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Las 9 razones por las que el control de precios del alquiler fracasará en España

Genera escasez de vivienda, segregación barrial, pisos anticuados, mercado negro, endeudamiento familiar, problemas para la atracción de talento...

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Genera escasez de vivienda, segregación barrial, pisos anticuados, mercado negro, endeudamiento familiar, problemas para la atracción de talento...
Razones contra el "control de precios del alquiler" que explora Ábalos | EFE

Desde el año 1942, Suecia ha mantenido un alto grado de intervencionismo en su mercado de vivienda de alquiler, marcado por distintas reglas que imponen límites a los precios que pueden fijar los propietarios de los inmuebles a cambio de su arriendo. El experimento del reino nórdico no ha podido ser más desastroso, como acredita el hecho de que el 93% de los municipios tenga hoy una situación de escasez de vivienda.

El analista Gustav Fritzen ha evaluado la evolución del mercado del alquiler en un informe publicado por TIMBRO y Epicenter que detalla al menos nueve razones por las que el experimento del país nórdico ha sido un auténtico fiasco que debería invitar al gobierno español a abandonar su pretensión de introducir medidas controladores de los precios de arrendar.

Las razones del fracaso

La primera de ellas tiene que ver con la caída de la inversión en vivienda derivada de la imposibilidad de fijar precios que permitan obtener un retorno adecuado a los promotores y constructores de nuevos desarrollos. En efecto, el 93% de los Ayuntamientos tiene hoy escasez de vivienda, lo que por ejemplo obliga a muchos ciudadanos a vivir lejos de la ciudad donde trabajan. Esta situación se traduce, además, en que los tiempos de espera para acceder a un apartamento en Estocolmo llegan, de media, a los 11 años. Estos plazos pueden llegar a los 30 años en el caso de los ciudadanos que pretenden acceder a los pisos de protección oficial más fuertemente subsidiados.

El segundo lugar tiene que ver con la distorsión paralela que supone la escasez de vivienda en el ámbito de la compra-venta. Como es tan difícil encontrar un arriendo en condiciones, muchas familias se ven forzadas a adquirir un inmueble. Desde el año 1990 hasta hoy, el parque de viviendas en alquiler se ha reducido más de un 30%, a pesar de que la población ha aumentado un 40%. Tal evolución explica el fuerte encarecimiento de la vivienda libre o de segunda mano, lo que a su vez se traslada al balance de las familias, fuertemente endeudadas como resultado de las hipotecas que tienen que asumir para comprar vivienda (la deuda de los hogares ha pasado del 40% al 90% del PIB en los veinte últimos años).

El tercer factor derivado de estas normas es la aparición de intermediarios que, bien sea a través de acuerdos informales, bien sea mediante maniobras legales, aceptan en arriendo un apartamento y después lo subarriendan a quienes buscan un piso en alquiler. Esto hace que los precios suban más aún, aunque sea de forma indirecta mediante tasas u otro tipo de pagos que burlan el control oficial de precios. Esto resulta especialmente grave para las familias de ingresos bajos, que son las más afectadas por este tipo de operaciones.

Además, en cuarto lugar, es importante poner encima de la mesa la cuestión del mercado negro del alquiler, que mueve unos 110 millones de euros al año y atrapa a uno de cada cinco jóvenes residentes en Estocolmo. Pese a que las autoridades han reforzado los controles desde 2014, esta práctica ha seguido aumentando, asociada además a problemas de okupación, fraude fiscal, violencia barrial...

El quinto punto está ligado a la penalización que sufren las familias. La ausencia de una dinámica de mercado en el alquiler favorece a los individuos sin hijos, que obviamente soportan menos gastos que aquellos hogares que sí tienen descendencia. Esto se traduce en que la calidad, la ubicación y/o el tamaño de las viviendas alquiladas por familias tiende a ser manifiestamente menor.

Pero las ramificaciones de esta política tan desacertada también se ven en el mercado de trabajo, que constituye el sexto punto afectado por el "control de precios" vigente en el alquiler. Muchas empresas tienen problemas para captar a trabajadores extranjeros altamente cualificados, porque su desembarco en el país nórdico se ve enormemente complicado por la dificultad de hacerse con un piso de alquiler. Una de cada cinco empresas reconoce este problema y la tendencia va en aumento, algo especialmente grave en una economía como la sueca, que depende de este tipo de asalariados para seguir potenciando sus industrias más innovadoras.

La séptima cuestión provocada por la ausencia de libertad en el mercado del arriendo tiene que ver con la segregación social que se deriva de este sistema. Tres colectivos (los jóvenes, las rentas bajas y los inmigrantes) han salido especialmente golpeados y viven hoy en barrios que, con el tiempo, van convirtiéndose en focos de dependencia, desempleo y desorden.

En octavo lugar, es importante recordar que la política lleva aparejados algunos subsidios, pero el diseño de los mismos solo contribuye a exacerbar el mal funcionamiento del sistema. Por ejemplo, las ayudas van ligadas al tamaño, no solo a la renta, de modo que puede suceder que los pisos de mayor tamaño acaben en manos de personas de ingresos altos que sí reciben ayudas para el alquiler, mientras que viviendas de menor tamaño alquiladas por personas de ingresos bajos no obtienen tales beneficios sociales.

Por último, en noveno lugar, conviene apuntar que los controles de precios han tenido el efecto de reducir la calidad del parque de viviendas. Al igual que ocurre en España con los viejos edificios sujetos a la renta antigua, los propietarios de domicilios dedicados al arriendo se limitan a invertir lo mínimo posible en sus pisos, puesto que la imposibilidad de aumentar los precios del alquiler les impide extraer rentabilidad alguna de cualquier mejora sustancial de la vivienda. Esto se traduce en un parque inmobiliario viejo, anticuado, incómodo y, en resumidas cuentas, indigno de un país rico y moderno como Suecia.

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