Overbooking en Madrid: la demanda de vivienda cuadruplica a la oferta

Los precios de la vivienda en Madrid continúan desbocados. La escalada de la demanda y una oferta cada vez más reducida son las razones que explican este encarecimiento de los pisos en la capital, que en 2017 registraron crecimientos a doble dígito.

"Madrid tiene cuatro veces más demanda que oferta" y es eso lo que "ha disparado los precios", asegura en su último informe Engel & Völkers. Para este año, el coste de la vivienda seguirá en la senda alcista. Según las previsiones de esta inmobiliaria especialista en el sector del lujo,en 2018 los precios registrarán crecimientos del entorno del 11% y las transacciones subirán un 13% a los largo de todo el ejercicio.

"Los precios de 3 habitaciones vuelan en Madrid. La falta de suelo está provocando que las nuevas viviendas sean cada vez más pequeñas", aseguró ayer jueves, la directora general de Engel & Völkers en Madrid, Paloma Pérez, en la presentación del informe. Según Pérez, el 50% de las operaciones en la capital en 2017 fueron de reposición, a diferencia de la inversión especulativa propia de antes del estallido de la burbuja. "Hemos salido de la crisis, y la gente quiere una casa mejor. La mitad de las operaciones que hemos hecho han sido dobles. Los que venden una casa, lo hacen para comprar otra", contó.

"En Madrid hay un gran Gap de precios entre un distrito u otro. Mientras que por 400.000 euros en Villaverde te puedes comprar dos viviendas de 3 habitaciones y 120 metros cuadrados, por ese precio, en Salamanca, sólo te da para un estudio", explicó la experta. Para este año todavía se seguirán reduciendo los tiempos de espera, siendo "de 3 meses de media para la venta de una casa y de un mes para el alquiler", añadió.

Las zonas más codiciadas

Retiro, Salamanca y Centro han mantenido la hegemonía como las zonas más exclusivas de Madrid en 2017. Los expertos explican algunas particularidades:

• Retiro: la excelente ubicación del distrito lo convierte en la opción elegida por familias españolas de clase media-alta para comprar una primera residencia que acaparan el 85% de las compras frente al 15% de clientes internacionales. La tipología más demandada son pisos de tres dormitorios de superficies entre 100 m2 y 140 m2 en torno a los 500.000 euros. En todos ellos se ha registrado un crecimiento de precios de doble dígito en 2017 que ha estado liderado por Ibiza, Niño Jesús y Estrella.
• Salamanca: Recoletos y Castellana configuran los barrios más prime de Madrid. Junto a las elegantes viviendas de gran metraje en aristocráticos edificios del siglo XIX conviven propiedades de obra nueva muy apreciadas por los clientes internacionales, de los que el 80% son latinoamericanos. En los distintos barrios del distrito el abanico de propiedades es muy amplio. Desde las amplias viviendas de Recoletos y Castellana de superficies entre 200 y 400 m2 que superan los 10.000 euros/m2 hasta Goya o Lista, donde abundan los pisos entre los 100 m2 y 200 m2 que han registrado un repunte de precios hasta situarse cerca de los 5.000 euros/m2.
• Centro: el perfil del comprador en el distrito Centro lo componen principalmente jóvenes entre 25 y 40 años e inversores que buscan viviendas para alquilar o para segregar y vender posteriormente. El encanto de estar en el centro histórico de la ciudad es un valor añadido para el cliente extranjero, que acapara el 50% de las adquisiciones a partes iguales con el comprador nacional. Aunque Justicia vuelve a situarse como la zona más cara de Centro con un precio medio de 6.300 euros/m2, la escasa oferta existente ha trasladado a Embajadores la mayor parte de la demanda del distrito

Fuera del cinturón de la M-30 madrileña, hay dos zonas que poseen un gran atractivo para los compradores: Arturo Soria y Boadilla del Monte.

La subida del precio de la vivienda en Madrid ha ido de la mano del alquiler. Los inquilinos perciben la compra como algo inaccesible y han visto como los alquileres han multiplicado su coste. Por el lado la de los inversores, comprar un piso para arrendar en las zonas más demandadas de Madrid supone una rentabilidad de en torno al 5%, muy superior a la de otros activos financieros. A diferencia con 2006, la inversión inmobiliaria se hace para alquilar, no para vender. En 2018, prevén que la capital viva un año de "consolidación en el alquiler con un alza precios del 5%".

El mercado inmobiliario en Madrid no es el único que está sufriendo la falta de oferta. La vivienda en Barcelona también se ha disparado por este motivo, aunque la incertidumbre política tras el referéndum del 1 de octubre asestó un duro golpe al mercado provocando el precio de los pisos cayera un 2% en los tres últimos meses del año. Así, el desafío independentista frenó la subida del 20% interanual vivida en los tres trimestres anteriores y sitúo finalmente el encarecimiento de los inmuebles en la Ciudad Condal en el 14%. En 2017, el alquiler subió en Barcelona un 30%.

Debido a los precios de los arrendamientos, en ciudades como Barcelona o Madrid "las familias van a preferir vivir en la periferia en propiedad que de alquiler en el centro", aseguró el CEO de la inmobiliaria, Juan-Galo Macià. En el año 2006, solo había 2,2 millones de hogares que vivían de alquiler en España y en 2017, ya son más de 3 millones. Así, según el experto, el auge del alquiler podría ver frenado su impulso.

Valencia, Málaga y Alicante, las "grandes revelaciones"

Si en 2017, las mayores subidas de precios se registraron en Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, para 2018 Macià pronostica que "las grandes revelaciones del año" serán la periferia de estas ciudades, junto a capitales medianas como Valencia, Málaga o Alicante.

El primer efecto será consecuencia de la relativa carestía de Madrid y Barcelona. El segundo tendrá como consecuencia principal el desplazamiento de inversores hacia ambas capitales, la existencia de una oferta de obra nueva adecuada a las pretensiones de una parte de la población y la mayor confianza de las familias en el futuro de la economía. La tercera será una auténtica novedad, pues hasta el momento la demanda de vivienda turística realizada por españoles ha sido muy escasa. En la mayoría de los municipios, en los años anteriores, las transacciones efectuadas han venido motivadas por precios muy bajos y las viviendas adquiridas han sido destinadas prioritariamente al alquiler turístico. En cambio, en la actualidad, empezarán a adquirirse para residir temporalmente en ellas, siendo la clave del cambio una mejor posición económica de la clase media-alta y una mayor capacidad de endeudamiento.