Alquilar es tirar el dinero
Eso de que las casas siempre suben de precio es un mito
La hipoteca es la forma más segura de ahorrar para el ciudadano medio
El alquiler te permite ahorrar en activos que no sean ladrillo y sacar más rentabilidad
…
El debate entre compra o alquiler de vivienda es eterno. Y seguirá siéndolo. Entre otras cosas, porque está construido alrededor de una serie de tópicos de los que todos participamos. Y en cada uno de ellos, como dice el meta-tópico, también hay algo de verdad.
No es sencillo racionalizar una respuesta porque todos estamos influidos por nuestra experiencia vital. Pensemos en aquel que vio a sus padres comprarse una casa para invertir en los 70-80, con los precios más o menos bajos y un régimen fiscal muy favorable, con la opción de alquilarla durante 25-30 años y venderla en plena burbuja para pagarse la jubilación: alguien en esa situación sentirá que es imposible encontrar un activo mejor para el ahorrador medio. Su vecino, el que compró para vivir a precios de 2005-06 en una pequeña ciudad de provincias y todavía espera a que su inmueble recupere el valor pagado… mirará el mercado inmobiliario con mucha más desconfianza.
En Libre Mercado tomamos hoy una aproximación un poco diferente a la habitual. La idea es plantear dos inversiones equivalentes en términos de gasto y preguntarnos cuál sería la más rentable al final del período si comparamos el patrimonio acumulado. Desde ya, adelantamos una conclusión: no hay una respuesta cerrada, puesto que la decisión dependerá de muchos factores desconocidos a día de hoy. Eso sí, el resumen de los cuadros y operaciones realizadas debería servir al menos como guía para todo aquel que esté pensando en enfrentarse a este dilema.
El ejemplo
Partimos de un supuesto básico: hablamos de un matrimonio que ahora mismo vive de alquiler y se plantea si comprar o no una casa. No es vivienda para invertir, sino para residir. Esta pareja tiene ante sí una disyuntiva: ¿comprar o alquilar?
La idea es comparar cuánto dinero se gastarían cada año y qué patrimonio habrían acumulado al final del período.
Nos hemos puesto como ejemplo una vivienda en Madrid, de nivel medio-alto.
- Precio de la casa, un piso de segunda mano: 500.000 euros
- Hipoteca concedida: 400.000 euros
- Gastos asociados a la compra: 8% - 40.000 euros (Madrid es una de las regiones con un ITP más bajo)
- Coste de un alquiler equivalente: 1.400 euros al mes
- Gastos de comunidad: 250 euros al mes – 3.000 euros al año
- Gastos anuales como propietario (IBI, seguro de la casa…): 1.000 euros
- Cuota hipotecaria: 1.560 euros (con un tipo fijo del 2,4% a 30 años - TAE del 2,72% para el conjunto de la operación)
Todos los datos del ejemplo son hipotéticos. De hecho, no es casualidad que hayamos escogido cifras redondas (precio de 500.000 euros) para simplificar los cálculos. Pero creemos que es un caso realista. La cuota hipotecaria la tomamos directamente de lo que nos ofrece el simulador de una de las principales entidades financieras españolas: metiendo estas cifras, nos ofrece un tipo fijo del 2,4%.
Para hacer más sencilla la explicación, suponemos que la operación se realiza en diciembre y la primera cuota de la hipoteca llega en enero de 2020. En términos de salida de caja (si podemos llamarlo así), lo que nos queda es lo siguiente:
- Diciembre de 2019: tienen que pagar 140.000 euros (100.000 por la entrada y 40.000 por gastos asociados)
- Año 2020 y siguientes: pagan la cuota hipotecaria (1.560 * 12 = 18.720 euros) y 4.000 euros por ser el propietario (gastos de comunidad, impuestos, seguro…). Total = 22.720 euros de gasto
Ahora, vamos con el alquiler. Y suponemos exactamente el mismo gasto.
- Diciembre de 2019: nuestra pareja, decide seguir alquilada y los 140.000 euros que tenía guardados para la entrada de la hipoteca los invierte en un fondo de gestión pasiva referenciado al Ibex 35
- En el siguiente ejercicio, sus gastos de alquiler son de 1.400 * 12 = 16.800 euros
- Lo que se ahorra por estar alquilado (22.720 – 16.800 = 5.920) lo destina al mismo fondo del que hablábamos antes
El patrimonio
Como vemos, en ambos casos el dinero que sale de la cuenta corriente de este matrimonio es exactamente el mismo: 140.000 euros en diciembre de 2019 y 22.720 euros en el siguiente año. La diferencia está en cómo lo invierten: en un caso va a un inmueble y en el otro a un fondo de inversión.
