El control de alquileres supone una expropiación parcial de los derechos de propiedad. Limita el derecho de los propietarios a beneficiarse del libre uso de su propiedad.
Milton Friedman y George J. Stigler. "Roofs or Ceilings? The current housing problem. Popular essays on current problems" (1946).
Las políticas deben medirse por sus efectos y no por sus intenciones. Es indudable que las variadas políticas que limitan ("topan", en la jerga política actual) los precios máximos del alquiler tienen una buena intención. Es lo que el profesor Benito Arruñada denomina "voluntarismo legislativo". Pero la evidencia científica muestra que los resultados no suelen ser los esperados. La cuestión es, ¿y si intentamos arreglar los indeseables incrementos de los precios del alquiler actuando sobre una industria anexa, como la de los alquileres turísticos en el corto plazo, encarnada por Airbnb? Veámoslo.
Han pasado 170 años desde que Frédéric Bastiat formulase la falacia de la ventana rota, que se popularizó a partir de 1946 tras ser incluida por Henry Hazlitt en su Economía en una lección, el libro que hizo de Juan Ramón Rallo un liberal, y que también causó un hondo impacto en Javier Milei. El relato de Bastiat narra que, a priori, el hecho de que se rompa una ventana pondrá en marcha la economía, ya que se movilizarán fondos para su reparación. Eso es lo que se ve… pero lo que no se ve, y que nos resalta acertadamente Bastiat, es que ese dinero podría potencialmente haberse utilizado para otro fin que hubiese sido más productivo.
También en 1946 vio la luz el ensayo de Friedman y Stigler con el que abrimos este artículo, en el que se citan los problemas de acceso a una vivienda en alquiler como consecuencia de las limitaciones a los precios que se introdujeron en la ciudad de San Francisco en esa época. Hay que destacar que la literatura científica es prolija en resultados empíricos que apuntan en la dirección de la poca efectividad de los controles de precios en el alquiler, tanto de primera como de segunda generación. Se llama control de alquiler de primera generación a la congelación del precio del alquiler, siendo la segunda generación la limitación del incremento del precio. Se empieza ahora a hablar de controles de tercera generación, encarnados en la definición de mercados y zonas tensionadas sobre las que concentrar las limitaciones.
Desde un punto de vista teórico, no es posible mantener un precio por debajo de su valor de mercado sin que se produzcan dos efectos. El primero de ellos, el incremento de la demanda del bien cuyo precio se ha intervenido, y el segundo, una reducción de la oferta. Ambos efectos actúan causando escasez de dicho bien. La evidencia empírica recogida en la literatura científica apunta en esta misma dirección. Volviendo al caso de San Francisco, Diamond, McQuade y Qian (2019) destacan que el control de alquileres había reducido la oferta de vivienda en alquiler un 15% en la ciudad de San Francisco. La reducción en este tipo de oferta topada por parte de los grandes tenedores llegó al 64%, debido a que la oferta de alquiler de obra nueva no estaba sometida a restricciones de precio. Así, estos grandes tenedores, que son corporaciones con fácil acceso al capital, optaron por enfocarse en la creación de nueva oferta, cuyo precio no estaba controlado.
Pero saltemos ahora al tiempo actual. Los tiempos post-pandémicos que corren se caracterizan, más que por ninguna otra cosa, por las subidas de los niveles generales de precios. Éstas se suelen expresar en términos del IPC, en el que la vivienda tiene un peso del 13%. Sin embargo, en las grandes urbes como Madrid o Barcelona, una familia media destina al pago de la vivienda una proporción notablemente mayor a ese 13%, en torno al 37,8% del ingreso del hogar en Madrid y un 47,6 % en Barcelona. De acuerdo con los datos de Idealista, el precio de la vivienda de alquiler por m2 en España para mayo 2022 es 11€/m2, lo que supone un incremento del 3,1% respecto a mayo de 2022.
Como es lógico, más allá de las frías estadísticas, las familias notan y mucho la subida de los precios de alquiler, lo que genera un cierto descontento social. Ante este descontento, los poderes públicos buscan un chivo expiatorio al que culpar: el mal funcionamiento de los mercados, achacado a los grandes tenedores de vivienda (inversores institucionales) entre los que destacan bancos, fondos de inversión, compañías de seguros y socimis. Pero el total de grandes tenedores gestiona alrededor del 4,2% de las viviendas disponibles, según la firma de investigación Atlas Real Estate Analytics, citado en el portal Inmoley. Empezamos así a ver cómo el relato se impone al dato: culpar a ciertos grupos de la subida de los alquileres le permite al político desarrollar el relato que le interese.
