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La 'Ley Cuba', la norma que pone en jaque a los compradores de vivienda en España

El artículo 28 es importante a la hora de comprar una casa heredada sin testamento.

El artículo 28 es importante a la hora de comprar una casa heredada sin testamento.
El artículo 28 se aplica para las inscripciones de los bienes adquiridos por herencias | Alamy

La Ley Hipotecaria de España, que regula el mercado hipotecario fue aprobada en 1946, aunque ha sufrido diversos cambios como la normativa del 2/1981 o la Ley 41/2007 que modificaba la anterior. Dentro de este texto legal hay un artículo, que suele pasar desapercibido, pero que puede generar desagradables sorpresas. Se trata del artículo 28 que se aplica para el caso de las inscripciones de los bienes adquiridos por herencias.

El texto, también conocido como la Ley Cuba, dice lo siguiente: "Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".

Esto se traduce en que hasta que no pasen 24 meses desde la muerte del propietario, la inscripción a nombre de los nuevos propietarios que son los herederos no tiene efectos frente a un tercero, como un comprador. Además, en este periodo de dos años pueden aparecer otras personas reclamando parte de esa herencia y no haber testamento. En cuyo caso, el inmueble debería repartirse incluyéndolos a ellos. Este artículo nace para proteger al heredero real frente al aparente siempre y cuando no exista un testamento. Es decir, no es aplicable para los inmuebles que han sigo legados dentro de un testamento.

La importancia de este artículo está en que los bancos encuentran un riesgo importante a la hora de conceder una hipoteca sobre una vivienda en esta situación porque podrían aparecer herederos que reclamen la propiedad o el reparto de esta y tendrían derecho a quedarse con ella. Por tanto, los compradores y las entidades financieras se verían muy afectadas ante este suceso. Haciendo incluso que el comprador tenga que hacer frente a la hipoteca y quedarse sin la vivienda.

La importancia de este artículo ha crecido durante la pandemia con más muertes inesperadas que se han producido sin que exista un testamento. Por eso, a la hora de comprar una vivienda, los compradores tienen que conocer esta situación y decidir si asumen o no el riesgo de que puedan aparecer otros herederos que reclamen la propiedad de ese inmueble.

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