"Hijo, cómprate una casa, que la vivienda nunca cae de precio"…
…Y, entonces, llegó la crisis de 2007-08 y la explosión de la burbuja inmobiliaria
"Hijo, cómprate una casa en el centro, que hay barrios en los que nunca caen los precios"…
…Y, entonces, llegó el Covid-19.
A estas alturas ya sabemos que este virus marcará nuestras vidas (al menos en el corto plazo). Cambiará la forma en la que compramos, trabajamos y nos relacionamos. Y transformará numerosos negocios. Pero si hay un sector en el que se amontonan las incertidumbres, ése es el inmobiliario.
El ladrillo siempre ha sido visto como una inversión segura. Después de lo ocurrido en los últimos 10-15 años, sabemos (en España, sobre todo) que esto no quería decir que fuera invulnerable. Pero sí parecía un refugio estable y con algo de rentabilidad, en tiempos de incertidumbre y muy bajos retornos en otros activos conservadores (deuda fija o depósitos). Ahora, incluso esto está en duda. Y no hablamos sólo de España. En la mayoría de los grandes mercados se repiten las mismas preguntas. Los informes de las consultoras, la prensa especializada y los analistas británicos y norteamericanos muestran un grado similar de incertidumbre al que encontramos en nuestro país. Ya no quedan certezas. ¿O quizás estamos sobrerreaccionando también en esto?
En las últimas 3-4 décadas, el sector inmobiliario ha estado dominado por una gran tendencia: localización, localización, localización (en este artículo hablaremos de tendencias generales, no restringidas a ningún mercado en particular, tampoco el español). Más allá de lo ocurrido en el período 2007-2010, que podemos ver como un paréntesis o una corrección temporal, las grandes ciudades (y, dentro de ellas, los mejores barrios del centro) han visto cómo se disparaba la demanda por el espacio premium. En nuestro país, se discute mucho sobre la dificultad de los jóvenes en el acceso a la vivienda y el stock de vivienda vacías, que se sitúa en alrededor de 3,5 millones de inmuebles (no hay muchos datos y el último censo fiable, del INE, es de 2011). Llama la atención que existan colectivos que no encuentran vivienda (o que tienen que pagar precios cada vez más altos) mientras hay millones de casas vacías. Pero en realidad nos hacemos trampa con ese análisis: porque la vivienda se concentra en aquellas provincias y lugares en los que no hay demanda. De qué le sirve a alguien que quiere vivir en Madrid que los pueblos de Orense o Soria estén llenos de casas deshabitadas. O que haya miles de viviendas sin vender en la playa, en promociones que se quedaron colgadas tras la última crisis.
Lo cierto es que en las grandes ciudades españolas ha ocurrido, desde 1980-1990, lo mismo que en otros países:
(1) Incremento de población: motivada, sobre todo, por la búsqueda de oportunidades laborales. Las grandes ciudades han sido las grandes ganadoras de la globalización: la productividad media en estas urbes se ha disparado y casi todos los países han visto un fenómeno de concentración y, al mismo tiempo, de vaciamiento de sus regiones rurales o de las ciudades de tamaño medio.
(2) Incremento de los precios de compra y del alquiler en determinadas zonas: en parte, como consecuencia de esa mayor demanda; tanto para vivienda como para otros usos, como el alquiler vacacional (un uso que, sobre todo en el centro de las ciudades más turísticas, también ha podido influir en los últimos años). Pero también en buena parte como resultado de las políticas de restricción de la oferta: construir o reformar en las grandes ciudades occidentales cada día es más complicado.
Para los propietarios, las medidas que restringen la oferta nueva son muy convenientes por muchas razones (entre ellas, porque poseen un activo que cada vez vale más y que no tiene competencia). Y esos propietarios votan ahora, mientras que los potenciales inquilinos o nuevos habitantes de esos barrios votarán en el futuro… si lo hacen. Todo esto los políticos municipales lo saben y, por eso, en todo el mundo occidental, la tendencia ha sido la misma: dificultar la oferta de vivienda nueva en el centro de las grandes ciudades.
Por todo eso, aquí Idealista.news hablaba, a comienzos de este año, de un mercado a tres velocidades: Madrid-Barcelona, con incrementos del precio del 30% entre 2014 y 2019; ciudades costeras (Málaga, Baleares, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife) con subidas del 15 al 25% en ese período; y un tercer grupo de 18 provincias en las que el precio ha seguido cayendo en los últimos cinco años. Y no somos los únicos: en el Reino Unido (aquí datos en Forbes), un índice de accesibilidad (que compara salarios y precio de la vivienda) muestra que el centro de Londres, Oxford o Cambridge tienen precios un 70% superiores a los que les correspondería (si se puede usar este término), mientras las ciudades medianas-pequeñas tienen precios mucho más ajustados (algunas, incluso, con un índice de accesibilidad negativo).
