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Control de alquileres: ¿la mejor manera de destrozar una ciudad... aparte de bombardearla?

Los ayuntamientos de Madrid y Barcelona anuncian medidas para intervenir el mercado. Los expertos alertan de las posibles consecuencias.

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"Gentrificación" es ya una de las palabras de moda. En Madrid y Barcelona los alquileres están subiendo de forma constante desde hace un par de años y en las últimas semanas las noticias se han multiplicado. ¿La culpa? Hay muchos sospechosos, pero todos caben dentro de este ya famoso término, que alude al proceso por el que los barrios del centro de las grandes ciudades atraen a nuevos habitantes que están dispuestos a pagar mucho más por una vivienda en la zona (ya sean inquilinos o turistas que acceden a una vivienda durante unos días a través de alguna plataforma de alquiler vacacional como Airbnb).

El resultado final de este incremento de la demanda es que se disparan los precios, obligando a los actuales moradores a abandonar sus barrios cuando tienen que renegociar el alquiler y su casero se descuelga con una subida de la renta de varios cientos de euros. Para frenar este fenómeno, los ayuntamientos de Madrid y Barcelona se han puesto en marcha. En la Ciudad Condal, Ada Colau ha declarado en varias ocasiones en los últimos meses que está decidida a acabar con el problema. ¿Cómo? Pues, como casi siempre en estos casos, "regulando el mercado privado" a través de medidas que controlen el precio del alquiler, limiten la cantidad de pisos turísticos, restrinjan la capacidad del propietario para cambiar de inquilinos o pongan topes a la revalorización de las rentas.

El problema es que este tipo de propuestas ya han sido implementadas en numerosas ocasiones en diferentes ciudades del mundo y los resultados han sido casi siempre desastrosos: mercado negro, reducción de la oferta de casas en alquiler, incremento de los precios en la venta de pisos, edificios con problemas de deterioro que sus propietarios no rehabilitan, mayoría de pisos con precios protegidos en manos de familias de rentas altas… Ahora los modelos son París y Berlín, dos ciudades europeas que han aprobado medidas de control de alquileres algo más elaboradas en los últimos años.

Fracasos y políticos

La primera pregunta es por qué, si hay tan pocos casos de éxito (si es que hay alguno) cuando hablamos de medidas de control de alquileres, siguen aprobándose normativas de este tipo en tantas ciudades. Éste es un tema en el que existe bastante consenso entre los expertos, a derecha e izquierda. Por ejemplo, aquí Paul Krugman, en el año 2000, asegura que "el análisis de los controles de renta está entre los asuntos mejor comprendidos de la ciencia económica y es también uno de los menos controvertidos. En una encuesta de 1992 de la American Economic Association, el 93% de sus miembros estaba de acuerdo en que un límite en el precio de los alquileres reduce la calidad y cantidad de la oferta de vivienda".

Incluso así, es una iniciativa muy popular entre nuestros políticos. Por una parte, les permite presentarse ante el público como gobernantes activos, que se preocupan de sus ciudadanos y se enfrentan a los poderosos propietarios de vivienda (normalmente caracterizados como bancos o fondos con decenas de pisos en cartera) frente a los débiles inquilinos. Pero además, hay otro factor importante: los controles de precios tienen ganadores claros, concretos, bien identificados y que forman parte del censo electoral del alcalde de turno: hablamos de los actuales inquilinos, que se quedan en su casa pagando un precio inferior al de mercado. Todo esto también hace complicado que, una vez que se aprueba la medida, se retire: no es fácil derogar una ley que beneficia a una parte tan importante de tu electorado.

Los perjudicados, en cambio, conforman un grupo mucho más heterogéneo y tienen más complicado identificar el origen de su problema. A los propietarios que no pueden aprovechar el incremento de la demanda porque tienen limitados los precios de sus pisos no les hará ninguna gracia, pero quizás sea un colectivo menos numeroso que el descrito en el anterior párrafo. También perjudica a los nuevos inquilinos que no encuentran casa porque cae la oferta de pisos disponibles y a los actuales vecinos que ven como poco a poco su edificio o barrio se deteriora. Pero en ambos casos no es fácil que estos culpen directamente a la ley de control de alquiler, que en muchas ocasiones, sobre todo cuando lleva un tiempo en marcha, parece que casi forma parte del paisaje urbano.

