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Estupor entre los expertos inmobiliarios: "La sentencia contra Ana Botella no se sostiene"

La operación dista mucho de generar polémica entre quienes se dedican a la compra-venta de este tipo de activos.

Diego Sánchez de la Cuz
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Estupor entre los expertos inmobiliarios: "La sentencia contra Ana Botella no se sostiene"
Viviendas en Madrid | Pexels/CC0/Pixabay

La ex alcaldesa de Madrid, Ana Botella, y siete integrantes de su equipo de gobierno han sido condenados por el Tribunal de Cuentas a pagar 25 millones de euros por vender 1.860 inmuebles de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo al fondo Blackstone y su socio Magic Real Estate.

Este diario ya explicó las muchas sombras que rodean la sentencia condenatoria del Tribunal de Cuentas. De entrada, es importante tener en cuenta que dicho pronunciamiento viene suscrito por María Antonia Lozano, cercana a Manuela Carmena y su número dos, la Teniente de Alcalde, Marta Higueras. Por otro lado, también hay diversas cuestiones del proceso que invitan al escepticismo ante la sentencia, desde la no inhibición de la jueza a la decisión de no tomar declaración a los investigados. De hecho, la propia Fiscalía del Tribunal de Cuentas había desestimado esta demanda al entender que ni Ana Botella ni su equipo incurrieron en ilegalidad alguna. Conviene recordar, además, que la decisión ni siquiera fue tomada por el Ayuntamiento, sino que fue aprobada por la EMVS en el marco del Plan de Viabilidad que evitó su quiebra.

Pero, al margen de las dudas sobre la sentencia del Tribunal de Cuentas que firma María Antonia Lozano, también vale la pena pulsar la opinión del sector inmobiliario, puesto que la operación en cuestión dista mucho de generar polémica entre quienes se dedican a la compra-venta de este tipo de activos. De hecho, algunos de ellos consideran que la sentencia "no se sostiene", por los motivos expuestos a continuación.

La montaña de deuda de la EMVS

"El informe de Auditoría de PwC era meridianamente claro. La situación de la empresa municipal era ruinosa. En términos financieros, aquello era insostenible. El pasivo de la EMVS acumulaba unos 600 millones de euros. Aquello era una montaña de deuda. Según marca la Ley de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración Local, solo tenían dos fórmulas posibles: aprobar un plan de viabilidad o liquidar la sociedad y despedir también a sus 700 trabajadores", explica el socio de una consultora especializada en el sector.

Se reformó el proceso para generar seguridad jurídica

"El proceso se inició sin requerir un concurso público. Al no tratarse de un bien patrimonial, esto era perfectamente plausible y legal. Sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid optó por replantear la operación y lanzó un concurso público. Esta reformulación se encaminaba a dotar al proceso de mayor seguridad jurídica. Si puedes vender sin necesidad de concurso pero aún así decides el camino más largo no es porque estés actuando de forma opaca, sino todo lo contrario", señala un jurista que trabaja de forma recurrente para Blackstone.

Venció la oferta más ventajosa

"Hubo cinco casas interesadas. Goldman Sachs llegó a poner algunos números encima de la mesa pero no hizo una oferta en firme. Lone Star hizo la puja más baja. Azora-Morgan Stanley y Real Estate Investing pusieron 118 millones encima de la mesa. Las dos ofertas más altas fueron las de BlackStone-Magic Real Estate (128 millones) y Harbour Group-Álvarez and Marsal Capital Real Estate (130 millones). La propuesta de Blackstone-Magic Real Estate era más ventajosa con arreglo a todos los criterios, que no solo incluyen el precio total, sino que también ponderan otras cuestiones: la cartera de activos, los plazos de formalización de la operación, el plan de inversiones para los inmuebles transferidos…", clarifica un analista que formó parte del proceso.

Contexto económico e inmobiliario

"El proceso permitía ofertas vinculantes o no vinculantes. Concurrieron distintos fondos y la adjudicación se hizo al fondo que puso más dinero encima de la mesa y que ofreció mejores condiciones de pago. Ni más, ni menos. Y no hay que olvidar el contexto económico. No se puede hablar de una transacción así sin tener en cuenta cuál era la situación de la economía española, en general, y del mercado inmobiliario, en particular", recuerdan desde una de las firmas que optó a hacerse con la cartera.

"Todo necio confunde valor y precio"

"Antonio Machado decía que todo necio confunde valor y precio. Tú puedes decir una y otra vez que el valor de algo es X, pero si en el mercado solo te ofrecen Y… pues eso es lo que hay. De hecho, como la operación se hizo de forma abierta, se pudo comprobar de forma más clara cuál era el apetito inversor por dicha cartera", explica un alto directivo del ramo.

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