La vivienda lleva varios años en el centro de la batalla política. Desahucios, okupas, hipotecas con cláusula suelo, precios desorbitados, dación en pago, casas vacías... Casi todo sirve y casi siempre con un mismo objetivo: dejar la idea en el ciudadano medio de que los españoles tienen un grave problema de acceso a la vivienda.
Es extraño que esto ocurra en uno de los países en el que un mayor porcentaje de población es propietario de la casa en la que vive. Y puede entenderse cierta preocupación, porque la burbuja y posterior desplome del sector inmobiliario del año 2000 a 2012 ha sido un fenómeno que ha dejado muchos damnificados (también ganadores, no lo olvidemos).
Dicho esto, si a alguien se le ha puesto el sambenito del malo de la película es a los llamados fondos buitre. Y dentro de estos, a aquellos que se han quedado con paquetes de vivienda públicas o que tenían asociadas ayudas de los ayuntamientos.
Fidere, la rama de inversión en España de Blackstone, llegó a Madrid con el objetivo de hacerse con un paquete de viviendas de alquiler. De las casi 6.000 pisos que han adquirido, 1.860 eran parte de promociones de la EMVS en las que existían alquileres regulados de forma pública. Se les ha acusado de casi todo: de quedarse con viviendas de protección oficial a precio de saldo, de expulsar a los inquilinos a la mínima para poder disparar los alquileres, de hacer un negocio redondo a costa de las arcas públicas…
Eso sí, casi nadie les ha preguntado por su postura. Ni tampoco han pensado quién estaba dispuesto (si es que alguien lo estaba) a pagar en 2013, hace más de tres años, los precios que Fidere abonó al Ayuntamiento por sus viviendas. Libre Mercado contactó hace unos días con Fidere y realizó la siguiente entrevista a través de un cuestionario enviado vía correo electrónico. Ésta es la versión de la empresa y sus cifras:
- ¿Cuántas viviendas compró Fidere y cuál es estado actual de las mismas? ¿Cuántas siguen alquilando a los inquilinos originales? ¿En cuántas el inquilino ha ejercido la opción de compra?
- Hasta la fecha, Fidere ha comprado en total 5.919 viviendas, de las cuales 1.860 fueron adquiridas a la EMVS en 2013. De estos últimos inmuebles, 43 han sido vendidos, atendiendo al derecho de opción de compra por parte de los inquilinos. El resto de las viviendas están siendo arrendadas, ya que el negocio de Fidere se basa en el alquiler.
- ¿Qué tipos de vivienda tenían? ¿Eran todas de alquiler o había alguna directamente disponible para vender? Creo que no son exactamente VPO, sino VPPA, un tipo de vivienda dirigida a jóvenes y personas que entran al mercado laboral.
- Los pisos de Fidere de los que se habla en este cuestionario estaban calificados, cuando fueron adquiridos, como Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Este tipo de inmuebles originalmente se idearon para que los jóvenes tuviesen opción a un piso de alquiler regulado de forma pública, con o sin opción de compra.
Era una fórmula para ayudar a los jóvenes que estaban empezando en el mundo laboral. Se les ofrecía una renta protegida durante 7 o 10 años, según los casos. Actualmente, una vez cumplidos los períodos señalados, el 30% de las viviendas de Fidere son de arrendamiento libre. En las viviendas de EMVS, cuando Fidere se hizo cargo de los pisos de protección pública se subrogaron 1.340 contratos de alquiler, todos los que en ese momento habían sido firmados con la EMVS.
- ¿Cuántos desahucios ha habido en las viviendas de alquiler social? ¿Cuáles son las causas de estos desahucios?
- En primer lugar, hay que aclarar, como ya hemos señalado, que hablamos de viviendas en régimen de protección, lo que implica que el inquilino debe cumplir unos requisitos (máximo de ingresos y no tener vivienda en propiedad) pero en ningún caso estas viviendas están calificadas como de alquiler social.
Fidere ha efectuado únicamente 11 desahucios (el 0,60% de la cartera de 1.860 pisos de EMVS), o lanzamientos efectivos, en tres años. Todos ellos eran inquilinos conflictivos que no pagaban los alquileres pero, en ningún caso, estaban en situación de vulnerabilidad social. Antes de cualquier actuación que pueda afectar a los inquilinos, Fidere negocia individualmente para llegar a acuerdos que satisfagan a las dos partes. Los desalojos no forman parte de la política de empresa. Fidere ayuda a más del 80% de las personas con problemas en el pago de los alquileres a través de planes flexibles y teniendo en cuenta las situaciones de especial vulnerabilidad.
- ¿En qué consistían los contratos de alquiler con opción a compra originales? ¿Cuántos de los contratos de Fidere tienen un alquiler social?
- El contrato de alquiler con opción de compra implica que, tras un período de 7 años tras la firma del contrato de arrendamiento, el inquilino podrá ejercer el derecho de comprar la vivienda y deducirse el 50% de las rentas pagadas. El precio de la opción de compra está fijado por normativa de la CCAA Madrid.
- Se están acabando los contratos de alquiler con opción a compra. ¿Cuál es el proceso habitual en estos casos? Si el inquilino no puede comprar, ¿se le ofrece la opción de quedarse de alquiler?
- Antes de que finalicen los contratos con opción de compra, Fidere envía una comunicación oficial detallando tanto las condiciones para los inquilinos que deseen ejercer ese derecho como para los que quieran firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Se ofrece la opción de quedarse en alquiler a casi todos los inquilinos (por norma, a más de un 90% de ellos).
Durante este verano, en cinco edificios (1 en PAU Vallecas, 2 en Paracuellos del Jarama, 2 en Torrejón de Ardoz) el 80% de los inquilinos han renovado los contratos de alquiler con Fidere, por lo que entendemos que la propuesta de nuevas rentas de alquiler les ha parecido atractiva. Debemos reiterar que Fidere se dedica al alquiler de vivienda y, por tanto, no tiene ningún interés en que se vacíen sus edificios . En ese sentido, también queremos destacar que se ha realizado una inversión de 600.000 euros en la mejora de esos edificios.
- Se habla mucho de subidas desorbitadas de la renta una vez que se acaba el contrato original. Pero leemos en una noticia de idealista.news que lo que ha subido no es el alquiler, sino que el ayuntamiento ha dejado de pagar la subvención. ¿Es esto cierto? ¿Ha dado alguna solución el ayuntamiento?
- En las viviendas que antes eran de propiedad del Ayuntamiento de Madrid, en contados casos, había una subvención. Respecto a la política actual de ayudas del Ayuntamiento consideramos que lo mejor es dirigir las preguntas a este organismo.
- En relación con la anterior pregunta, yo entiendo a alguien que pagase 300 euros al mes y ahora le dicen que tiene que abonar 600 euros. Puede que sea porque el Ayuntamiento ya no paga la subvención, pero a efectos prácticos su situación es que le han doblado la renta. ¿Hay alguna solución para estos inquilinos?
- En ningún caso Fidere ha realizado subidas de rentas como las que se mencionan. Durante la vigencia de los contratos que se firmaron antes de la compra a la EMVS ninguno se ha modificado al alza. Podemos añadir que más de 600 inquilinos han tenido actualizaciones a la baja al aplicarles el IPC negativo, por lo que pagan menos que en 2013. La mayoría de los vecinos que firman un contrato de alquiler con Fidere, una vez que las viviendas han pasado al mercado libre, registran una subida consensuada de entre el 4% y el 6% de media sobre la renta protegida heredada de la EMVS.