Fernando Encinar asegura que no quiere entrar en polémicas con los políticos… pero tampoco está dispuesto a callarse. Quiere explicar lo que ve y las consecuencias que, en su opinión, tendrían algunas de las propuestas planteadas en los últimos meses. El fundador de Idealista, el portal inmobiliario líder en España (y no sólo eso: probablemente estamos ante la compañía española más exitosa de la llamada nueva economía), asegura que tiene miedo ("pánico", en realidad) ante la nueva oleada de regulaciones que preparan, estudian o anuncian los principales ayuntamientos españoles.
En Madrid, por ejemplo, la corporación municipal encabezada por Manuela Carmena tiene paralizados algunos de sus proyectos urbanísticos más importantes, como el de la Operación Chamartín o las nuevas fases de Valdebebas. En otros casos, ha metido la tijera, como en los desarrollos del sudeste de la capital, que apenas alcanzarán la mitad de las más de 100.000 viviendas previstas en el proyecto inicial. Y junto a todo esto, plantea medidas que podrían impactar de lleno en el mercado de alquiler y compra de la capital: se habla de topes al alquiler, límites de precios, restricciones al alquiler vacacional, reducir la oferta de nuevas casas en construcción…
Espinar recibió a Libre Mercado esta semana, en las oficinas que Idealista tiene en el centro de Madrid, apenas a unos metros del Congreso de los Diputados. Por un lado, su discurso es optimista: habla de un mercado inmobiliario que ya se ha recuperado de la crisis en muchas ciudades, en el que se nota el crecimiento económico y el empleo, y en el que incluso se perciben las consecuencias de la vuelta a España de muchos de los que se fueron durante los años de vacas flacas. Pero ese discurso tiene también un reverso, no tan positivo: el de unos políticos decididos a enfrentarse a este cambio de tendencia y a los precios crecientes con una normativa que puede generar una restricción todavía más elevada de la oferta: "Esto en España ya lo hemos vivido", recuerda, "y terminó con la desaparición completa del mercado del alquiler".
LM – Pocas empresas tendrán tantos datos y conocimiento de primera mano de la situación del mercado inmobiliario como Idealista. Por eso me gustaría preguntarle, ¿cómo está el mercado? En la calle (con mis amigos, por ejemplo, es una conversación recurrente) se habla mucho de una nueva burbuja, ¿de verdad hemos vuelto a 2005?
Fernando Encinar (Idealista) - Lo que ocurre es que tus amigos y tú vivís en Madrid. Creo que hay que dar un paso atrás para explicar dónde estamos. A finales de los años 90, empieza una situación en la que todos los activos inmobiliarios subieron de precio en todos los sitios. Subieron las oficinas en Lugo, los garajes en Mérida y las casas de cualquier pueblo de Castilla. Luego, durante la crisis, todos los activos inmobiliarios bajaron de precio. Algunos se desplomaron y otros tuvieron bajadas menores.
¿Qué ocurre? Pues que llevamos dos o tres años, yo diría que desde 2014, en los que tenemos varias velocidades, por geografía y por activo. Hay producto inmobiliario que está subiendo mucho en algunas zonas y hay otros activos que a lo mejor todavía están cayendo de precio…
- ¿De verdad? ¿Todavía hay activos a la baja?
- Pues sí. Por ejemplo, los españoles nos hemos acostumbrado a comprar en centros comerciales y por internet. Con lo cual, quizás un pequeño local comercial en Usera, de 30-40 m2, en una calle aledaña a las principales… pues todavía tiene poca salida.
Lo que quiero decir es que dentro de Madrid tienes un producto inmobiliario que está en un desarrollo muy fuerte y muy acelerado y al mismo tiempo tienes estos otros activos que todavía están cayendo.
Y si hablamos de vivienda, tienes algunos activos en los que el precio está subiendo mucho, otros en los que el precio ya ha dejado de caer y otros en los que el precio está cayendo o el precio va a seguir en crisis durante bastante tiempo. Eso sí, los que vivimos en Madrid estamos notando que hay una recuperación acelerada y mucho más agresiva de la vivienda de lo que esperábamos.
