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París y Berlín: así fracasa la regulación del precio de los alquileres que planea el Gobierno

Alquiler Seguro denuncia en un informe que la intervención en materia de precios está provocando una reducción de la oferta.

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Alquiler Seguro denuncia en un informe que la intervención en materia de precios está provocando una reducción de la oferta.
La regulación del alquiler potencia la economía sumergida y el incremento de los precios. | Alamy

Tras el reciente anuncio por parte del Gobierno de España del desarrollo de una nueva ley de vivienda en el que se incluirá la mayor intervención pública al mercado del alquiler de Europa, Alquiler Seguro presentó ayer jueves un informe histórico con el fin de dar a conocer los efectos de la intervención de los precios en el mercado del alquiler residencial. Los datos presentados en este dosier muestran cómo la actuación por parte de diferentes países en mercados tensionados ha causado contrariedad, dificultando aún más el acceso a la vivienda, acentuando la economía sumergida y el incremento de los precios.

La intervención del mercado del alquiler en España no es un hecho novedoso, pues ya estuvo vigente en la época franquista con la ley de 1964 en el que se instauró la prórroga forzosa y la congelación de las rentas en todos los contratos de alquiler. En palabras de Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro "en el sector hemos arrastrado durante años las políticas restrictivas de esa legislación orientadas a la compra y a la discriminación de los arrendamientos que sólo trajo consigo una fuerte retracción de la oferta y el deterioro del parqué inmobiliario". No es hasta la extinción de la conocida como renta antigua con la entrada en vigor de Ley de Arrendamientos Urbanos del 94, y a las legislaciones posteriores, cuando se comienza a atisbar un cambio de paradigma. "La mentalidad de compra en la sociedad pasa a un segundo plano y el alquiler se convierte en la primera opción de acceso a la vivienda de muchas familias gracias a una mayor seguridad jurídica y al incremento de la oferta. Prueba de ello es que en algo más de diez años el alquiler pasa de representar el 9,5% (2005) al 22,9% en el 2019", asegura Carroza.

Sin embargo, la nueva ley anunciada por el Gobierno parece calcar los preceptos de lo que se ha hecho recientemente en Paris y Berlín, legislaciones que se encuentran bajo supervisión del Tribunal Constitucional y cuyo objetivo de frenar la subida de los precios del alquiler ha sido la opuesta a lo deseado. Según se explica en el informe, "los mercados se han tensionado aún más, la oferta de inmuebles en alquiler ha mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y muchos propietarios reclaman los pagos de la renta de manera irregular". Por su parte, los precios en estas ciudades continúan al alza, mientras que en otras donde el alquiler no está intervenido, se observa como el mercado se autorregula y los precios descienden.

Así, la oferta de pisos de alquiler en Berlín ha caído un 25%; el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que entraran en vigor las primeras medidas de 2015; las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la ley, se han disparado un 38,8% y se ha desincentivado el interés inversor. Además, ha aumentado la economía sumergida, ya que las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (precio de ley y precio deseado) con los que los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular.

En el caso de París, como resultado de la intervención de los precios del alquiler hasta 2017, el 33% de la oferta de viviendas publicadas en alquiler superaba el precio fijado por la ley; en dos años desapareció el 15% de la oferta destinada a arrendamientos y se produjo un endurecimiento de las condiciones para los arrendatarios.

Una situación similar es la que se está produciendo en Cataluña donde apenas hace dos meses se reguló el precio del alquiler. "La normativa no está teniendo efecto sobre los precios, pues es la incertidumbre sanitaria y económica provocada por la covid-19 la que está desencadenando una bajada generalizada de los precios del alquiler en toda la península. No obstante, sí que está afectando de manera directa a la oferta, pues muchos propietarios ya no quieren poner sus inmuebles en alquiler, y al interés inversor" confirma Carroza .

El ejemplo de Viena en el alquiler

La capital de Austria es considerada por muchos analistas como ejemplo a seguir en materia de alquiler. Su modelo, vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. Una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y donde los precios se encuentran regulados. En este sentido, el informe recalca que "se trata de un modelo ejemplar, pero de difícil aplicación en nuestro país pues requiere de una fuerte inversión económica por parte del Estado y de años de adaptación".

Sin embargo, hay otras posibilidades para fomentar y dinamizar el mercado del alquiler español sin necesidad de intervenir en los precios y caer en los errores de otros países, tal y como declara Carroza: "En vez de tomar medidas restrictivas y sancionadoras contra los arrendamientos, tenemos que apostar por desarrollar políticas sociales de vivienda efectivas, y ello sólo puede hacerse actuando sobre el parque de viviendas existente a través de la creación de viveros de familias, facilitando así el acceso a la vivienda de familias emergentes". Por otro lado, "no podemos olvidarnos de los pequeños propietarios, que son los que realmente tienen en sus manos las viviendas. Por ello es importante estimularlos y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler".

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