Las tendencias pre-Covid
Antes de que el coronavirus entrase en nuestras vidas, ya había una serie de tendencias que parecía que podían cambiar algo (no mucho, también es cierto) este escenario. En lo que hace referencia al inmobiliario para vivienda, los jóvenes demostraban menos querencia que sus padres y abuelos por la compra de una casa como primer paso hacia la madurez. Los motivos eran muy variados. Para empezar, los precios de los inmuebles y los salarios-contratos de estos jóvenes cada vez estaban menos correlacionados. Pero, además, vivir de alquiler les ofrece más flexibilidad laboral (no estás atado a la casa que compraste) y les permite vivir en el barrio deseado a un precio inferior al de una hipoteca. Y, por supuesto, el hecho de que no se casen ni tengan tantos hijos como sus padres, también influye.
También estaba presente el factor demográfico. En 2019 cumplía 40 años la última cohorte del babyboom. O lo que es lo mismo, por el lado de los potenciales nuevos compradores (al menos de los nacionales), el mercado iba a ver un crecimiento limitado. De hecho, hay un fenómeno interesante y al que no se le ha dedicado demasiada atención: cómo afecta la caída de la natalidad al mercado de la vivienda y a las expectativas de esos potenciales compradores. En los años 70, un joven de 30 años que formaba parte de una familia de 3-4 hijos, sabía que tenía que comprarse una casa si alguna vez quería vivir en una vivienda de su propiedad; ahora mismo, si eres hijo único, quizás no te haga falta (la casa de tus padres será tuya en algún momento, para vivir allí o venderla y comprar otra).
Es cierto que en España tenemos otro elemento que tiene importancia en el mercado inmobiliario: los no españoles. Aquí hablamos tanto de los inmigrantes (los que llegaron entre 1995-2007, sus hijos y los que están llegando con la recuperación) como los potenciales compradores de segundas residencias (estos, sobre todo, en las costas). Pero el impacto de los extranjeros varía mucho en función de las zonas y del tipo de inmueble: de nuevo, el dato general de compraventas puede ocultar realidades muy diferentes por provincias o por municipios.
Por último, un factor interesante que también afecta al sector inmobiliario, aunque no directamente a la vivienda (en este caso, el inmobiliario comercial): el efecto Amazon. Aunque hasta ahora hemos hablado sólo de residencial, las ciudades estaban cambiando también su fisonomía en lo que tiene que ver con las oficinas, los locales comerciales o el ocio. Ya antes del Covid-19 había muchas dudas sobre el futuro de este sector. Por ejemplo, los centros comerciales: un elemento central a la vida urbana de los últimos 30-40 años, pero que parecía haber entrado en decadencia y no sólo por el comercio electrónico.
Pero los interrogantes iban más allá y alcanzaban a las tiendas de barrio que articulaban nuestras ciudades. En parte, ese cambio ya lo estábamos viendo y los expertos apuntaban hacia un escenario en el que las tiendas tradicionales (ropa, alimentación, muebles…) perdían peso mientras su lugar era ocupado por servicios que no pueden adquirirse vía web (desde centros de pilates a gimnasios, ópticas o restaurantes) o por espacios reconvertidos en almacenes logísticos (para facilitar esa entrega de último kilómetro e inmediata que cada vez es más demandada por el consumidor).
Aquí hay otro punto para estudiar: el elemento central alrededor del que giraba el sector pierde importancia. Para una tienda, lo más relevante es su localización (los comerciantes saben perfectamente lo mucho que puede variar la facturación entre dos calles separadas por unos pocos metros) y su atractivo para el usuario (escaparate, espacio interior…). Para un centro de servicios, las necesidades cambian (quizás, para un gimnasio, es más importante el espacio que los metros de escaparate o estar en una calle principal), y todavía más para un espacio de logística (si quieres un local para almacén, su localización exacta es mucho menos decisiva).
De las terrazas al teletrabajo
En este escenario, apareció el Covid-19 y todo cambió. O se aceleró. Y en un sector muy poco dado a los grandes cambios, como el inmobiliario, son muchos los que temen lo que pueda suceder. También aquí habrá ganadores y perdedores.
Empecemos con lo obvio: desde hace cuatro meses todos hablamos de casas más grandes, de cómo se han disparado las búsquedas de viviendas con terraza o jardín, de teletrabajo y de oficinas vacías. Todo eso es cierto y no sólo en España. En EEUU, según datos de RedFin y durante al primer mes del confinamiento, se duplicaron las búsquedas de viviendas en zonas rurales y pequeños pueblos, al mismo tiempo que caían las de casas en el centro de las ciudades.
Por supuesto, hay algo de moda y un punto de burbuja. Ni todos vamos a pasar a teletrabajar el 100% de nuestro tiempo ni las oficinas desaparecerán a partir de septiembre. Pero sí está claro que hay una serie de aspectos que ganan importancia:
(1) Queremos casas más grandes y con espacio al aire libre
(2) Habrá más teletrabajo y flexibilidad en el horario. En EEUU, en 2018, hasta el 28% de los trabajadores, sobre todo entre los más cualificados y de ingresos más altos, declaraba que tenía la opción de trabajar desde casa. En España, la cifra era mucho menor, pero ya sabemos que los norteamericanos suelen ser los que marcan el camino en estos temas.
