducción ha estado en el punto de mira de casi cualquier propuesta de reforma fiscal realizada en España, entre otras cosas porque los expertos aducen que encarece las compras de pisos sin ningún efecto positivo neto para el comprador (que paga en el precio lo que se ahorra en impuestos). Por eso, tras varias idas y vueltas, el Gobierno acabó con ella definitivamente hace algo más de un año: las compras de inmuebles realizadas con posterioridad al 1 de enero de 2013 ya no se benefician de la misma.

Ahora, lo que piden los expertos es acabar con ella incluso para las compras realizadas con anterioridad. Eso sí, el planteamiento no es tan duro como en otras propuestas; por ejemplo, la UE ha deslizado en alguna ocasión que se elimine esta deducción de un día para otro y para todos sus beneficiarios.

La Comisión Lagares pide "un período transitorio, largo pero bien definido, estableciéndose límites máximos de deducción anual en relación a la cuantía de la cuota del impuesto y permitiéndose la deducción aunque no se proceda a la amortización efectiva de la deuda". Es decir, que pueda uno adelantar la deducción en ese período transitorio (Lagares habló de 10 años) por la cantidad restante de hipoteca, incluso aunque no pague ésta.

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