El Grupo Libertad Digital y MERLIN Properties han traído de vuelta el Foro Inversión en sector inmobiliario en un entorno de Crisis Global que celebró su primera edición en 2019 y tras el parón ocasionado por el impacto del covid, regresa con una potente edición celebrada, de nuevo, en la sala Rothbard de la Universidad Francisco Marroquín de Madrid.
El mal tiempo que domina Madrid en estos días no ha evitado que la sala se llene de profesionales del sector ávidos por conocer las claves que los expertos invitados han desplegado sobre la situación macroeconómica primero, en una mesa protagonizada por el economista Daniel Lacalle, que ha sido entrevistado por el redactor de Libre Mercado y profesor de la UFM, Domingo Soriano. Y por profesionales de algunos de los principales players del mercado de las socimis en España como Inés Arellano, directora de MERLIN Properties, Vitor Duarte, director de inversiones de Sonae Sierra e Ignacio Martínez-Avial, director general de BNP Paribas Real Estate, moderados por Carlos García Redondo, senior director de inversión de CBRE España, han aportado claves de un sector muy sensible a los efectos, por ejemplo, de la inflación y la subida de tipos.
Lacalle: "La inflación tiene una causa monetaria clarísima"
Lacalle, en su análisis, señalaba que estamos a un 70% descontando un escenario más realista, porque "en todo el mercado dos generaciones consecutivas de inversores que sólo han visto políticas expansivas y por eso asumes que las políticas tienen que ser expansivas. Y eso no es así: si la inflación continúa a niveles del 4% o al 5%, la Reserva Federal no puede mantener los tipos en el 5%". "¿Por qué no se va a atrever la Fed a hacerlo?", se preguntaba Lacalle.
La inflación, decía Lacalle, "tiene una causa monetaria clarísima" y recordaba cómo países como Alemania están soportando inflaciones altísimas y "tienen al lado a Suiza con una inflación del 3%". ¿Por qué?, se preguntaba Lacalle, "porque no se han dedicado a imprimir monedas como locos, como ha hecho el euro", decía.
"El mejor momento para invertir es ayer" decía Lacalle, pero "tienes que ser consciente que no puedes contar con una expansión de múltiplos como el que se dio antes de la inflación". Sobre el mercado inmobiliario, Lacalle concluía que "los mercados tienen una muy buena potencialidad porque tienen una profesionalización extraordinaria y que aporta mucho valor en el largo plazo".
Tras la pandemia y ante la inflación
El moderador de la mesa, Carlos Redondo, de CBRE España, proponía al resto de expertos una reflexión general sobre el sector de cara a 2023, en un mundo postpandemia y dominado por el miedo a una alta inflación persistente y tipos de interés altos durante un largo periodo de tiempo.
Tanto Ignacio Martínez-Avial como Inés Arellano coincidieron en que el sector afronta esta situación en forma y buenas condiciones. "El sector inmobiliario está poco apalancado, ha hecho los deberes y nos va a facilitar el hecho de que si hay que ajustar precios, se ajustarán", decía Arellano. "La situación actual no es como la de 2008", insistieron.
Uno de los aspectos que más han destacado los ponentes es la capacidad que han tenido estas entidades, las Socimis de incrementar la calidad de sus activos: Arellano añadía "la calidad va a ser un factor determinante, nos va a hacer ser mucho más competitivo en todas las categorías de activos".
En cuanto a las tendencias de mercado dentro del sector terciario la apuesta de MERLIN Properties pasa por los centros de datos y las oficinas.
Por su parte, desde Sonae Sierra, Vitor Duarte advertía: "No me creo el softlanding (aterrizaje suave), hemos vivido una expansión muy larga. Todavía no estamos viendo problemas de consumo que van a llegar y se van a notar. Además, ahora los estados no tienen todas las herramientas que tenían en el pasado", señalaba.
Cambio en la percepción de la deuda
Preguntados por el efecto de la deuda en su modelo de negocio, Arellano señalaba que ahora mismo "el apalancamiento es la gran preocupación de los inversores, pero la métrica que les importa ya no es tanto el LTV (deuda sobre activos) sino la capacidad de pagar la deuda con la generación de caja (deuda neta sobre EBITDA)". Para Inés Arellano, este ha sido el verdadero "cambio de paradigma respecto a la deuda".
En este sentido, Inés Arellano destacaba que lo más importante es, "como nos decía antes Daniel Lacalle, que lo que debemos hacer es prepararnos para que las cosas no mejoren. Y si mejoran, nos irá aún mejor".
Por su parte, Vitor Duarte puso en valor la capacidad de "resiliencia" del sector que "pudimos aguantar bien el covid y creemos que esta crisis también la vamos a pasar bien, siempre que "podamos traer la inflación a la renta".
Para MERLIN Properties, el sector inmobiliario va a a seguir siendo un refugio para la inflación. Arellano destacaba que "segundas o terceras oleadas de inflación altas vamos a ver cómo se pueden traducir. " Aunque recordaba que "el sector inmobiliario ha funcionado bien con tipos altos y con tipos bajos". En su opinión, ahora estamos "ante la tormenta perfecta en la que parece que todo va a ser recesión y nos estamos preparando, pero todavía no se ha definido cómo va a ser el panorama".
Ignacio Martínez-Avial era muy optimista respecto a la posición del mercado Español respecto a sus competidores europeos: "El mercado español para el dinero internacional sigue siendo muy atractivo, por un montón de factores, que tienen mucho que ver con la profesionalización de la que hablamos", señalaba.
Según su análisis, España goza, en líneas generales, de "una buena seguridad jurídica y competitivamente nos va bien. Nos vemos especialmente bien sabiendo que hay otros mercados que están sufriendo mucho más que nosotros", concluía.
Por sectores y especialización
Ignacio Martínez-Avial señalaba que en BNP Paribas Real Estate siguen confiando mucho en la logística. "Es un área completamente clave y sigue teniendo mucho tirón". En cuanto a las oficinas, considera que el ajuste covid y teletrabajo ya se hizo y lo que hay está afianzado: "seguimos creyendo en ellas". Finalmente, sobre el mundo "del co-living", decía, "tiene muchísimo recorrido. Viene a responder a una serie de necesidades de la demanda real. Y hay un campo de crecimiento enorme".
Por su parte, desde Sonae Sierra, Vitor Duarte consideraba claves en lo que viene el sector retail y el industrial. "Lo que sí tengo claro", añadía, es que "el mercado del alquiler va a ser absolutamente clave". En cuanto a las dudas sobre el mercado residencial, añadía que "va a aportar lo que el sector de oficinas deje de aportar."
Sobre la proyección del negocio residencial, Inés Arellano, de MERLIN Properties ha preferido no pronunciarse, "no me atrevo a opinar". "Para MERLIN", decía, "el crecimiento va a llegar por el desarrollo de centros de datos, logística y calidad en las oficinas". En esta última pata "si inviertes en los activos y creas unos activos de calidad, al no haber oferta nueva vas a tener un buen retorno".