En este punto tenemos que introducir el primer supuesto del ejemplo. ¿Cuánto irá subiendo el coste anual de la vivienda en cada caso? Esto no es tan sencillo. Por un lado, la renta del alquiler parece lógico que se vaya encareciendo al menos con el IPC. También subirán el IBI o los gastos de comunidad, pero probablemente no tanto (incluso aunque también lo hicieran con el IPC, en términos de coste sería menor porque hablamos de una cantidad inferior (4.000 frente a 16.800).
Sin embargo, vamos a suponer que esa diferencia en contra del alquiler se compensa porque ser propietario tiene un coste de mantenimiento de la vivienda: desde arreglar la caldera si se rompe hasta pagar la derrama de la comunidad. Por lo tanto, supondremos que la diferencia entre alquiler y compra se mantiene constante a lo largo de los 30 años. Es decir, la pareja que alquila puede destinar 5.920 euros al año a sus fondos. De esta manera, mantenemos la idea de que el gasto (salida de caja) es el mismo en los dos casos.
¿Resultado? Pues muy sencillo, en el primer caso –compra– lo que le queda a esta pareja en 2050, tras haber pagado la hipoteca 30 años, es una casa. Ése es su patrimonio. ¿Y cuál será el valor de la casa en ese año? Vamos a analizar tres supuestos
- En primer lugar, el más conservador. Según el informe No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012 de Katharina Knoll, Moritz Schularick y Thomas Steger para la American Economic Association, en catorce economías del primer mundo (no está España), el precio de la vivienda ha crecido de media un punto más que la inflación en el último siglo y medio. Por lo tanto, en términos reales (euros de 2019) el inmueble que compra esta pareja este año valdrá en 2050 = 673.924 euros
- El problema es que esos datos históricos no encajan bien con lo ocurrido en los últimos 40 años en España. Incluso teniendo en cuenta la crisis, la vivienda ha subido de precio bastante por encima del IPC. Por eso, vamos a hacer dos cálculos más. El primero, suponiendo una rentabilidad real de la inversión (tras la inflación) del 3%. En ese caso, el patrimonio de esta pareja (su vivienda) tendría un valor de 1.213.631 euros
- Y un último supuesto mucho más optimista. Un incremento del precio de la vivienda del 5% al año. Parece mucho, pero quizás haya quien piense que las limitaciones a la construcción en las grandes ciudades van a generar rentas enormes para quien tenga inmuebles bien situados. Con ese 5% anual real, el valor de la vivienda se dispararía a los 2.160.971 euros (en todos los casos, estamos utilizando una de las muchas calculadoras de interés compuesto que pueden encontrarse en la red)
La segunda alternativa es el alquiler. En este caso, la inversión inicial es de 140.000 euros y la adición anual es de 5.920 euros. Recordemos que este dinero lo invierten cada año en un fondo referenciado a la bolsa española. ¿Cuál será su patrimonio al final del período? Pues habría que saber la rentabilidad del Ibex (con dividendos, por supuesto) para los próximos 30 años.
Vamos a tomar como valor de referencia ese 6-7% anual real que ha tenido el mercado de valores norteamericano desde 1900 a 2018 (recordemos, con dividendos y restando la inflación – ver Credit Suisse Research Institute's Global Investment Returns Yearbook 2019). Tomamos la bolsa de EEUU porque, en ese período muy largo de tiempo (desde 1900), tiene más datos y porque el resto de los mercados occidentales han sido afectados por fenómenos como las dos guerras mundiales.
Resultados:
- Rentabilidad real con dividendos del 4% al año (podríamos decir que es una aproximación conservadora). Patrimonio final = 799.379 euros
- Rentabilidad real con dividendos del 6% al año. Patrimonio final = 1.300.195 euros
- Rentabilidad real con dividendos del 8% al año (moderadamente optimista). Patrimonio final = 2.133.059 euros
El análisis
Cuando nos enfrentamos a este tipo de cálculos es inevitable que la vista se nos escape a los números. A las cifras finales. Al patrimonio que acumulará esta pareja en 2050. Y que empecemos a pensar qué supuesto consideramos más probable.
Pero hay que tener cuidado, hay numerosos factores que influyen en esta decisión. El primero es la capacidad de ahorro real y el compromiso de cada familia. Una hipoteca tiene una parte buena desde el punto de vista del ahorro a largo plazo: te obliga a cumplir con tu compromiso. No puedes decirle al banco "este mes no me viene bien pagar la cuota". A cambio, si la pareja de nuestro ejemplo quiere vivir de alquiler, tendrá que comprometerse a invertir en su fondo el mismo dinero que habría destinado a la compra: 140.000 euros este año y 5.920 euros en los siguientes. ¿Serán capaces? ¿Tendrán la disciplina necesaria para cumplir todos los meses?