- ¿En alquiler y compra?
- Sí, tanto alquiler como compra. Por ponerte un dato: a finales de 2014 había anunciadas en Idealista más de 30.000 viviendas en Madrid. A finales de 2017 había alrededor de 17.000. Se ha reducido el stock de vivienda alrededor del 40%. ¿Qué está pasando? Pues que Madrid está teniendo tal atracción para los compradores e inversores nacionales e internacionales que está haciendo que tengamos un mercado efervescente, mucho más de lo que pensábamos durante la crisis, cuando creíamos que la recuperación sería mucho más plana. Pero esa recuperación se ha acelerado.
- Cae el stock porque está habiendo más operaciones. Me imagino que la rotación de los anuncios en su web es mucho más elevada…
- Lo que ocurre es que hay tantas operaciones que se han cerrado que no hay capacidad para reponer ese stock. Se ha ido comprimiendo ese stock y no tenemos nada que lo renueve. Esa es mi crítica, y no quiero entrar en polémicas, al Ayuntamiento de Madrid: que está completamente a por uvas. Estamos viviendo una situación en las calles de Madrid en la que está mejorando el empleo, está llegando gente a Madrid y mientras tanto, el stock de vivienda se está reduciendo y no hay reposición. Lo poco que queda está subiendo de precio. La única manera de controlar los precios sería aumentar el stock de vivienda: con viviendas vacías que saques al mercado (en este caso la mayoría serían casas antiguas, de los 60-70, que necesitan una reforma muy fuerte) o con nueva vivienda. Pero el Ayuntamiento ha tomado una actitud de no quiero ver, no quiero hablar, no quiero escuchar… [Encinar se tapa los ojos y las orejas para explicar de forma gráfica la postura del avestruz que, en su opinión, ha tomado el equipo municipal].
No quiere asumir la realidad que está ocurriendo en la calle y que cualquier madrileño puede ver. Por ejemplo, lo que acaba de hacer es que el futuro inmobiliario de la ciudad, que eran todos los desarrollos del sudeste de Madrid, que eran 105.000 viviendas a construir en los próximos 20 años, ¡hasta 2038!; pues bien, esa bolsa de vivienda, que iba a ser el futuro de la vivienda asequible de Madrid, se la han cepillado a la mitad. ¿Cómo va a influir eso en los precios? Pues van a subir. Por eso, desde hace dos semanas, yo sí creo que hay una burbuja de precios en Madrid, porque cada vez va a quedar menos stock, va a ser más difícil reponerlo y, por lo tanto, la vivienda va a subir.
- Pero el Ayuntamiento señala a la gentrificación o a Airbnb como los principales responsables de esta subida de los precios.
- Si hay que buscar dos culpables a la recuperación inmobiliaria en Madrid, esos son el PIB y el empleo.
El empleo que se está generando en Madrid está provocando una enorme migración. Para empezar, migración nacional, de gente que en provincias no termina de encontrar un empleo y se viene a Madrid. Pero también migración internacional, que se compone sobre todo de inmigrantes que estuvieron aquí durante la burbuja, luego volvieron a sus países de origen y ahora están viendo que vuelve a haber empleo y retornan a España.
- ¿Esto está ocurriendo? Es un fenómeno curioso, inmigrantes que han hecho el camino de ida-vuelta-ida…
- En 2017 ha habido miles de latinoamericanos que se fueron con la crisis y ahora, que ven que vuelve a haber crecimiento económico, vuelven a la ciudad, porque además ya la conocen.
