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Antonio Paredes Mancha

Financiación y refinanciación en tiempos de crisis

Proyectos potencialmente viables se han quedado sin financiación porque su promotor no podía cumplir los requisitos de las entidades financieras.

Antonio Paredes Mancha
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Proyectos potencialmente viables se han quedado sin financiación porque su promotor no podía cumplir los requisitos de las entidades financieras.
Promoción de vivienda por terminar | EFE

La crisis financiera ha provocado grandes cambios en el mercado español. En este sentido, resulta innegable que la financiación bancaria tradicional ha dejado de ser, como antaño, la única fuente de recursos ajenos de la que disponían los distintos agentes económicos en el mercado. La irrupción de fondos de inversión en el mercado ha abierto a las compañías distintas vías alternativas de financiación que han permitido mantener e impulsar su crecimiento.

Uno de los sectores paradigmáticos en los que más ha evolucionado el mercado financiero ha sido, sin duda alguna, el sector del desarrollo inmobiliario. Conocido es por todos el enorme impacto que la crisis tuvo en todos los actores de este sector.

En este sentido, la práctica totalidad de bancos y cajas de ahorros españolas sufrieron un descalabro sin precedentes en sus proyectos de financiación inmobiliaria, lo que ha motivado la toma de medidas drásticas para asegurar su solvencia. Entre estas medidas, destaca la transmisión a fondos de inversión extranjeros de enormes carteras de préstamos hipotecarios impagados con importantes descuentos sobre el importe debido – miles de deudores hipotecarios han pasado a ser deudores de estos fondos, lo que por otra parte a veces puede ser beneficioso para el propio deudor, por la mayor flexibilidad que tienen estos nuevos acreedores si lo comparamos con las entidades bancarias tradicionales.

En consecuencia, y en relación con la financiación de nuevos proyectos, el devenir de los acontecimientos desde la crisis ha convencido a las entidades financieras tradicionales de la necesidad de restringir el acceso al crédito exclusivamente a aquellos proyectos que tengan un notable grado de madurez para asegurar en la medida de lo posible su éxito. En la actualidad, y salvo contadas excepciones, cualquier banco se abstendrá de financiar cualquier proyecto promotor salvo que, al menos, (i) el suelo sea titularidad del promotor; (ii) la licencia de obras esté concedida y en vigor y (iii) se haya alcanzado un porcentaje de preventas mínimo que permita, a juicio del banco, asegurar en cierta medida el éxito en la comercialización del proyecto.

El cumplimiento de estos requisitos no es sencillo ni, sobre todo, barato, pero se trata de no tropezar dos veces en la misma piedra – los bancos sólo quieren asumir el riesgo de proyectos que con total seguridad puedan construirse y que tengan demanda en el mercado-. Esta "prudencia" de las entidades financieras a la hora de escoger sus proyectos ha dejado huérfanos de financiación a un importante número de proyectos que, siendo potencialmente viables y muy rentables, su promotor no disponía de recursos económicos suficientes como para cumplir con los requisitos impuestos por las entidades financieras tradicionales.

Pero, como siempre decimos a los estudiantes de Grado en Derecho de ISDE, de toda carencia surge una oportunidad. Actualmente existen en España una serie de actores (apoyados en su mayoría por fondos de inversión, pero algunos de ellos incluso obteniendo recursos mediante "crowdfunding" través de internet) que, tras un análisis minucioso de cada proyecto desde el punto de vista comercial, técnico y legal, apuestan por los mismos en su etapa más temprana, precisamente para aportar los recursos que el promotor necesita para convertir el proyecto en "financiable" por las entidades bancarias tradicionales. De hecho, el inversor alternativo verá repagada su deuda en el momento en que la entidad bancaria otorgue su financiación promotor. Lógicamente, el mayor riesgo que asume el fondo por haber apostado en el proyecto en un momento más incierto deberá ser adecuadamente retribuido.

Esta misma "contención" por parte de las entidades bancarias tradicionales en la asunción de los riesgos más elevados de los distintos proyectos, y en general su falta de flexibilidad para adoptar estructuras alternativas, es toda una fuente de oportunidades para los fondos de inversión más activos del mercado.

No faltan fondos de inversión especializados en energía, que aportan financiación mezzanine (esto es, de repago subordinado a la financiación senior bancaria) en este tipo de proyectos para permitir la entrada de entidades bancarias con el apalancamiento que exigen; toman los bancos en cuenta tanto los recursos propios del promotor como la deuda mezzanine para este cálculo, por estar el repago privilegiado sobre ambos actores.

Igualmente es conocido la enorme importancia que en los últimos años han tenido los fondos de inversión en las refinanciaciones y restructuraciones de las principales empresas en situación concursal y preconcursal. Una vez más, han aprovechado el "apetito desinversor" de las principales entidades bancarias españolas; estos fondos han adquirido paquetes de deuda de dichas entidades con importantes descuentos y, gracias a su mayor flexibilidad en estas "situaciones especiales", han alcanzado en muchos casos soluciones satisfactorias para estos fondos, normalmente con entrada en el capital de la sociedad en cuestión, y manteniendo en todo caso la empresa en funcionamiento.

¿Qué nos deparará el futuro? ¿Cómo evolucionarán las nuevas fórmulas de financiación durante el periodo de inestabilidad que se avecina? ¿Se verán afectadas por las nuevas tecnologías y, en concreto por la revolución que promete la tecnología Blockchain para un mundo Fintech? Habrá que seguir muy atentos a todas las oportunidades financieras que faciliten la creación de valor. Tendencias que investigamos y analizamos continuamente, y que compartimos con los futuros abogados del Grado en Derecho y Máster en Abogacía Internacional Máster de ISDE para tener una foto global de la actualidad jurídica y los nuevos retos.

Cuatrecasas (firma patrocinadora del Grado en Derecho y Máster en Abogacía Internacional de ISDE).

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