El mercado del alquiler sufrirá una profunda transformación si el acuerdo alcanzado este miércoles por la noche entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias se desarrolla tal y como están planteado en el documento pactado por ambos líderes políticos. De hecho, probablemente no haya ningún otro aspecto en el que los cambios vayan a ser tan profundos como éste. El apartado de la vivienda cobra una enorme importancia (con cuatro páginas dedicadas exclusivamente a este tema) y las medidas no son cosméticas, como en otros epígrafes. Aquí las modificaciones respecto a la situación actual sí serán muy relevantes y tendrán un gran impacto en el mercado (o en lo que quede de éste), sobre todo en lo que hace referencia al alquiler.
Todas las propuestas marchan en la misma dirección: más intervención en el mercado del alquiler, trabas para los propietarios y "protección" para los inquilinos. No hay nada de impulso de la oferta o para incentivar facilidades para poner nuevos pisos en el mercado. Las dos medidas estrella son el alargamiento del plazo mínimo de alquiler (cinco años para propietarios particulares y siete si son empresas) y la posibilidad de que los ayuntamientos impongan límites en el precio del alquiler.
De esta manera, el Gobierno otorgará poderes extraordinarios a los municipios para que estos puedan intervenir en el mercado y limitar los precios del alquiler a voluntad. ¿Las consecuencias? Para eso habrá que esperar unos años. La última vez que España tuvo limitaciones similares al mercado del alquiler se colapsó la oferta y se dispararon los precios de compra, porque no había propietarios dispuestos a arrendar su propiedad.
El texto parte de una declaración de principios: los alquileres están subiendo y el Gobierno debe hacer algo al respecto. "El incremento paulatino de los precios de alquiler, singularmente en determinadas zonas del país, pone de manifiesto la necesidad de abordar medidas que permitan que los ciudadanos que en ellas residan tienen acceso en condiciones razonables a una vivienda digna". Por cierto, este planteamiento inicial es en sí mismo cuestionable: por ejemplo, este mismo jueves, idealista/news publicaba una noticia en la que aseguraba que los precios hace ya varios meses que se están moderando o, incluso, bajando en algunas localidades: "El precio de la vivienda en alquiler se ha reducido un 1,3% durante el tercer trimestre de 2018, dejando el precio por metro cuadrado en 10,6 euros mensuales, según el informe de evolución de los precios del alquiler publicado por idealista. En tasa interanual la subida alcanza el 12,6%".
Desde un punto de vista económico, una subida de precios como la que plantean PSOE y Podemos se puede interpretar de muchas formas. La primera sería que no hay suficiente oferta para una demanda creciente. Sin embargo, apenas hay nada en el documento para impulsar la oferta. Y lo poco que hay se circunscribe a algunas promesas menores en materia de vivienda pública. Los propietarios privados, a cambio, tendrán muchas más complicaciones si quieren poner su inmueble en el mercado.
Plazos y prórrogas
Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
Quizás sea la propuesta más importante. Se amplía el plazo mínimo de cualquier alquiler a cinco años, con prórroga tácita de tres años más. Es decir, cinco-ocho años en los que el propietario tiene las manos casi atadas. Y 7 y 10 años si el propietario es una sociedad.
No sólo eso, además, los propietarios tendrán que anunciar con "seis meses de antelación" a la fecha de vencimiento del contrato (o a la fecha de cumplimiento de cualquiera de las prórrogas) que desean recuperar su vivienda. Si no lo hacen en ese plazo, el contrato se prorrogará durante tres años más.
En la práctica esto último quiere decir que la renovación automática deja de ser por un año y pasa a ser por tres años: en cada una de las prórrogas, y salvo que el propietario diga algo con seis meses de antelación, el contrato se renueva por tres ejercicios.
También hay cambios en lo que respecta a la fianza. El texto PSOE-Podemos establece un límite de dos mensualidades de renta. Y se incluye una disposición que establece que los gastos de gestión y formalización del contrato los asumirá el propietario si es una persona jurídica.
Las consecuencias de estas medidas parecen claras: habrá menos viviendas privadas en el mercado de alquiler. Cuando un propietario invierte en un activo y pretende sacarle un rendimiento (ya sea una vivienda o un bono del Estado) le interesan tres cosas: la rentabilidad del cupón, la evolución del precio del principal y su liquidez-disponibilidad. El pacto PSOE-Podemos tiene tres derivadas directas:
- Limita la rentabilidad potencial de alquilar una casa (ver el siguiente epígrafe).