La segunda pregunta tiene que ver con las rentabilidades planteadas en los ejemplos. Aquí pasa lo contrario: aunque la vivienda se ve como un activo más seguro, habría mucho que decir al respecto. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria a largo plazo se va a ver afectada por decenas de variables sobre las que tenemos poco control: legislación, desarrollo tecnológico, cambios en el estilo de vida… No está claro si los inmuebles a largo plazo subirán de precio o si simplemente mantendrán su valor real. Nosotros hemos supuesto que es complicado que bajen de precio, aunque ha habido largos períodos en los que esto ha ocurrido. Los expertos apuntan a que hay muchos factores que introducen incertidumbre en este tema: desde la llegada del coche autónomo, que puede cambiar la manera en la que nos movemos y el atractivo del centro de las ciudades, hasta la extensión del tele-trabajo o una tendencia demográfica en la que no hay reemplazo para ese baby-boom que disparó los precios en los 80 y 90. Son cuestiones que no tienen que ver directamente con la regulación o la normativa inmobiliaria, pero que impactarán de forma decisiva en los precios (y que pueden variar mucho entre regiones: quizás lo que puede empujar al alza los precios en algunas ciudades, puede deprimir el mercado en otras).
En este punto, quizás una buena aproximación sea calcular el PER actual de la vivienda que uno quiera comprar. El PER es el número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales: es decir, precio total entre alquiler anual. En España, el PER histórico medio de la vivienda está alrededor de 19-20 años. Por lo tanto, si el precio de compra del inmueble que uno va a adquirir está por encima de esa cifra, quiere decir que está caro (en términos relativos) y habrá que ser más conservador con la revalorización anual que le aplicamos a nuestra vivienda. De hecho, muchos inversores apuestan (aquí Juan Ramón Rallo en Libre Mercado) por aplicar un PER 15 y no comprar nada por encima de ese nivel.
En tercer lugar, tenemos una cuestión importantísima y que hay que tener en cuenta al adquirir cualquier activo, aunque no siempre se le presta la atención que merece: la liquidez. Cuando hablamos en el artículo de "patrimonio acumulado" por la pareja del ejemplo, pensamos en que podrían vender en ese momento. Pero eso no tiene por qué ser cierto.
Y no sólo debemos plantearnos lo que ocurrirá al final de los 30 años. En ese período de tiempo, pueden ocurrir cientos de imprevistos. Si necesitan hacer líquidos sus activos, ¿cómo de fácil lo tendrían con una vivienda y unos fondos? Parece más sencillo vender acciones pero cuidado, el mercado de renta variable también es más volátil: es decir, no pensemos sólo en la operativa, sino en la capacidad para vender en un momento dado sin sufrir un gran quebranto en nuestro patrimonio. Ahí la Bolsa es una opción más incierta.
También debemos tener en cuenta el tema de los gastos futuros. En nuestro ejemplo hemos supuesto que la diferencia entre comprar y alquilar se mantiene constante, en 5.920 euros a lo largo de los 30 años. ¿Esto es realista? Nosotros creemos que sí, pero depende de cada caso. En una vivienda nueva o recién reformada, quizás los gastos de mantenimiento (que son los que más pueden subir de forma inesperada para el propietario) sean muy bajos. Como es de suponer que la renta del alquiler se revalorizará sí o sí al IPC, podría darse el caso de que esos teóricos 5.920 euros que le quedarían a esta pareja para invertir luego no sean tales. A cambio, puede ocurrir lo contrario: un IPC bajo que no implique una subida de la renta y una casa que comienza a dar problemas y dispara los gastos de mantenimiento o reformas.
Por último, tenemos el interrogante político. Qué normas se aprobarán sobre vivienda: si son muy restrictivas, los que ya sean propietarios saldrán ganando; y, en sentido contrario, si se permite mucha obra nueva, el valor de lo ya construido será menor. También hay que tener en cuenta los impuestos. Para empezar, no es lo mismo comprar una casa nueva (con IVA) que una de segunda mano (ITP). Y en el momento de la venta, también influye Hacienda. En teoría, tanto con las vivienda como con las acciones hay que pagar IRPF por la ganancia patrimonial; pero en España los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, tienen una exención del 100% en el IRPF por la ganancia patrimonial, lo que es una gran ventaja sobre otro tipo de activos (también es verdad que unos fondos pensados para la jubilación no tendrían por qué venderse de una vez, sino poco a poco según se va necesitando mes a mes). A cambio, al vender un inmueble tienes que pagar la plusvalía municipal.
En resumen, no hay una respuesta cerrada para todos los casos. La decisión dependerá mucho de los supuestos que cada uno tome: cualquiera que use una calculadora de interés compuesto comprobará cómo cambian los números a 30 años, un período muy largo, con pequeñas modificaciones en las tasas de revalorización anual. También dependerá (y mucho) de la vida que uno quiera tener, de lo seguro que esté sobre su conducta futura (desde cuánto querrá cambiar de casa a si es fiable su compromiso sobre el ahorro). Y a esto último nadie, ninguna calculadora, ni hoja de cálculo podrá responder. Hay preguntas que sólo nosotros mismos podemos respondernos.