El segundo tipo de inmigración internacional está compuesta de españoles que salieron durante la crisis a otros países de la UE, que ven que vuelve a haber empleo y retornan a España, pero ya no a sus ciudades de origen, sino a Madrid. Te pongo un ejemplo: programadores que ahora trabajan en Idealista estaban hasta hace unos meses en Dublín. Ahora, tres o cuatro años después de estar trabajando fuera, han vuelto a España, a Madrid, pero estos chicos eran de Lugo, de Valencia, de Jerez de la Frontera… Cuando vuelven a España no lo hacen a sus ciudades de origen, sino a Madrid. Ese crecimiento económico va a continuar y es una muy buena noticia para Madrid pero debería ir acompañado de una planificación urbanística que no se está dando. ¿Y eso a donde nos va a llevar? Pues yo creo que veremos de nuevo chabolismo en Madrid: ahora se nos ha olvidado, pero en los años 90, al lado de Plaza Castilla, había chabolismo en Madrid.
- Cierto, conozco bien ese barrio y había muchas chabolas e infraviviendas al lado de uno de las zonas más caras de Madrid.
- Sí, pero se nos ha olvidado. ¿Qué va a producirse? Que ese aluvión de gente que está llegando a Madrid en busca de un empleo va a haber un momento en el que no tenga una solución habitacional. Como me decía hace unos días un inmigrante peruano: "Me vengo con el dinero justo para pagarme una pensión durante tres semanas. Y luego ya veré…".
- ¿Y Airbnb?
- Airbnb es un fenómeno que influye y ha influido en determinadas calles de determinados barrios de Madrid.
- Yo siempre he pensado que, en comparación al conjunto de viviendas de Madrid, no puede haber tantas en Airbnb como para mover los precios de la manera en la que se les acusa. ¿Cuántas viviendas tienen?
- Ellos han dado las cifras. Creo que el último dato que han ofrecido es de 7.000-8.000 viviendas [No hay una cifra cerrada, aunque se ha publicado que hay más de 13.000 viviendas en la base de datos del portal para la capital, aunque eso no quiere decir que se alquilen todas a la vez o durante todo el año, hay un porcentaje muy elevado que sólo se ponen en el mercado durante unos pocos días, cuando sus propietarios u ocupantes no están en ellas].
Pero es importante, a la hora de comparar, que no lo hagamos contraponiendo la oferta de Airbnb en un momento dado con la oferta de Idealista en ese mismo momento. Porque entonces la gente se lleva las manos a la cabeza y dice: "Hay 4.000 viviendas en Airbnb y hay 13.800 en idealista"… Pero eso es comparar peras con manzanas. La comparación real es: cuántas viviendas ha habido anunciadas en Airbnb en 2017 (y te saldrán más o menos las mismas de las que hablábamos antes y que hay anunciadas en un momento dado) vs cuántas viviendas para alquiler ha habido anunciadas en Idealista en 2017, que son 147.000. Es decir, Airbnb representa un 6% de toda la oferta de alquiler en Madrid. Eso sí, es un fenómeno muy concentrado. Pero no tienes Airbnb en Usera, Hortaleza, Villa de Vallecas…
Por otro lado, también hay que pensar si un propietario que tiene una vivienda en Malasaña ve que puede complementar sus ingresos y sacarle 2.000 euros al mes… Las ciudades son orgánicas y cambian. Enterrando el alquiler vacacional no vas a tener todas esas viviendas al día siguiente en alquiler permanente. Puede que su dueño la venda, la cierre o la destine a cualquier otro uso.
También te digo que, según está subiendo el alquiler permanente, el alquiler vacacional está dejando de ser rentable para muchos propietarios. En el momento en el que tú tienes que contratar la gestión, que se lleva el 25-30%, y le tienes que descontar el resto de los gastos… Cada vez nos encontramos con más propietarios que nos dicen: "Tengo una casa en Lavapiés o Malasaña en vacacional, y estoy pensando en ponerla en alquiler permanente". Si dejas que los mercados se autoregulen, sin forzarlo, a medio plazo el alquiler vacacional va a ir a menos.
- En los últimos años parecía que en España estábamos volviendo al alquiler (después de unas décadas en las que parecía que la única opción era la compra). Pero ahora los ayuntamientos vuelven a apostar por las restricciones y por complicar la vida a los arrendadores, ¿podemos volver a la etapa en la que no había viviendas para alquiler?
