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Operación Chamartín, Valdebebas, cooperativistas… ¿Por qué no arrancan los grandes proyectos urbanísticos de Madrid?

Varios de los desarrollos más ambiciosos para la capital de España siguen sin salir adelante. Mientras, los precios se disparan.

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Operación Chamartín, Valdebebas, cooperativistas… ¿Por qué no arrancan los grandes proyectos urbanísticos de Madrid?
Manuela Carmena con varios de sus concejales, entre ellos el responsable de Urbanismo, José Manuel Calvo | Ayuntamiento de Madrid

Foto, acuerdo, sonrisas… y parón. Los grandes proyectos urbanísticos de Madrid no cogen tracción. En teoría ya está todo. La alcaldesa, Manuela Carmena, ha posado con los promotores. Se ha anunciado a la opinión pública el desbloqueo de la situación. El ciudadano medio ha recibido el mensaje de que Ahora Madrid es flexible, negocia, está dispuesto a llegar a acuerdos para sacar adelante estos proyectos. Pero la realidad es que todos ellos están empantanados. Las excusas varían de uno a otro, pero en ninguno comienzan las obras.

Ahora Madrid llegó al Gobierno municipal con un mensaje combativo ante los grandes proyectos urbanísticos. De hecho, en su programa electoral figura la promesa de detener varios de ellos, como recuerdan ahora los miembros más críticos de la coalición. Sin embargo, según transcurría la legislatura el ambiente cambiaba. La recuperación económica era un hecho, la demanda de viviendas crecía y los precios también apuntaban al alza. Además, en muchos casos los promotores tenían permisos anteriores y derechos adquiridos, por lo que amenazaban al Ayuntamiento con demandas y reclamaciones por daños. También era importante la opinión pública: por ejemplo, Distrito Castellana Norte ha publicado varias encuestas que aseguran que el apoyo al desarrollo de la conocida como Operación Chamartín es muy mayoritario incluso entre los votantes de la coalición de extrema izquierda.

Así, Manuela Carmena se encontraba con varias patatas calientes sobre la mesa de su despacho: Valdebebas, la Operación Chamartín, los cooperativistas de Cuatro Caminos y Raimundo Fernández Villaverde, la Operación Campamento, el Edificio España, los desarrollos del sureste

Es cierto, hay una parte de sus concejales que apuesta por no hacer ninguna concesión en este tema. En su opinión, ya hay suficiente vivienda en Madrid y las nuevas construcciones sólo benefician a las empresas constructoras y los especuladores. Pero la alcaldesa pareció escoger el camino del pragmatismo. Y comenzaron las reuniones y los anuncios. Cada caso es diferente, pero en todos se siguió un guión parecido: intervención directa de Carmena, noticias sobre un acuerdo y nuevo calendario para el inicio de las obras o el desbloqueo de los expedientes. La prensa cubrió los eventos. Y los vecinos y las asociaciones implicadas volvieron a sus casas. Parecía que ya estaba todo hecho. ¿O no?

Lo cierto es que muchos meses después en ninguno de aquellos proyectos se han iniciado las obras y ni siquiera se han terminado los trámites preliminares. Los plazos se han sobrepasado. Los interesados se mueven entre las dudas, el asombro y el enfado. Nadie sabe nada. En teoría, no hay ningún motivo de peso para la parálisis. Pero las grúas ni están ni se les espera. Los grandes proyectos urbanísticos de Madrid están empantanados. Y mientras tanto, la recuperación económica ha traído un renovado interés por el mercado de la vivienda: los alquileres y los pisos se disparan en la capital de España, pero por el lado de la oferta todavía no hay novedades reales.

Operación Chamartín

De todos los proyectos urbanísticos de Madrid, el más grande, emblemático y ambicioso es el que se conoce como Operación Chamartín. Hace ya más de 25 años que se comenzó a hablar de remodelar la estación de tren y su entorno, enterrar las vías, construir el nuevo barrio de negocios de Madrid, acabar con la cicatriz que corta la ciudad en su zona natural de expansión hacia el norte. Ana Botella tuvo sobre su mesa el proyecto terminado y con todos los informes aprobados: sólo era necesario llevarlo a pleno, aprobarlo y ponerse a construir. Pero no se hizo.

