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Las grandes novedades de la futura Ley Hipotecaria: comisiones, cláusulas, intereses, embargos...

La nueva normativa que se tramita en el Congreso incluye importantes novedades con respecto a la actual legislación hipotecaria.

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La nueva Ley Hipotecaria afronta su recta final en el Congreso | Pixabay/CC/PhotoMIX-Company

La tramitación del proyecto de Ley Hipotecaria, que inició el anterior Gobierno del PP y parte de una trasposición de una directiva europea, afronta su última etapa en el Congreso tras meses de negociación entre los distintos grupos parlamentarios.

Todavía quedan alguno flecos pendientes, puesto que la ponencia de la ley volverá a reunirse en la Comisión de Economía del Congreso el próximo 23 de noviembre con el fin de terminar los trabajos y pasar en diciembre a la votación de las enmiendas que queden vivas, pero, hasta el momento, ya se han acordado varias novedades importantes. Entre otras, destacan las siguientes:

  • La entidad financiera deberá llevar a cabo una evaluación de la solvencia del cliente antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión, y el coste de este procedimiento interno no se repercutirá al consumidor.
  • La normativa obligará a proporcionar un borrador del contrato diez días antes de la firma.
  • Los notarios realizarán, sin coste adicional alguno, un cuestionario al prestatario para asegurarse de que entiende todas las cláusulas del contrato hipotecario.
  • Los gastos vinculados a la firma de la hipoteca serán pagados por la banca y los de tasación serán abonados por el cliente: la entidad pagará la gestoría y la primera copia de escrituras del notario -el cliente, las que solicite-, mientras que los gastos registrales también correrán a cargo del banco y el prestatario tan sólo abonará los gastos de tasación, ya que lo podrá elegir libremente al tasador.
  • El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) será sufragado por la banca y no por el cliente.
  • Se eliminan las cláusulas suelo.
  • La entidad no pueda imponer sus productos vinculados o combinados a la hipoteca, aunque se permitirá aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto extra que se contrate: los seguros o diferentes pólizas de hogar, vida, o protección del préstamo, entre otros, sólo podrán establecerse cuando sean beneficiosas para el cliente y éste podrá adquirirla con otra entidad siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato.
  • El banco no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario y "en ningún caso" la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
  • La comisión por interés de demora será el tipo remuneratorio más el 2%, frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el anterior proyecto del PP.
  • La ejecución hipotecaria, procedimiento previo al embargo, tan sólo se podrá iniciar a partir de doce cuotas impagadas -frente a las tres actuales- o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y se ampliará a quince cuotas y el 7% del capital en la segunda mitad.
  • Se hace permanente el código de buenas prácticas para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
  • Se facilitará cambiar en cualquier momento el préstamo en moneda extranjera y el traspaso de tipo variable a fijo, abaratando las comisiones para el cambio.

Cuestiones pendientes

Por el contrario, todavía queda por concretar la reducción de las comisiones máximas por amortización anticipada tanto para hipotecas de tipo fijo como variable. Asimismo, los ponentes deberán aclarar la disposición transitoria primera que establece como regla general la aplicación no retroactiva de esta ley salvo excepciones que todavía deben ser aclaradas.

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