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El fin de los chollos inmobiliarios llega al mercado español

La compraventa de viviendas y la concesión de hipotecas crecen a ritmo de dos dígitos. Si quería una gran oportunidad inmobiliaria, llega tarde.

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El fin de los chollos inmobiliarios llega al mercado español
El ladrillo español consolida la recuperación | Alamy

El sector inmobiliario español recupera la salud. La compraventa de viviendas, el número de hipotecas concedidas, el precio de los pisos, los visados de obra nueva… Este año todos los indicadores del mercado confirman que la recuperación ha llegado para quedarse.

Fue en 2014 cuando se produjo un cambio de tendencia en el sector del ladrillo. Primero, las operaciones empezaron a repuntar y después, las entidades bancarias empezaron a conceder préstamos. Ahora, estas dos variables crecen a ritmo de dos dígitos, aunque quedan muy lejos de las disparadas cifras previas al estallido de la burbuja inmobiliaria.

La compraventa de viviendas marcó niveles máximos en el año 2007, con más de 800.000 operaciones y mínimos en 2013, con apenas 300.000. Según el último informe del portal inmobiliario Pisos.com, España podría cerrar 2016 con 382.000 operaciones "un 15% más que el año anterior", explicó ayer miércoles su director del Gabinete de Estudios, Manuel Gandarias. Para 2017, prevén que continúe la escalada.

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Compraventas

Adiós a las gangas

¿Pero quiénes son los que han empezado a adquirir viviendas en nuestro país? Gandarias considera que aquellos que compraron inmuebles de reposición (vendiendo su casa para comprar otra, por ejemplo, más grande) "ya lo han hecho", y también los inversores que "abordaron el mercado en busca de chollo". Por tanto, 2016 será el año que dice adiós a esas gangas inmobiliarias (en zonas atractivas y a bajo precio) que aparecieron durante la crisis.

"Seguirá habiendo propietarios que se tengan que desprender de sus viviendas por necesidad, pero la capacidad de negociación de los precios por parte de los compradores cada vez es menor", declaró el experto. Además, ahora las buenas oportunidades inmobiliarias "duran mucho menos en el mercado", añadió.

Por todo esto, 2017 pasará el testigo a "los compradores reales de primera vivienda". El perfil de los futuros protagonistas del sector será el de una pareja joven, de 35 a 40 años, ambos con ingresos, con ahorros y con la capacidad de endeudamiento suficiente para cumplir con los nuevos criterios que exigen las entidades financieras a la hora de conceder un crédito.

"Nos malacostumbraron con hipotecas al 100%"

La hipoteca sigue siendo el principal trampolín de los españoles para acceder a una vivienda. Tanto es así, que actualmente 3 de cada 4 pisos se compraron por esta vía. "Es muy probable que se finalice el año con un crecimiento en torno al 13%, lo que dejaría alrededor de 275.000 hipotecas concedidas en 2016", auguró el experto.

Teniendo en cuenta el recorrido que ha seguido el importe medio de las hipotecas, Gandarias comentó que "el precio de la vivienda tipo en 2016 se ha movido entre los 140.000 y los 160.000 euros, una horquilla que se ampliará a los 170.000 en 2017, cuando las hipotecas concedidas superen las 300.000 anuales". De nuevo, estas cifras están muy lejos de los máximos anuales del año 2007, cuando la banca concedió un aluvión de créditos hipotecarios que superó el millón.

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Hipotecas

Gandarillas celebra que los bancos hayan endurecido las condiciones para otorgar créditos hipotecarios porque "nos malacostumbraron concediendo hipotecas al 100% y a personas sin estabilidad laboral". Ahora, para considerarse demanda solvente es necesario "haber ahorrado entre el 20 y 30% del precio de la vivienda y que ese 80% prestado no supere el 35% mensual de los ingresos del comprador". También, señala que los españoles "le han perdido el miedo a vivir de alquiler porque ya no piensan en que es tirar el dinero".

Los precios comienzan a despegar

Mientras que los indicadores de compraventas e hipotecas se disparan, por ahora, los precios de las viviendas suben de forma más moderada. Aunque el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Colegio de Registradores, el Ministerio de Fomento y Consejo General del Notariado no publican las mismas cifras de precios, la tendencia va en la misma dirección: al alza.

Según los datos de Pisos.com, el precio de la vivienda subió el pasado mes de octubre un 2,89% respecto al mismo mes del año pasado. "La recuperación de los precios se está produciendo de una forma progresiva y sin sobresaltos", declaró Gandarias. El experto estima que España cerrará 2016 con un precio por metro cuadrado inferior a los 1.600 euros, mientras que en 2017 se superará esta barrera.

En este sentido, señalan que la evolución de los precios se está produciendo a varias velocidades. En las zonas consolidadas de las grandes capitales españolas "el techo de repunte está muy cerca", mientras que "la remontada que está por venir vendrá de la mano de activos de buena calidad situados en los distritos limítrofes de las almendras centrales". Todavía, "queda algo de recorrido a la baja en viviendas por reformar integralmente y activos bancarios que se están vendiendo en paquetes a promotores".

Otra de las categorías que cogerá impulso al año que viene es la obra nueva. "Las grúas se vuelven a ver en la ciudades", afirmó Gandarias. El portavoz de Pisos.com señala la existencia de un "creciente interés por la obra nueva en detrimento de un stock", que se ha absorbido "con naturalidad" excepto el situado en ubicaciones carecen de demanda. Otro punto que juega en contra de la vivienda invendible es el escaso desarrollo de las infraestructuras y los problemas de inseguridad por los okupas.

El motivo de que estas operaciones todavía no hayan dejado huella en las estadísticas es porque la venta sobre plano no ha llegado a escriturarse. Por ello, Gandarias prevé un equilibrio entre operaciones de vivienda nueva y usada de cara al 2018. Respecto a los visados de obra nueva que contabiliza el Ministerio de Fomento, Gandarias pronostica cerca de 70.000 unidades para 2016. El experto matiza que, "aunque son datos que abren la puerta al entusiasmo promotor, no hay que dejarse llevar por la euforia esperando que se repitan los números de 2006. Es más, volver a este escenario echaría a perder todo lo conseguido hasta ahora en virtud de un mercado saludable".

Por otro lado, el alquiler es otra de las cuestiones que está dando mucho que hablar este año. La subida de los arrendamientos en las grandes ciudades a disparado la renta media en España, que según Pisos.com fue el pasado mes de octubre la renta media de 665 euros (para un piso tipo de 90 metros cuadrados). Esta renta arrojaba una subida del 9,66% frente al mismo mes de hace un año. Para 2017, se espera que el alquiler alcance los 700 euros mensuales. Madrid y Barcelona impulsarán el alza de precios.

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