- Hasta 2007, el 92% de los españoles era propietario de la vivienda en la que habitaba y el alquiler apenas sumaba el 7-8% del total. Yo he vivido de alquiler 25 años. Y yo, que viví esa época en la que apenas había vivienda en alquiler, sé que el gran drama no es que el casero te quiera subir la renta… sino que el casero quiera subirte la renta y estés secuestrado porque no te puedes ir a ningún otro sitio.
La situación actual es que hay muchas casas con contratos que comenzaron en 2012-13-14 que ahora se pueden renegociar y los caseros ven que el mercado ha subido de precio y les están diciendo a esos inquilinos: "Me tienes que pagar 200-300 euros más". Son esos inquilinos los que están diciendo "Me expulsan del mercado". Y yo entiendo que si tú tienes una familia y los niños van al colegio al lado de donde vives, pues tener que cambiarte de casa es un drama. Pero la solución habitacional a esa familia no la puedes cargar sobre las espaldas de otros particulares.
Por otro lado, hasta ahora con el alquiler podríamos decir que uno vivía donde quería, mientras que con la compra uno vivía donde podía. Eso ahora está cambiando y también con el alquiler tienes que empezar a pensar que tienes que vivir donde puedes y no donde quieres.
- El problema es que aceptamos que quizás no podemos comprarnos una casa en el centro, porque son muy caras. Pero si vivimos en esa misma vivienda y nos suben el precio del alquiler decimos: "Nos expulsan de nuestro barrio".
- Nos parece normal que las cosas tengan un precio. Yo no me puedo comprar un coche de alta gama, una casa enorme en Chamberí o un cuadro de Rubens… Pero en el tema del alquiler parece que hay que proteger el derecho a vivir en el centro. A mí me da rabia, porque Madrid es una ciudad muy grande, en la que tienes distritos que están muy bien comunicados y con muy buenas infraestructuras. Y parece que ese movimiento migratorio hacia la periferia de la M-30 (y no te hablo de Azuqueca de Henares, sino de los barrios que hay al lado de la M-30) es denigratorio. Pero yo defiendo los barrios y municipios de la periferia de Madrid: Carabanchel está muy bien, Aluche está muy bien, Puente de Vallecas está muy bien… Además, son barrios que estaban envejeciendo, que tienen una oportunidad de atraer gente joven.
- Las ideas que se están planteando son de todo tipo. Incluso se ha hablado de limitar los precios. Hoy justo leía en IdealistaNews una noticia sobre cómo en París se están abandonando esas políticas. También se habla del modelo de Berlín…
- Todo el mundo habla de París y Berlín, pero nadie sabe lo que está pasando. Nosotros hemos estado durante unas semanas haciendo reportajes de investigación sobre lo que estaba ocurriendo en esas dos ciudades. En París, la ley ha sido revocada y el ministro que la puso en marcha nos confesó que no sabe si ha funcionado: los precios han bajado, pero también han bajado en el resto de Francia. Es una ley que te establecía un tope al precio de la vivienda según donde estuviera, pero que admitía que podía haber complementos (por cosas como tener vistas a un monumento) y los propietarios usaban esos complementos, que eran de todo tipo, para subir los precios. Pero incluso así ¿qué es lo que ocurrió? Que salieron 12.000 viviendas del mercado de alquiler. Ese es mi mayor miedo: los que vivimos de alquiler hemos conseguido pasar del 8 al 25% de viviendas en alquiler. Madrid es la tercera ciudad de la UE en número de viviendas en alquiler. Como empieces a meterle mano al alquiler… los propietarios desaparecen. Y como salgan del mercado 5.000 viviendas, tienes un problema.
- ¿Y en Berlín?
- En Berlín pasó lo mismo. Los precios estaban disparados. Así que se puso un tope al precio que se podía cobrar, en determinadas zonas, por el alquiler de pisos vacíos o en los que se renovase el contrato y que no hubiesen sido reformados. ¿Qué es lo que hacían los propietarios? Pues reformaban el baño y ya estabas fuera del tope. ¿Y además de eso qué pasó? Pues que ahora los propietarios piden tres fianzas y se han inventado una figura, que se llama "provisión", que consiste en que el casero cobra dos meses de renta que luego no te devolverá.
