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Martinsa-Fadesa, paradigma de la burbuja inmobiliaria en España

Martinsa esquiva por el momento su liquidación tras presentar una propuesta de convenio en los juzgados.

Martinsa esquiva por el momento su liquidación tras presentar una propuesta de convenio en los juzgados.

Martinsa Fadesa presentó el pasado martes ante el Juzgado de lo Mercantil de A Coruña una solicitud de modificación del convenio de acreedores con el que en marzo de 2011 logró superar el mayor concurso de la historia.

Tras presentar esta solicitud, la inmobiliaria presidida por Fernando Martín permite salvar 'in extremis' la liquidación de la compañía que estaba prevista que se produjese el último día del año, fecha en la que tenía que hacer frente al pago de una parte de la deuda y que ya había anunciado que no podía afrontar.

Martín ha ganado tiempo acogiéndose a la reforma de la Ley Concursal que el Gobierno aprobó en septiembre del pasado año y que permite a las empresas que emergen de un concurso de acreedores el poder modificar el convenio de acreedores y adecuarlo a la situación actual de la empresa. Con la presentación de esta solicitud, la inmobiliaria que controla y preside Fernando Martín logra 'in extremis' sortear la causa de liquidación en que recaería.

Propuesta de refinanciación

La Sareb, CaixaBank, Popular y Abanca son las principales entidades que han llevado la voz cantante en las negociaciones con Martinsa Fadesa. No es para menos, ya que entre todas suman 3.367 millones de los cerca de 6.600 millones de deuda.

Sólo la Sareb tiene el 26,38% de la deuda, cerca de 1.458 millones. Dicha deuda procede de entidades rescatadas por el banco malo como Bankia, Nova Galicia y la CAM. Pese a que la Sareb traspasó deuda de Bankia, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri sigue teniendo 313 millones de deuda de Martinsa Fadesa.

Estos bancos acreedores (Sareb, CaixaBank, Banco Popular y Abanca) han presentado al resto (que suman en total 14) la propuesta que Fernando Martín y su equipo han desarrollado. Dicha propuesta plantea dos alternativas a elegir por las entidades financieras:

  • Aceptar una importante quita del 66% (aunque inicialmente se hablaba de una del 80%). El resto de la deuda se pagaría con la entrega de activos.
  • Realizar una conversión de deuda en acciones o "debt-to-equity swap" en donde Martinsa cajée deuda por acciones.

Lo más probable es que los bancos opten por la primera opción. La segunda implica entrar en el accionariado de Martinsa Fadesa y para ello los bancos deben de creer en el proyecto de la empresa para los próximos años, escenario poco probable dado lo alejado que para muchos se encuentra la empresa de la realidad. La compañía y sus acreedores tienen aún varios días para llegar a un acuerdo antes de evitar el impago de la deuda.

Concurso de acreedores récord

Martinsa Fadesa presentaba en 2008 el que hasta la fecha ha sido el mayor concurso de acreedores presentado en nuestro país con cerca de 7.000 millones de euros de deuda. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el elevadísimo nivel de endeudamiento de Martinsa tras haber comprado Fadesa con deuda hizo inviable el negocio.

Como suele recordar Buffett, la financiación es como el oxígeno: no sientes lo mucho que lo necesitas hasta que te quedas sin él. Eso es lo que le sucedió a Martinsa Fadesa en 2008. La banca se negó a conceder un préstamo por valor de 150 millones de euros que Martinsa decía necesitar para impulsar los proyectos en el exterior. Ni siquiera su petición de ayuda al ICO surtió efecto y se vio abocada a solicitar el concurso mientras que su acción se dejaba un 24% en esa última jornada, antes de ser suspendida de cotización.

Milagrosamente, Martinsa logró superar el concurso de acreedores en 2011. Alcanzar un acuerdo con la banca acreedora resultó ser complicado, pero dos años más tarde volvió a tener problemas. A finales del año pasado, tuvo ciertos problemas de liquidez, aunque la cantidad anunciada a la que no podía hacer frente eran tan sólo 18 millones de euros (de un total de 7.000 millones en su peor momento), demostrando, una vez más, los serios problemas de liquidez que atravesaba por las dificultades existentes para llevar a buen puerto el negocio.

Símbolo de la burbuja inmobiliaria

Si hay una promoción que reflejen la locura que se vivió durante la burbuja inmobiliaria ésa es, sin duda, Seseña, levantada por el polémico Francisco Hernando "El Pocero". Pero si hay una operación corporativa que simbolice la euforia de esos años, es la OPA que lanzó Martinsa por el 86,48% de Fadesa en 2007.

Fernando Martín, el que fuera presidente del Real Madrid durante apenas 57 días, sorprendió a todo el mercado con una OPA sobre una empresa tres veces mayor que la suya en un momento en el que ya muchos comenzaban a ver la desaceleración del mercado inmobiliario.

El timming de la operación no pudo ser peor para Martín, ni mejor para su contraparte en la OPA, el gallego fundador de Fadesa, Manuel Jove. Jove fue el gran triunfador de la burbuja inmobiliaria y, junto con Mario Losantos y Enrique Bañuelos, de los pocos promotores inmobiliarios que se salvaron in extremis, al vender en el mejor momento sus respectivas empresas.

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