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Los catalanes sufrirán alquileres más caros y de peor calidad por la fijación de precios

Se trata de una medida "fuertemente intervencionista" y que podría alterar "significativamente" el funcionamiento del mercado de la vivienda.

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Los catalanes sufrirán alquileres más caros y de peor calidad por la fijación de precios
Fijar los precios del alquiler tiene efectos perjudiciales | Alamy

Cataluña ha sido la primera autonomía en imponer un precio máximo al alquiler de vivienda. Ester Capella, la consejera de Justicia, señalaba recientemente que "se trata de evitar abusos, como el aumento desproporcionado de la renta al cabo de sólo tres años de contrato, que contribuyen a la expulsión de los vecinos". De este modo, los ayuntamientos, como el de Barcelona, uno de los más afectados por la subida de precios, podrán fijar límite de precios en ciertas zonas de la ciudad.

Una de las organizaciones que ha reaccionado con más firmeza al anuncio de la Generalidad ha sido la Autoridad Catalana de la Competencia (ACCO), institución que tiene como objetivo "la garantía, mejora y promoción de la competencia en Cataluña, procurando que los beneficios del funcionamiento competitivo del mercado se extiendan al conjunto de la sociedad".

La ACCO, sin poner en duda el objetivo final, señala que se trata de una medida "fuertemente intervencionista" que podría alterar "significativamente" el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda. A este respecto dicha organización pone de manifiesto dos efectos perniciosos que podría tener el control de precios sobre el mercado del alquiler:

  • Alineamiento al alza del precio del alquiler: las ofertas que se encuentran por debajo del precio máximo tiendan a éste al convertirse en un precio de referencia.

  • Menor la oferta: al no poder obtener mayores rentas, algunos propietarios podrían optar por únicamente ofrecer sus viviendas en el mercado de compraventa o dejarlas sin ocupar. Este hecho traería consigo "mayor escasez de viviendas en régimen de alquiler y, de rebote, hacerlas más inaccesibles." En este sentido, al entidad señala que la propuesta "podría llegar a ser contraproducente respecto del objetivo perseguido por la medida (garantizar el acceso a la vivienda)".

Los estudios al respecto

Más allá de la reacción del ACCO a este decreto-ley, la profesora Diamond de Stanford ha realizado, recientemente, una revisión de la literatura económica con la finalidad de responder a si, en la práctica, este tipo de medidas consiguen el efecto deseado. La evidencia empírica disponible en varios países se puede resumir del siguiente modo: "El control de alquileres parece ayudar a la asequibilidad a corto plazo para los inquilinos actuales, pero a largo plazo disminuye la asequibilidad, fomenta la gentrificación y crea externalidades negativas en el vecindario circundante".

En este sentido, esta reducción de la asequibilidad a largo plazo se debe a que, como ha puesto de manifiesto la ACCO, los propietarios deciden retirar sus viviendas del mercado de alquiler (para el caso de San Francisco la oferta de vivienda se redujo un 15%), lo que produce incrementos en los precios a largo plazo. Es decir, "el control de alquileres operó como una transferencia de los futuros inquilinos de San Francisco (quienes pagarían estos alquileres más altos debido a una menor oferta) a los inquilinos que vivían en San Francisco en 1994 (quienes se beneficiaron directamente de alquileres más bajos)."

Otros efectos serían la falta de incentivos para invertir en las viviendas, reduciendo así la calidad de las mismas -¿por qué alguien querrá instalar un WIFI de mayor calidad, por ejemplo, si no puede obtener mayores rentas por ello?-, o las ineficiencias en las asignaciones de los recursos al no poder pagar más el que más dispuesto esté a hacerlo. Por tanto, concluye la profesora Diamond, se trata de una propuesta "contraproducente".

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