También es cierto que no hay una única opción para intervenir en el mercado del alquiler. Ni todas las posibles medidas tienen los mismos resultados o son igual de dañinas. Las alternativas más utilizadas son:

  • Limite generales en los precios: se fija un nivel máximo que el propietario puede cobrar a su inquilino en función del tamaño de la casas. Ahora ya no es muy habitual, porque tiene efectos directos en la oferta de casas en alquiler. Además, en una ciudad, hay zonas muy demandadas y con precios muy elevados y otras con precios mucho más bajos, por lo que sería complicado imponer un nivel máximo que valga para todas. La otra opción es poner límites por barrios. En París o Berlín se ha intentado hacer algo así (ver debajo).
  • Prohibición en el uso del piso: está de moda por las leyes anti-Airbnb, pero podría utilizarse para prohibir las oficinas o locales comerciales en determinados barrios. El problema de estas medidas es que son complicadas de implementar. Tienes que ir casa a casa comprobando si su propietario o inquilino está haciendo aquello que la ley le prohíbe.
  • Complicaciones en los desahucios: en España, hasta hace unos años, para el propietario era muy complicado echar a un inquilino indeseable, incluso aunque éste incumpliera los términos del contrato. La Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aprobada en 2013, reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estas normas no se pueden cambiar desde los ayuntamientos, son competencia estatal. Pero en muchos casos los servicios municipales sí tienen su relevancia en los procesos de desahucio. Además, en este tema no sólo es importante el resultado final, sino el tiempo y las dificultades a las que haga frente el propietario. Nadie quiere verse en un problema para echar a un inquilino: si un potencial arrendador cree que puede tenerlos, tendrá menos incentivos para poner su piso en el mercado o subirá el precio para protegerse frente al riesgo.
  • Límites en la revalorización: en nuestro país, durante décadas, estuvo vigente un régimen que prohibía las subidas de renta o incluso las congelaba. En Alemania los propietarios tienen prohibido subir las rentas de sus inquilinos por encima de determinados límites mientras dure el contrato. La consecuencia es que el precio inicial puede ser algo más alto, para protegerse de estas restricciones.
  • París y Berlín: como apuntamos, en las capitales francesa y alemana se han aprobado en los últimos años leyes que intentan contener la subida en el precio de los alquileres. No son exactamente iguales: pero sí tienen puntos en común. Las dos ponen límites a los precios del alquiler que varían en función del barrio en el que se encuentre la vivienda. En el caso de París, las autoridades municipales determinan el precio/m2 en cada distrito y el propietario no puede pedir más del 120% de su precio de referencia. En Berlín, una herramienta informática calcula el precio medio en cada barrio en los últimos años, teniendo en cuenta también la antigüedad de la casa y su estado de conservación: la renta cobrada no podrá superar el 110% de lo que establezca esa herramienta.

La alternativa

De entre todas las opciones, parece que la alternativa que manejan en Barcelona se parece a la puerta en marcha en París o Berlín. Así, idealista.news informaba hace unos días de que miembros del equipo de Colau han viajado a las dos capitales para informarse de cómo marchan allí estas medidas. Y tiene sentido. Para empezar, los intentos puestos en marcha en las dos ciudades son mucho menos radicales que los controles de precios impuestos en el pasado y que, como apuntamos, fracasaron en todos los lugares donde se implementaron. Además, el cálculo del precio del m2 por barrio y en función de la calidad de la vivienda tiene ese aroma tecnocrático que tanto gusta a los políticos. Parece una de esas intervenciones en la que ellos no hacen nada: el precio lo fija una herramienta y los burócratas se dedican a aplicar la ley.

Pero también aquí el diablo se esconde en los detalles. Si se aplica de forma estricta y sin tener en cuenta las circunstancias de cada barrio o casa, la medida se parecerá mucho a los controles clásicos de alquileres. Porque, además, en las dos ciudades los mecanismos de cálculo del precio apuntan más bien a la baja. Por eso, numerosos economistas alertaron desde el principio de las posibles consecuencias negativas que la normativa podría acarrear.

La otra opción es introducir mecanismos correctores (que es lo que está previsto en las leyes de una y otra ciudad). Así, en París, en propietario puede cobrar por encima del máximo legal si alega que su vivienda es diferente por algún motivo de peso, desde tener portero físico, una bonita terraza, buenas vistas o una distribución especial. En Berlín pasa algo parecido. Como explica aquí Kristian Niemietz para el Institute of Economic Affairs, el sistema de cálculo es tan complejo que deja bastante margen al propietario para fijar un precio de mercado que sobrepase el límite impuesto legalmente, entre otras cosas porque las casas que hayan sufrido obras de mejora pueden sobrepasarlo sin ningún requisito adicional. Así las cosas, se requiere que el inquilino demande a su casero si cree que éste ha calculado de forma abusiva el precio de la vivienda. ¿Y quién va a poner en riesgo su casa metiéndose en un complejo proceso judicial contra su casero en el que además no tiene ninguna seguridad de que ganará? En resumen, hay dos opciones: o bien se aplica el sistema de precios máximos de forma estricta y entonces esa ciudad corre el riesgo de cargarse el mercado; o bien se crea un modelo flexible y lleno de excepciones que convierte en papel mojado el supuesto techo para los precios.

