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Merlin Properties: el gran reto de las Socimi "es atraer al inversor minoritario"

Cerca de 100 expertos del sector se reúnen en Madrid para discutir las oportunidades del mercado inmobiliario terciario para 2020.

Libre Mercado
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Sólo el 10% del capital de las Socimis españolas está en manos de los inversores minoristas. En EEUU, esa cifra se sitúa por encima del 20%. Y ése es, aseguran los expertos del sector, uno de los grandes retos que tienen por delante este tipo de sociedades: acercarse al ahorrador particular y posicionarse como una inversión que puede ser muy interesante para una cartera media diversificada.

Este miércoles, en las instalaciones de la Universidad Francisco Marroquín de Madrid, tenía lugar el Foro "Socimis y Mercado Inmobiliario Terciario. Tendencias y Perspectivas 2020", organizado por Libertad Digital con la colaboración de Merlin Properties. Cerca de 100 profesionales del sector se han dado cita en este evento con el objetivo de analizar la situación actual de un mercado (el inmobiliario terciario: desde centros comerciales, edificios de oficina, plataformas logísticas…) que es de capital importancia para la economía española pero que no siempre se siente comprendido por el trato que recibe desde la prensa o la política.

Como apuntaba Hernán San Pedro López de Uribe, director de Relación con Inversores de LAR y miembro del panel de expertos que ha cerrado la jornada, las Socimis españolas tienen dos grandes retos por delante: ganar tamaño y atraer al pequeño inversor. La parte buena de todo el ruido que se ha generado en los últimos tiempos es que quizás, al menos, sirva para que se conozca mejor de qué estamos hablando y las posibilidades que ofrecen estas sociedades.

En realidad, si lo miramos con una cierta perspectiva, las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) deberían encajar muy bien con la naturaleza, la historia y los gustos del ahorrador español medio. Como explicaba Fernando Ramírez, director de Merlín Properties, el nuestro es un país "muy ladrillero". Durante años, la primera idea que le venía al pequeño ahorrador que lograba acumular un patrimonio y que se planteaba dónde invertirlo era el sector inmobiliario. Algo así como "con ese dinero que he logrado reunir, y como quiero una renta segura, lo que voy a hacer es comprar una casa en mi barrio y la alquilo".

Desde hace unos años, y todavía más desde los cambios normativos de comienzos de la presente década, este inversor tiene una nueva forma de poner parte de ese dinero en el ladrillo: invertir en una Socimi. El problema es que muchos ni siquiera se lo han planteado. De hecho, con esta alternativa no hace falta tener dinero para comprarse una segunda residencia (una barrera que muchos ahorradores quizás no alcancen). Ésta es una de las grandes ventajas de las Socimis, permiten invertir en ladrillo de forma indirecta, comprando acciones y convirtiéndose en copropietarios de alguna de estas sociedades (con las ventajas en términos de más liquidez, posible diversificación de inversiones, olvidarse de las complicaciones en la gestión de los activos, etc.).

Y, como era lógico, éste ha sido uno de los temas estrella tratados en el Foro de este miércoles. Tanto San Pedro como Ramírez, como Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitruvio Socimi, y Enrique Losantos, CEO de JLL, y que completaban el panel de expertos, han insistido en la idea de que estas sociedades "permiten precisamente eso, que el ahorrador acceda a la inversión inmobiliaria", un tipo de activo que debería ser muy atractivo para determinados perfiles de ahorrador.

Al contrario de lo que en ocasiones puede pensarse leyendo algunas noticias o escuchando determinadas declaraciones (en las que se asocia a las Socimi con los "fondos buitre" o con el régimen fiscal de las Sicav) lo cierto es que nos encontramos con sociedades inmobiliarias "patrimonialistas", que a menudo mantienen una filosofía de medio y largo plazo (la forma más clásica de rentabilizar activos muy costosos a través del pago de un alquiler mensual). "¡Hemos sido muy malos en comunicación!", se quejaba López-Chincheri, una posición en la que coincidía Ramírez, que recordaba que "el sector inmobiliario español está en manos fundamentalmente de gestores españoles" que pueden aportar una "profesionalización" y una seguridad de la que carece la inversión directa en ladrillo (no olvidemos que hablamos de sociedades cotizadas, con todas las exigencias de publicidad y transparencia que esto trae aparejado).

Por eso, apuntaba San Pedro, ahora que se escuchan propuestas para cambiar el régimen fiscal de las Socimis no podemos olvidar que hablamos de una figura jurídica que también existe en "todo el G-7 [el grupo de los siete países más ricos del mundo] y la mitad de la Unión Europea", y que comenzó a desarrollarse en EEUU a comienzos de los años 60. Y es que hablamos de un sector que acumula una capitalización de más de 25.000 millones de euros en la Bolsa española, con unos 40.000 inversores minoristas que ya forman parte de su capital societario, una cifra que aspiran a que siga creciendo en los próximos años, animados por las buenas rentabilidades y la estabilidad que ofrece la fórmula de ladrillo+gestión profesional.

En ese proceso de apertura de las Socimis al pequeño ahorrador jugará también un papel el segundo de los retos planteados, el del tamaño. Según sus cifras, España es el segundo país del mundo por número de Socimis y tiene el 50% del total de la UE: eso sí, sólo representan el 20% de la capitalización total del sector a nivel europeo. Es decir, hay más, pero son más pequeñas que sus comparables del resto del continente. Ahora mismo, hay cuatro Socimis en el Mercado Continuo (Merlin Properties, LAR, Arima y Colonial) y más de 70 en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Por ahí, se intuye margen para un proceso de consolidación del sector que San Pedro cree que puede aportar "más eficiencia y rentabilidad", y también un conocimiento extra que lo haga más atractivo para el inversor medio.

Como prólogo a este panel de expertos, José María Rotellar, economista y Profesor de la Universidad Francisco de Vitoria, realizó una presentación en la que glosó los beneficios que la inversión en las Socimis pueden tener para el pequeño ahorrador y las razones que explican su régimen normativo. Por su parte, el economista Daniel Lacalle y el periodista de Libertad Digital Domingo Soriano mantuvieron un diálogo sobre las perspectivas macroeconómicas en el medio plazo para la economía española y europea. Lacalle y Soriano también anticiparon cuáles creen que pueden ser las novedades que el próximo Gobierno pueda traer al régimen de las Socimis.

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