Por eso, cuando a mí me dicen que vamos a hacer lo mismo que en París o Berlín me da pánico. ¿Qué quiere decir? ¿Que vamos a retirar 12.000 viviendas del mercado? ¿Vamos a inventarnos una figura como la provisión?
- En los dos casos, parece claro que los propietarios han optado, de alguna forma por una especie de "hecha la ley, hecha la trampa". Si no les dejan cobrar a sus inquilinos de una manera, lo hacen de otra.
- Pero al final, el tope al precio del alquiler ya lo hemos vivido en España. Se llamó renta antigua y provocó dos cosas. Primero la desaparición completa del mercado del alquiler. En los años 50, más del 80% de la población de Madrid vivía de alquiler. En 1964 entró la renta antigua y diez años después el mercado había desaparecido. Y en segundo lugar, como todas esas viviendas estaban en el centro, se produjo una degradación tremenda de esos barrios del centro histórico de muchas ciudades.
- ¿Y qué se puede hacer para impulsar que salgan más viviendas al mercado?
- Lo que hay que hacer es incentivar la oferta como sea. Muchos propietarios tienen viviendas cerradas, porque están en mal estado...
- Y cómo se incentiva esa oferta
- Lo primero es no lanzar mensajes de pánico. Durante una época había una criminalización del alquiler. Ahora, un propietario que se lo esté pensando y escucha todas estas cosas de tope de alquiler, intervención, etc... ¿será más proclive a sacarla al mercado o pensará "mejor me quedo como estoy"? Hay que incentivar a los propietarios: por ejemplo, permite que si hay una reforma de esa vivienda destinada a sacarla al mercado de alquiler, tenga algún tipo de desgravación. Y darles seguridad jurídica a esos propietarios. Las desgravaciones a los inquilinos eran una solución muy buena, porque permitía que el inquilino se desgravara pero también afloraba esa vivienda. Y el propietario pagaba impuestos por la renta que recibía de su inquilino. Si quitas esa desgravación, estás haciendo que parte de todo eso vuelva a negro.
Los ayuntamientos, por ejemplo el de Madrid, tienen suelo dotacional público en toda la ciudad. A lo mejor no es necesario otro polideportivo más u otro parque más. A lo mejor, lo que se puede hacer, y ya se está haciendo en Parla, es realizar una concesión como la de los parkings municipales: una empresa privada construye unas viviendas con una concesión a 75 años (por ejemplo) y con unos criterios de alquiler que fija el Ayuntamiento. Lo que hay que pensar es qué ideas hay para que haya más viviendas. Pero la tentación es, sobre un stock que se está reduciendo, reducir aún más la oferta.
- En muchas de estas medidas, lo que ocurre es que el político de turno se pone la medalla porque dice "protejo a los actuales inquilinos". Y la gente no se da cuenta de las consecuencias que eso tendrá
- Proteges a los de hoy desprotegiendo a los de mañana. Esa futura pareja joven que vaya a alquilar... cuando salga al mercado se va a encontrar con que no hay producto o el producto es muy caro, porque el propietario va a pensar que tiene que protegerse de ese tope que le van a poner. Esta tarde (por el miércoles) había una rueda de prensa del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, en la que han propuesto a los inquilinos que, si el propietario les quiere imponer una subida del precio, no paguen ese nuevo precio pero se queden en la vivienda.
- Esto no lo sabía. ¿Proponen que la gente le diga al casero: "No te pago lo que me pides y no me voy de tu casa"?
- Sí, proponen un motín. Con un casero a lo mejor puede funcionar, porque piense "no quiero líos". Pero a largo plazo lo que haces es que destruyes completamente la oferta. Y ese es mi mayor miedo.
- Pero ahí el problema es si las autoridades lo permiten.
- Con el alquiler todos tendríamos que estar pensando en cómo sale más oferta al mercado.