- Genera dudas sobre cómo afectará al mercado de compraventa y a los precios de las viviendas.
- Y limita enormemente la disponibilidad del activo: tanto para venderlo en el futuro a un posible comprador (que se encontraría con un inquilino al que no puede expulsar durante varios años) como para alquilarlo a otro inquilino que pague algo más.
Por eso es por lo que muchas de estas propuestas pueden tener el efecto contrario al esperado: lo primero que es evidente es que se penaliza el alquiler en un momento en el que hay poca oferta. Pues lo normal es que ésta disminuya todavía más.
O por ejemplo, en lo que tiene que ver con la fianza. Si la ley limita las garantías que puede pedir el propietario y, además, obliga a éste a atarse a su inquilino durante 5-8 años, ¿cuál será la respuesta previsible de estos propietarios? Pues en primer lugar, subir el precio de partida para asegurarse una rentabilidad mínima desde el inicio que le proteja ante posibles subidas de precios o incumplimientos de sus inquilinos. Y en segundo lugar, alquilar sólo a familias de altos ingresos (a la más mínima duda de si un inquilino potencial podría impagar en el futuro, el propietario no le alquilará su casa, porque no tiene a mano la posibilidad de exigirle garantías adicionales). También pueden volver las fianzas en negro: como forma de garantía extralegal, para cubrirse las espaldas.
Lo mismo ocurre con la obligación de anunciar el fin del contrato con seis meses de antelación y las prórrogas tácitas de tres años. Lo que se vende como una protección al inquilino se puede transformar en lo contrario: contratos que se dan por finalizados porque las condiciones de la prórroga atan al propietario y le imponen un horizonte temporal demasiado alejado en el tiempo (si pudiera renovar año a año o anunciar con menos margen esa prórroga, quizás sí estaría dispuesto a mantener ese contrato vivo).
Precios y ayuntamientos
La segunda parte del pacto tiene que ver con los precios. PSOE y Podemos no intervienen directamente imponiendo precios máximos, pero les dan todas las armas a los ayuntamientos para que lo hagan. Y ya ha habido varios de los más importantes (entre ellos Madrid y Barcelona) que en los últimos meses han dicho que lo harán en cuanto puedan. Así, en el texto conocido este miércoles se incluyen dos importantes medidas a este respecto.
En primer lugar, "se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica". Y en segundo lugar, "los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual".
Y todo esto ¿para qué? Pues en el siguiente párrafo se aclara: los índices de precios y las declaraciones de mercado tensionado tienen como objetivo "que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas".
Volvemos a lo que se apuntaba en el párrafo anterior. Dar a los ayuntamientos el poder para limitar los precios del alquiler es un enorme desincentivo a los propietarios para que saquen su vivienda al mercado. Si a eso se le suma la ampliación del plazo mínimo del contrato, el panorama se complica mucho para el arrendador: si los precios suben no podrá aprovecharse (porque el ayuntamiento se lo prohibirá) y además tendrá su vivienda cautiva durante un largo período de tiempo. Invertir en vivienda será desde ahora mucho menos rentable. Y la oferta de pisos en alquiler se resentirá.
¿Más oferta?
Por último, el documento incluye algunas medidas que, en teoría, se dicen destinadas a "incrementar el número de viviendas en alquiler a precios asequibles". Aquí no hay demasiada concreción. La única medida con cifras habla de que "se aumentará en 20.000 el número de viviendas en alquiler a precios asequibles (plan a cuatro años)": cinco mil viviendas al año en un país como España, que tiene 25 millones, supone aproximadamente el 0,02% del total. No parece que sea una cifra que pueda tener un impacto demasiado grande en el mercado.
Luego hay propuestas para que comunidades y ayuntamientos adquieran viviendas en el mercado: se habla un par de veces de posibilitar que "ejerzan los derechos de tanteo y retracto" sobre inmuebles que se pongan en el mercado en determinadas condiciones (por ejemplo, cuando se venden varios pisos en el mismo edificio), aunque no está claro en el documento el alcance de esta medida. Hay una disposición en la que se dice que la Sareb buscará acuerdos con regiones y municipios para destinar vivienda al alquiler social.
Y, por último, se amenaza a los "grandes tenedores" (se intuye que esta denominación está dirigida a bancos e inmobiliarias) con medidas "fiscales, sancionadoras, de aseguramiento o estímulo, para movilizar vivienda vacía"… "a precios razonables". No se concreta cuáles serían esas medidas ni qué entienden PSOE y Podemos por precios razonables.