Y con el nuevo equipo de Gobierno, se paralizó. Carmena presentó su proyecto alternativo: Madrid Puerta Norte, que reducía drásticamente el número de viviendas de Distrito Castellana Norte, la promotora que impulsa el desarrollo (participada por BBVA y San José). Tras muchos tiras y aflojas, al final se logró un acuerdo: la iniciativa de la operación pasa a ser pública, habrá menos viviendas e infraestructuras y la solución al Nudo Norte será más modesta. Pero había consenso. Este verano, cuando se firmó el acuerdo, se puso la fecha de finales de 2017 como límite para tener todo listo: llevar el nuevo Plan al pleno, pasar los requisitos de informes, audiencia pública, alegatos de los afectados… Todo con el objetivo de conseguir el OK a los numerosos informes que se necesitan y comenzar a construir cuanto antes (se hablaba incluso de mediados de este año para iniciar los trabajos preliminares).

A comienzos de febrero de 2018, aquel calendario parece una utopía. Ahora mismo la duda es si las primeras obras podrán ponerse en marcha antes de que concluya la legislatura. El Ayuntamiento no ha cumplido ninguno de sus compromisos. Los trámites se alargan. Nadie tiene muy claro qué ocurre. En teoría, nada. No hay una declaración oficial. No es como cuando, en 2015, el equipo municipal se declaraba contrario al proyecto. Las excusas se centran en la complejidad del proyecto, algo que ya se sabía este verano, cuando se pactó la fecha de diciembre de 2017 para tener listo el Plan urbanístico y se acordó pasar de iniciativa privada a pública.

El tema es radioactivo dentro de la coalición de Gobierno y tiene a varios de sus concejales en contra, con declaraciones públicas en las que hablan de "pelotazo" y "especulación". Creen que Carmena se ha vendido a los promotores. ¿Está esa lucha interna complicando la aprobación? ¿Hay fuego amigo detrás de los retrasos? ¿La tramitación es más compleja de lo que pensaban en el Ayuntamiento? Pues no está claro. Lo único cierto es que se siguen acumulando los retrasos y cada vez es más dudoso que pueda desatascarse antes de que comience la pre-campaña electoral. Y eso sí da miedo a los actores involucrados: cuanto más nos acerquemos a la primavera de 2019, más posibilidades hay de que la Operación Chamartín vuelva a la parálisis. Hablamos de un desarrollo con más de 6.000 millones de inversión en el que hay cientos de implicados. De la tranquilidad del verano hemos pasado a un cierto nerviosismo.

Cuatro Caminos y Raimundo Fernández Villaverde

Algo parecido puede decirse del proyecto que tiene, desde hace casi cuatro años, a más de 700 familias en espera de su casa; en el trayecto, cientos de miles de euros invertidos. Son los cooperativistas de Cuatro Caminos y Raimundo Fernández Villaverde. Sus proyectos siguen encallados en la concejalía de José Manuel Calvo. Todo parece listo… pero el desbloqueo final no llega.

Los primeros vieron cómo, tras dos años entrampados en procedimientos y trabas administrativas y políticas, el pasado mes de junio Ahora Madrid llevaba a Pleno la estimación de su iniciativa. El pasado 5 de diciembre presentaron en el Ayuntamiento el planteamiento del Plan Parcial de Reforma Interior. Ya se han reunido con los técnicos que, finalmente, contestaron el pasado miércoles. Ahora "esperan" que la Junta de Gobierno apruebe su Plan Parcial en febrero y que no les "enreden" con nuevas reclamaciones.

