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¿Por qué suben los pisos en Usera, Ciudad Lineal y Villa de Vallecas?

Estos tres distritos lideran la revalorización de la vivienda en la capital de España en el segundo trimestre de este año. 

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¿Por qué suben los pisos en Usera, Ciudad Lineal y Villa de Vallecas?
Imagen desde la Glorieta de Cádiz, en el distrito madrileño de Usera. | Google Maps

La subida del precio de la vivienda da el salto fuera del centro de Madrid. Usera, Ciudad Lineal y Villa de Vallecas, son los distritos donde más se revalorizó el metro cuadrado en el segundo trimestre del año, según el último informe de la tasadora Tinsa.

Con un incremento interanual del 14,9%, Usera lidera el ranking de las zonas de Madrid con mayor repunte de precios entre abril y junio. A este distrito del sur de la capital le siguen, al norte, Ciudad Lineal, con una escalada del 11,9%, y Villa de Vallecas, también al sur, con un 11,7%. En ese mismo periodo, la media de la subida de los precios en los 21 distritos que conforman Madrid fue del 10,8%.

El factor principal para explicar estos llamativos datos es la ubicación estratégica de los tres distritos. Su proximidad al anillo de la M-30 les han convertido en la opción ideal para los residentes que tienen dificultades para asumir el coste de vivir dentro de la almendra central.

"El encarecimiento de los pisos dentro de la M-30 está expulsando a la periferia a la demanda que no puede acceder a esas cotas de precios. Sus posibilidades para una primera residencia en el centro se están agotando", ha explicado el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, a Libre Mercado. "Se está produciendo una onda expansiva que está moviendo el mercado de dentro hacia fuera", ha añadido.

Aunque las viviendas de los distritos de Moratalaz, Villaverde o Barajas sean de similares características, al estar más alejadas de la famosa vía de circunvalación, la variación de sus precios es mínima, tal y como se observa en la tabla.

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En el caso de Usera, también ha influido en la revalorización de sus pisos dotaciones como "el Parque Lineal del Manzanares, la Caja Mágica o su cercanía al Madrid Río", cuenta Ripoll. Villa de Vallecas se caracteriza por "los pisos nuevos y seminuevos del PAU" y Ciudad Lineal por "la mejora de la economía de las familias de Pinar de Chamartín".

Tienen margen para seguir subiendo

Así, mientras que a finales del año 2015 y a lo largo de 2016 el sector inmobiliario madrileño vivió la gran subida de los pisos dentro de la M-30, ahora le está tocando el turno a las zonas más cercanas a este anillo. "Es habitual en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid, que no está constreñida por el mar como Barcelona, que la expulsión se produzca hacia los barrios más próximos al centro con unos ritmos aproximadamente de un año de diferencia, aunque todo dependerá de la velocidad que tomen los precios dentro de la almendra", explica el experto.

Los bajos precios de los que partían estos tres distritos, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, también pueden explicar el encarecimiento de dos dígitos en el precio de sus pisos."Estas zonas sufrieron en la época de la crisis recortes importantes y ahora, por un efecto matemático, sus evoluciones porcentuales son más llamativas", cuenta Ripoll. A pesar del incremento de precios, el experto considera que Usera, Ciudad Lineal y Villa de Vallecas aún tienen margen para seguir encareciéndose. "Aunque en el centro de la ciudad los precios seguirán al alza, los que vienen más rezagados y los que parten de unos precios más bajos, después de los fuertes recortes que se produjeron en el pasado, tienen mayor recorrido para subir", añade.

En estos momentos, el precio del metro cuadrado en estas áreas, sobre todo Usera, sigue estando por debajo de la media de la capital: 2.378 euros.

Mientras que el perfil del propietario de las viviendas en los barrios periféricos era mayoritariamente particular, este cambio de tendencia atraerá también al profesional. "Los fondos han empezado a adquirir carteras de viviendas de bancos en estas zonas para reformarlas, dotarlas de todas las prestaciones y ponerlas en alquiler", asegura Ripoll.

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