Consecuencias inesperadas

En cualquier caso, eso no quiere decir que los sistemas aplicados en París o en Berlín no puedan tener efectos. Para empezar, porque por muchas excepciones que se pongan, el hecho de que haya una norma que en teoría pone un límite al precio del alquiler desanimará a muchos propietarios que estén pensando en poner su casa en el mercado. Son la cara más visible de las famosas "consecuencias no previstas" (unintended consequences) de las que los economistas alertan cuando hay una nueva ley sobre la mesa. Cualquier normativa nueva hará que los individuos adapten su actuación a sus preceptos, por lo que siempre hay que pensar en qué ocurrirá una vez esté aprobada y cuáles pueden ser las reacciones más probables de los afectados.

En el caso de los límites al alquiler o las prohibiciones sobre determinados usos, hay muchas cuestiones a tener en cuenta. La primera es que se reducen los incentivos para poner nueva vivienda en el mercado: ya sean pisos de segunda mano de propietarios particulares, que prefieren venderlos a ponerlos en alquiler, o ya hablemos de nuevas promociones que no se pongan en marcha por carecer de rentabilidad. En España tenemos experiencia en este sentido: el altísimo porcentaje de propietarios de vivienda en parte se debe a que la regulación sobre el alquiler daba muchas ventajas al inquilino sobre el casero, lo que retraía a los propietarios del mercado del alquiler y los empujaba hacia la compraventa.

La segunda consecuencia es el mercado negro, en sus diferentes escalas. En ciudades como Caracas, con un mercado del alquiler completamente intervenido, es prácticamente imposible encontrar un piso de forma legal. Los propietarios, que tienen miedo de que el inquilino no pague o no quiera abandonar la vivienda, sólo alquilan por precios desorbitados (o recurren a métodos de desalojo violentos si el inquilino intenta forzar su estancia en la vivienda). No es necesario llegar a ese extremo para que surja un mercado negro: en otras ciudades con límites al alquiler se han documentado pagos en negro, cláusulas especiales que operaban como una suerte de complemento del alquiler…

No sólo eso. Además, estos controles de precios, que en teoría se aprueban para ayudar a los hogares de rentas más bajas, casi siempre terminan beneficiando a las rentas altas. En Nueva York, por ejemplo, los inquilinos de viviendas de precio protegido tienen ingresos más altos de media que los de viviendas de mercado libre, entre otras cosas porque las familias de rentas altas también suelen tener un mejor conocimiento de las normas, se enteran antes de los agujeros legales y tienen más herramientas para aprovechar las oportunidades que estos dejan. Así, se da la paradoja de que el límite de precios se acaba convirtiendo en una subvención encubierta a unos inquilinos que están en la parte alta de la distribución de ingresos.

Por último, está el riesgo de abandono de las zonas con controles de precios o usos. Si los propietarios no pueden obtener todo el rendimiento de sus bienes, lo normal es que no los cuiden con el mismo celo. Y los resultados van desde casas que no se renuevan, hasta edificios que no se rehabilitan y barrios que se deterioran poco a poco. En España tenemos el ejemplo de las vivienda de renta antigua: una normativa en teoría dirigida a proteger al inquilino acababa atrapando a éste en un piso que se deterioraba poco a poco y en un edificio que se iba vaciando, mientras el propietario esperaba, para poder poner en valor sus bienes. O por ejemplo, como explica Business Insider sobre el caso neoyorquino: "Es habitual, en los pisos de renta protegida, ver cocinas, radiadores o estufas de los años 60: los propietarios no quieren reemplazarlos y los inquilinos no quieren moverse de un piso por el que pagan menos que su vecino".

Al final, todo dependerá de cómo legislen en Barcelona y Madrid. Intervenir en los precios o en los usos de las viviendas hará menos atractivo su alquiler. A cambio, sus alcaldesas aseguran que es necesario para proteger a los actuales inquilinos. Esperemos que en el futuro no tengan que recordar la frase del economista sueco Assar Lindbeck: "Los controles de renta parecen constituir la técnica más eficiente de entre todas las conocidas para destrozar una ciudad… con excepción del bombardeo".

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