Mientras, los cooperativistas de Raimundo Fernández Villaverde vivieron el pasado mes de octubre una situación límite, que a punto estuvo de convertirse en el final de su andadura urbanística. "El Ayuntamiento está jugando a ahogarnos", declaró entonces su portavoz Juan Andrés García. "Hay gente que se está planteando abandonar" la cooperativa cuando ya llevan invertidos más de 200.000 euros. Puede llegar el caso de que algunos "se vean obligados a salir" al no poder hacer frente a un nuevo pago millonario. Finalmente, reunidos en asamblea, las familias decidieron aceptar este nuevo cambio de criterio del Consistorio y pasar a abonar 41 millones en vez de los 14 previstos inicialmente.

No obstante, aún carecen de la licencia de obras pertinente para comenzar el proyecto. En estos momentos se encuentra en tramitación el Proyecto de Urbanización y Reparcelación. Una vez se apruebe se podrá obtener la licencia de edificación, "que también está solicitada". Conforme a los plazos establecidos en el convenio, la cooperativa debería contar con la licencia en junio de este año para poder iniciar las obras de construcción de sus viviendas, explican a LD fuentes de la misma.

Valdebebas

Mientras tanto, en Valdebebas se vive una situación casi surrealista. Se trata de un enorme desarrollo urbanístico en el norte de la capital. El complemento a los de Sanchinarro, Las Tablas o MonteCarmelo. Son 10,6 millones de m2 en los que ya están terminadas 67 promociones y unos 18.000 vecinos. Además, están en desarrollo 13 promociones (1.000 viviendas) y quedan por obtener licencia 48 promociones (unas 4.000 viviendas). A eso se le suman 1,2 millones de m2 de uso terciario (oficinas).

Las operaciones de compraventa en el nuevo barrio, que estuvo entre los más afectados por la crisis, porque la explosión de la burbuja del ladrillo le pilló a medias, están cogiendo velocidad de crucero. Los precios en la capital están subiendo y hay demanda. Las últimas promociones puestas en el mercado se han vendido en unas semanas. Sin embargo, los nuevos proyectos, que deberían cubrir las parcelas no edificadas, están paralizados.

Marcos Sánchez Foncueba, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, no termina de entender qué está pasando. En este caso, la excusa es una disputa judicial que está pendiente de resolución por parte del Tribunal Supremo sobre la reparcelación económica: "Todos los informes de todos los expertos que hemos consultado -explica- nos confirman que el Ayuntamiento puede y debe dar las licencias de obra" sin necesidad de esperar a que el TS se pronuncie.

No es fácil que en un proyecto tan grande todos los pormenores estén absolutamente decididos antes de iniciarse las obras. Lo normal es comenzar los trabajos previos para no entorpecer el desarrollo. Y luego adaptarlos a lo que decidan los tribunales. No parece que vaya a ser así en este caso.

El mercado

Mientras tanto, las noticias sobre la recuperación del mercado inmobiliario se suceden. Y entre los actores implicados crece el nerviosismo. La coyuntura parece óptima para iniciar estos proyectos.

No sólo desde un punto de vista empresarial. Por el lado de la demanda también hay presión. La recuperación económica está animando a las familias a buscar vivienda. Todos los indicadores apuntan a un incremento en los precios. En un momento así, restringir la oferta o dificultar la puesta en el mercado de las nuevas promociones tendrá un efecto directo sobre esos precios. Hace unos días, Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, explotaba en Twitter tras conocer que el Ayuntamiento de Madrid reducirá el número de viviendas previstas en el plan director de los Desarrollos del Sureste a la mitad, de 105.000 viviendas inicialmente previstas a 53.000: "El stock de vivienda en Madrid se ha reducido un 40% en tres años. Quedan menos casas, están poniéndose más caras y no hay visos de que el stock aumente. Los precios subirán y volverán las infraviviendas y las chabolas".

Lo más extraño es que en varios de esos proyectos inmobiliarios parecía que había interés en que el desarrollo se hiciera lo antes posible. 2017 fue el año de las fotos. Durante unos meses se pudo pensar que también era el año del desbloqueo. Bien entrado el primer trimestre de 2018, aquella esperanza cada vez se intuye más lejana. ¿Por qué? Nadie tiene una respuesta muy clara. Lo único evidente es que las grúas no aparecen.

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