Algo ha cambiado en el sector inmobiliario. El número de operaciones de compra-venta de viviendas llegó a 955.186 en el año 2006, pero se redujo progresivamente desde entonces, con descensos significativos entre 2007 y 2013 que llevaron el número total de transacciones hasta las 300.568, una caída del 69%.
Sin embargo, desde ese año hasta 2017 el volumen de operaciones ha vuelto a subir, pasando de 300.568 hace un lustro a 520.104 durante el pasado ejercicio. Esto supone un repunte sostenido del sector inmobiliario, que ha mejorado sus cifras de manera paulatina hasta situarse en el nivel más alto desde 2008.
Históricamente, una parte importante de estas transacciones obedecían a la compra-venta de obra nueva. Esto explica que, en el punto álgido de la burbuja, España llegase a construir la mitad de casas que Estados Unidos, a pesar de que nuestra población es siete veces menor (46 millones frente a 326).
Si nos vamos a los datos de 2004, vemos que la obra nueva suponía el 35% de las operaciones inmobiliarias de compra-venta. Ese porcentaje fue creciendo de manera paulatina, pasando al 37% en 2005, al 43% en 2006, al 49% en 2007 y al 59% en 2008. En sentido inverso, la cuota de mercado de las operaciones con vivienda de segunda mano fue cayendo del 65% al 41% durante ese mismo período.
Pero lo que ha ocurrido desde entonces es un desplome sin precedentes de la compra-venta de obra nueva. Y es que las promociones inmobiliarias han ido perdiendo fuelle hasta convertirse en un elemento testimonial del mercado. Su cuota cayó del 59% al 52% del total entre los ejercicios 2008 y 2009, con nuevos descensos al 41% en 2010, al 37% en 2011, al 32% en 2012, al 19% en 2013, al 15% en 2014, al 12% en 2015, al 10% en 2016 y al 9% en 2017.
Así las cosas, aunque las operaciones con domicilios de segunda mano han mejorado un 105% entre 2008 y 2017, la compra-venta de obra nueva se ha desplomado un 86% en ese mismo período, tal y como acreditan los datos del ministerio de Fomento que vemos reflejados en este gráfico de Caixa Bank.
Si nos fijamos en el aumento de los visados de obra nueva observado en los años de la burbuja parece evidente que el aumento fue muy acelerado. En 2003 se construían 636.332 nuevas casas, pero en 2006 ya se habían alcanzado las 865.561. Sin embargo, ya en 2007 se produce un primer ajuste hasta las 651.427, antesala de la caída a 264.795 en 2008.
Lo que sigue es un progresivo hundimiento del mercado: 110.849 visados en 2009, 91.662 en 2010, 78.286 en 2011, 44.162 y un mínimo de 34.288 en 2013. desde entonces se ha producido una recuperación del 28%, hasta subir a las 81.701 de 2017. Caixa Bank espera que en 2018 se supere el umbral de las 110.000, pero en cualquier caso estamos ante un desplome significativo.