Sin ánimo de restarle importancia al problema, conviene destacar que España es en esencia un país de propietarios, en el que en 2019 un 24% de la población vivía en alquiler, frente al 76% que son propietarios. Este porcentaje de población que vive de alquiler contrasta con la media de la Unión Europea (30’8%) y aún más con países como Alemania (49%) o Francia (35’9%). Este alto porcentaje de propietarios en España se puede achacar a las diferentes leyes de limitación de precios de alquiler instauradas en España desde 1920.
Aunque en términos absolutos los problemas del alquiler afecten a una parte de la población relativamente pequeña, conviene resaltar que el impacto es creciente, ya que este valor del 24% de 2019 era del 21% en 2009, habiéndose incrementado 3 puntos porcentuales. Cabe destacar que de 2007 a 2017 ha aumentado en 20 puntos porcentuales la proporción de inquilinos de 16 a 29 años, y en 10 puntos la de inquilinos de 30 a 44 años. Esto quiere decir que cada vez más los hogares jóvenes optan por el alquiler frente a la compra. Por otra parte, en el grupo poblacional de ciudadanos procedentes de fuera de la UE, el 84% de ellos reside en régimen de alquiler, frente a un exiguo 19% de la población de origen español. Es decir, que se puede caracterizar a una buena parte de los solicitantes de viviendas de alquiler como personas jóvenes y en muchos casos, inmigrantes.
Esta demografía nos da una primera pista de a qué se debe la subida de los precios del alquiler. Aquellas familias con menor poder adquisitivo, que no tienen recursos para dar una entrada a una vivienda, ni garantías que les permitan solicitar hipotecas, pasan de manera forzada a ser solicitantes de vivienda en alquiler. Este aumento de demanda no es correspondido con un aumento de la oferta, lo que presiona al alza los precios.
La constitución de la oferta de alquiler se apoya en la salida al mercado de pisos vacíos que no se estaban ofertando en alquiler o la construcción de nuevas infraestructuras dedicadas al alquiler. Para lo primero, habría que movilizar palancas de garantías jurídicas para los propietarios. Pero para la construcción de nueva infraestructura, tenemos que contar con que el mercado inmobiliario es donde más se evidencia la realidad en la que tanto insisten los economistas de la Escuela Austriaca: los equilibrios no se producen de manera inmediata, ya que la aplicación del capital está afectada por el factor tiempo. Es decir, los procesos productivos se demoran en el tiempo, haciendo que la oferta de vivienda nueva para alquiler tenga una cierta rigidez.
Como se ha adelantado, un aumento de demanda que no es correspondido por un aumento de la oferta derivará inevitablemente en subidas de precios. Y con ellos, la llegada del descontento social es inevitable. Ante él, las instituciones públicas pueden tomar tres tipos de medidas: (1) controles de precios, (2) oferta pública de vivienda y (3) medidas encaminadas a fomentar la oferta privada. Las medidas encaminadas a la iniciativa privada son impopulares, ya que la opinión pública entiende que se favorece el lucro privado. La oferta pública de vivienda conlleva disponer de fondos que en otra situación se usarían para otras partidas, tales como sanidad o educación, lo que supone igualmente una cierta polémica. De manera que los controles de precios suelen ser las propuestas más comunes.
La reciente Ley de Vivienda del Gobierno de PSOE/Podemos, propone promover la oferta de viviendas a través de dos ejes fundamentales. Por un lado, proteger a los colectivos más vulnerables, y por otro, ofrecer seguridad a los propietarios. En cuanto a lo primero, se centra, entre otras medidas, en la prohibición de privatizar viviendas públicas para el alquiler, con el objeto de mitigar o eliminar las barreras que existen para el acceso a la vivienda de los colectivos más afectados por las desigualdades (hogares monoparentales, hogares jóvenes, inmigrantes, entre otros). En cuanto a lo segundo, los aspectos claves se expresan en materia fiscal a través de ventajas a los pequeños propietarios y más impuestos a las viviendas vacías. Pero también, en la creación de vivienda asequible, creación de un fondo social de vivienda, alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas, limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios, regulación de los desahucios, y también la definición de las llamadas zonas tensionadas, que constituyen las medidas de limitación de precios de tercera generación. Esta definición de zonas tensionadas requiere de la publicación de estadísticas oficiales, inexistentes hasta ahora, lo que hace que no se pueda satisfacer la exigencia de conocer la variación de los precios del alquiler para delimitarlas.