Esto es importante por dos motivos: en primer lugar, porque, en este caso, estar cerca de la oficina es menos importante. Y, al mismo tiempo, porque si vamos a trabajar desde casa se refuerza el punto 1: querremos viviendas más grandes y cómodas, con espacio para un despacho cómodo, cocinas más grandes porque cocinaremos más en casa…
(3) Cambios en la forma que usamos el transporte público y desarrollo del coche autónomo (algo de lo que no se habla tanto estos meses, pero que está ahí y empezará a transformar nuestras ciudades en poco tiempo)
Como decimos, habrá que ver cuánto hay de moda en estos tres puntos y cuánto de tendencia a largo plazo. Pero el coronavirus parece que nos empuja en la misma dirección: el centro de las ciudades y los barrios top ya no son tan importantes. Pagar por metro cuadrado sin mirar el resto de la vivienda no parece tan buena idea. ¿Un piso interior de 50 metros? Hasta el hípster más recalcitrante habrá pensado alguna vez durante estos meses que estaría mejor en el adosado con jardín de su hermano en Majadahonda.
Hemos hablado de inmobiliario comercial y residencial, pero también están las oficinas. No habrá una fuga masiva de empresas, pero probablemente sí veamos sedes más pequeñas (ahorro de costes) y más flexibles (si tienes trabajadores en casa, que a veces van y a veces no, necesitas un espacio con unas características muy peculiares). ¿Dónde? Lo lógico es que se potencie la tendencia ya vista en los últimos años, con más centros empresariales en las afueras de las ciudades.
Y, por supuesto, hay que ver cómo se retroalimentan todos estos fenómenos. No todas las grandes ciudades van a acabar como Detroit, pero un barrio con las tiendas cerradas o con los edificios de oficinas a la mitad de ocupación es mucho menos atractivo también para los clientes residenciales. En este punto, las dinámicas muchas veces se retroalimentan: la apertura de un colegio o de una estación de metro puede disparar la demanda en una zona; la sensación de que el barrio está en decadencia puede acelerar esta misma tendencia descendente. Aquí, un informe de McKinsey habla de caídas de entre el 25 y el 37% en el precio de los activos inmobiliarios no residenciales en las grandes ciudades norteamericanas (y la estimación estaba hecha en abril). En el Financial Times, también en abril, se hablaba de "un largo período de descenso en los precios inmobiliarios en las grandes ciudades de Norteamérica y Europa, tras la explosión de la segunda burbuja del ladrillo del milenio".
Al mismo tiempo, será clave cómo reaccionen las autoridades. En la prensa anglosajona (aquí, por ejemplo, la BBC) se habla mucho de posibles cambios de uso y de ciudades-zonas que se transforman, como ya hicieron en el pasado: centros de oficinas que pasan a ser viviendas, locales comerciales que se convierten en casas a pie de calle… Pero ni todas las regulaciones urbanísticas son iguales ni siempre es tan sencillo hacer estas modificaciones. En España, por ejemplo, somos especialmente reacios y nuestra normativa no facilita (de hecho, dificulta) este reajuste.
La situación de cada país y de cada ciudad es muy diferente. Pero las señales de alarma se acumulan. Esto es preocupante para el particular, pero también para los inversores: como decíamos anteriormente, el inmobiliario es un sector refugio, conservador y de retornos no especialmente elevados, pero que sí se consideraban relativamente seguros. Ahora hay muchos análisis (como los citados en este artículo) que ponen una sombra de duda en este punto.
También es verdad que hay otros factores que también pesan mucho y que tiran de la cuerda en la dirección contraria. Por ejemplo, cuando antes hablábamos de demografía: es cierto que vamos a una sociedad envejecida y con menos jóvenes (potenciales compradores), pero también es verdad que crece el porcentaje de personas que viven solas, cae el número de matrimonios y de familias con muchos niños, sube el número de solteros-divorciados… Para alguien que vive solo, el espacio es menos importante y, al contrario, residir en el centro de la ciudad, con las opciones de ocio o cercanía a los amigos que eso implica, sigue siendo un factor decisivo.
¿Cuál será el futuro de nuestras ciudades? ¿Seguiremos acudiendo en masa a las grandes urbes, como en los últimos 60-70 años en busca de más oportunidades laborales, concentración del talento, mejores sueldos y un ocio más variado? ¿Quedarán las capitales europeas convertidas en museos para turistas pero sin residentes? ¿Nos moveremos en coches autónomos que no necesitarán aparcamientos ni serán afectados por los atascos? ¿De verdad la moda de la terraza y el jardín sobrevivirá a la vacuna del coronavirus? Son muchas preguntas y muy complicadas de responder. Para los implicados (empresas, inversores, particulares pensando en comprar vivienda…) puede que sean una fuente de ansiedad, porque no tienen una respuesta sencilla. Visto con cierta perspectiva, el análisis económico-social no puede ser más interesante. La respuesta, de aquí a veinte años.