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El atasco de la vivienda: desarrollar obra nueva en España supone de 10 a 12 años de espera

El déficit de vivienda reduce la oferta disponible y encarece los precios de compra-venta o alquiler.

El atasco de la vivienda: desarrollar obra nueva en España supone de 10 a 12 años de espera
La construcción, asfixiada por el intervencionismo urbanístico | Pixabay/CC/analogicus

Construir obra nueva en España no es tarea imposible... pero casi. No en vano, los trámites administrativos requeridos para convertir suelo urbanizable en finalista son tan dilatados que la espera media que enfrentan los propietarios oscila entre 10 y 12 años de demora, mientras que los promotores sufren esperas que van de 7 a 10 años.

Como explica Roberto L. Vargas en La Razón, el proceso arranca con la aprobación de los Planes Generales de Ordenación Urbana. Después llega el planteamiento específico de desarrollo, que se aborda a través de comisiones gestoras y otras instancias. Para seguir desbloqueando la iniciativa, es preciso completar levantamientos topográficos, clarificar la propiedad de las fincas, etc.

Pero esto no es todo. Después llega el plan parcial, que acarrea informes sectoriales de todo tipo: de medio ambiente, de carreteras y ferrocarriles, etc. Y, no lo olvidemos, el proceso en su conjunto está sujeto a alegaciones. Superados todos estos trámites, llega el momento de que la comunidad autónoma apruebe el plan parcial, pero nuevamente vemos que la tramitación implica varias fases: el "OK" provisional, el periodo de alegaciones y la ansiada "luz verde" que, en principio, desbloquea la iniciativa.

Eso sí: una vez se completan todos estos procedimientos, llega el momento de redactar un proyecto de urbanización y obtener el beneplácito del ayuntamiento competente, siempre y cuando no haya modificaciones. No obstante, la cosa no acaba ahí, puesto que urbanizar un terreno requiere también el preceptivo movimiento de tierras, seguido de la obtención de una licencia de obra de edificación para la cual se estima un tiempo medio de demora de entre 8 y 16 meses, dependiendo del consistorio analizado.

Como es lógico, luego llega el proceso de construcción de la promoción en sí, que se extiende entre 18 y 24 meses, de media. Finalmente, se solicita la licencia de primera ocupación a la Administración local, otro trámite que también puede prolongarse en el tiempo. De modo que, al final del proceso, los expertos consideran que la espera que enfrentan los propietarios oscila entre 10 y 12 años.

Déficit de vivienda

La rigidez burocrática que sufre el sector inmobiliario se traduce en un importante déficit de vivienda nueva que impide lograr un equilibrio entre oferta y demanda, resultando en precios más altos. Los expertos del sector consideran que España necesitaría 150.000 visados de obra nueva al año, pero los datos casi definitivos para 2021 apuntan que apenas se cerraron 90.000 proyectos durante el conjunto del ejercicio.

No tiene sentido, pues, seguir vinculando el debate sobre los precios de la vivienda a la supuesta necesidad de reforzar la intervención pública del sector cuando, en realidad, el principal problema que enfrenta el urbanismo en España es, precisamente, la acumulación de trámites, licencias y papeleo burocrático que, en última instancia, solo contribuyen a retrasar y complicar enormemente el desarrollo de obra nueva, resultando precisamente en un déficit de vivienda que se traduce en menos oferta y precios más altos.

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