Los políticos y Airbnb
Pero para los políticos acostumbrados a intervenir mercados, junto con el control directo de los precios del alquiler, una propuesta frecuente es la de intervenir mercados adyacentes. No en vano, el discurso de que hay una huida de propietarios ofertando pisos de alquiler tradicional hacia el alquiler de viviendas vacacionales con plataformas como Airbnb les resulta a ciertos políticos francamente atractivo. Así, se establece el relato del propietario avaricioso que, al igual que el Scrooge de la novela de Dickens, odia a los pobres, y su amor por el dinero le permite saltar las barreras de entrada de cualquier industria.
En los últimos años, diversas ciudades han realizado propuestas de limitación del alquiler turístico, tales como prohibir el alojamiento vacacional (Mallorca), o limitar el número máximo de noches al año que se puede ofertar una vivienda vacacional (Ámsterdam, Londres). Por desgracia, no se dispone de datos empíricos del efecto de estas medidas. Pero los autores de este artículo han realizado, para la ciudad de Madrid, un acercamiento cruzando los datos de las ofertas de Airbnb y de Idealista para el año 2019, mirando a los datos desagregados en los 21 distritos de la ciudad de Madrid.
Así, cuando se considera toda la ciudad en su conjunto (21 distritos) el precio del alquiler demuestra ser gobernado por la variable distancia al centro de la ciudad. Esta variable resulta ser más importante que la presencia de Airbnb en su conjunto y que la presencia de multipropietarios de Airbnb. Es decir que, para el conjunto de la ciudad, la presencia de Airbnb no consigue afectar a la fijación del precio por encima de la variable distancia al centro de la ciudad.
Por el contrario, para los 7 distritos de la almendra central, que concentra el 74% de la oferta de Airbnb en la ciudad, la presencia de Airbnb en ellos sí afecta a la fijación del precio del alquiler de largo plazo: aquí los multipropietarios sí tienen tanta importancia como la propia presencia de Airbnb.
Dicho esto, se plantean recomendaciones para políticas públicas. En la visión de los autores, cualquier política pública debe tomar en consideración que (1) la innovación puede generar crecimiento económico a través de aumentos de la productividad, (2) se debe proteger la libertad económica de las personas que eligen cómo monetizar sus activos como una parte integral de los derechos de propiedad y (3) las plataformas para compartir viviendas reducen el coste medio por estancia turística, democratizando el turismo como actividad de ocio.
Como conclusión, queremos incidir en que las políticas no deberían aferrarse al relato sino al dato. Y los datos no sugieren que el control de alquileres mejore la situación de los inquilinos, al menos a nivel general, ya que, junto a los efectos que se ven, hay otros que no se ven, como son el encarecimiento de los futuros alquileres, distorsiones del mercado y los contratos de alquiler. Por otra parte, regular industrias adyacentes, tales como la de los alquileres turísticos (plataformas como Airbnb) no parece tampoco una solución para el conjunto de la ciudad. En caso de querer actuar sobre esta industria, se debe hacer únicamente en los distritos o barrios en los que hay mucha concentración de multipropietarios que alquilan un elevado número de alojamientos turísticos, utilizando para ello herramientas de limitación de la rentabilidad obtenida. En nuestra opinión, los propietarios de inmuebles individuales, que son el 90% de la oferta de alquiler en España, no deben recibir ningún tipo de limitación a operar en el mercado que prefieran, ya que supondría una expropiación parcial de sus derechos de propiedad.
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Gustavo Morales-Alonso y Yilsy Núñez son doctores en Economía y profesores en la Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales de Madrid.
Este año han publicado en la revista científica Technological Forecasting and Social Change su trabajo sobre precios del alquiler y plataformas turísticas en Madrid: "Dragging on multilisting: The reason why home-sharing platforms make long-term rental prices increase and how to fix it"