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¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca tras la nueva sentencia del TJUE?

El Tribunal de Justicia Europeo asesta un nuevo golpe a la banca al abrir la puerta a la reclamación de los gastos de constitución.

El Tribunal de Justicia Europeo asesta un nuevo golpe a la banca al abrir la puerta a la reclamación de los gastos de constitución.
Firma de un crédito hipotecario | Europa Press

El pasado jueves conocíamos un nuevo fallo del Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) según el cual, si se declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula.

Según los analistas, este nuevo fallo del TJUE permitiría a cerca de 8 millones de clientes reclamar y recuperar la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca (Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría) siempre que un juez declare la nulidad de la cláusula que le impuso el banco y que le obligaba a pagar el 100% de los gastos.

Es importante recordar que, según destacan los especialistas, esto será así siempre que las disposiciones del Derecho nacional dispongan otra cosa. Carlos Antón Mérida, socio de Nexum Legal, desde su despacho especializado Derecho a Reclamar nos explica cuando el TJUE dice que "si la cláusula es declarada abusiva solo puede moderarse la devolución de las cantidades cuando la ley imperativa así lo acuerde, significa que, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que queda ya completamente fuera y corresponde pagarlo al prestatario, los demás importes satisfechos habrán de restituirse al 100%. En esta línea, la sentencia subraya que sólo se podría cargar "la totalidad o una parte" de los gastos hipotecarios al cliente si así lo estipulan "disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula"".

Lo que sucede cuando una cláusula del contrato se declara abusiva es considerar que nunca ha existido. Esto hace que no tenga efectos frente al cliente o comprador, lo que justifica que se apliquen las disposiciones que existan en el derecho nacional de cada país de la Unión para el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto del acuerdo entre las partes.

Esta parte, dice Carlos Antón, es importante porque si el derecho nacional hace recaer sobre el cliente la "totalidad o una parte de esos gastos, la directiva del TJUE no se opone a que se deniegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar". Así, señala el socio de Nexum Legal y Derecho a Reclamar que "queda por ver si no existiendo ninguna disposición hasta la reciente ley 5/2019, los jueces aplicarán el criterio ya establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto al reparto de gastos en las hipotecas previas al promulgamiento de dicha Ley".

¿Qué hace la Sentencia?

En su sentencia, el Tribunal de Justicia responde a las quince cuestiones prejudiciales planteadas por los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca en procedimiento contra CaixaBank y número 6 de Ceuta contra BBVA, en la que también aclara otras cuestiones importantes como son la "comisión de apertura, las costas judiciales y la prescripción.

Comisión de apertura

En el caso de la comisión de apertura, por ejemplo, puede suceder que esté incluída en el coste total de un préstamo hipotecario, lo que no implica, explica Carlos Antón Mérida "que sea una prestación esencial del crédito y por ello el juez nacional podrá apreciar el carácter abusivo de la cláusula y de si ha sido impuesta o negociada con el cliente".

Es decir, que en el caso de la comisión de apertura, como en el resto, debe ser el juez de cada país quien examine si ha sido o no abusiva, es decir si se ha establecido en detrimento del consumidor o cliente y contrariamente a "las exigencias de la buena fe, y un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional", recuerda el socio de Nexum Legal.

Todo esto se traduce en que será la entidad, el banco, quien estará obligado a acreditar en cada caso de que informó de manera transparente sobre la comisión de apertura y que corresponde a un servicio realmente prestado por la entidad financiera y no a un mero sobrecoste o comisión de la hipoteca.

Aspectos procesales y costas

Finalmente, el pronunciamiento del TJUE tiene que ver con aspectos procesales. Por un lado, sobre la devolución de los gastos. Lo que señala es que la posible devolución sera de un periodo de 5 años. Sin embargo, añade el especialista consultado por Libre Mercado que "no especifica claramente desde cuando habrá que empezar a contar esos 5 años , parece bastante evidente que será desde la declaración de nulidad de la cláusula de imposición de dichos gastos".

Y en segundo lugar el espinoso asunto de las costas procesales. Aquí la se reconoce el derecho del cliente a acudir a la Justicia para determinar si la cláusula en cuestión es o no abusiva. Esto hace que la cosa se complique un poco porque "la aplicación del artículo 394 de la LEC podría tener el efecto de que no se condenara al profesional al pago íntegro de las costas cuando se estime plenamente la acción de nulidad de una cláusula contractual abusiva ejercitada por un consumidor, pero sólo se estime parcialmente la acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de esta cláusula", explica el socio de Derecho a Reclamar. En definitiva, ahora las costas correrán también a cargo del banco en el caso de que la Justicia Nacional considere abusiva la conducta de la entidad.

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