La venta de viviendas superiores a 10 millones de dólares ha crecido un 11% en todo el mundo en el primer trimestre de 2023 en comparación con el trimestre anterior. Así lo señala el último estudio de Knight Frank, que analiza 417 transacciones en doce escenarios diferentes a nivel global. En concreto, el mercado más fuerte en ventas durante este tiempo ha sido Dubái con 88 ventas, seguida de Hong Kong (67), Nueva York (58), Los Ángeles (46) y Singapur (37). Londres se mantiene en la mitad de la tabla con 36 transacciones superiores a los 10 millones de dólares.
Si bien, aunque durante el primer trimestre aumentaron los volúmenes, las ventas super prime tuvieron un valor de 7.200 millones de dólares, un 4% menos que en el trimestre anterior. Las transacciones más caras tuvieron lugar en Ginebra, con 23,8 millones de dólares, y Londres, con 20,4 millones.
Para Liam Bailey, responsable de Research de Knight Frank, "la vivienda residencial de alto standing ha mantenido su atractivo para los compradores multimillonarios (ultra-high-networth individuals (UHNWIs), a pesar de los enormes vientos económicos en contra. Los datos del primer trimestre de este año confirman un deseo constante de nuevas compras de más de 10 millones de dólares, en un momento en el que los mercados se vieron empañados por la máxima incertidumbre en torno a la inflación mundial y los tipos de interés. Las últimas cifras también apuntan al auge de Dubái como parte fundamental del panorama super prime mundial, así como a la centralidad de Nueva York, Los Ángeles, Londres, Singapur y Hong Kong para los UHNWIs del mundo".
Resultados anuales
Si tomamos en consideración el conjunto del último año, las ventas de más de 10 millones de dólares se ralentizaron en los últimos trimestres, ya que los mercados inmobiliarios se vieron afectados por las subidas de tipos de interés. Las 1.645 ventas analizadas durante un año (hasta finales de marzo de 2023) en doce mercados diferentes supusieron un descenso del 28,4% con respecto a diciembre de 2021, cuando se registró el mayor número de transacciones, con 2.298 ventas. En términos anuales, Dubái lidera la lista de mercados con 274 ventas, seguido de Londres (233), Nueva York (219), y Los Ángeles (210). Aunque esta cifra supone un descenso del 26% con respecto a la cifra alcanzada en el punto álgido del boom inmobiliario durante todo el año 2021 (40.700 mil millones de dólares), se mantiene un 62% por encima del nivel previo a la pandemia en todo el año 2019.
Dubái gana cuota en el último año
Dubái representó el 2% de todas las ventas super prime de los 12 mercados analizados en 2019, pero en el último año esta cuota ha aumentado hasta el 17%. Londres, por su lado, se posiciona en segundo lugar con un 14%. Sin embargo, la actividad de ventas de Dubái ha ayudado a impulsar los precios prime en un 149% desde principios de 2020, muy por delante de las cifras observadas en mercados comparables. El segundo mercado prime con mayor crecimiento de precios fue Miami con un aumento del 59% en el mismo periodo.
Uno de los problemas que ha frenado transacciones ha sido la disponibilidad limitada de activos. Mercados como Ginebra y París tienen dificultades para encontrar oportunidades de desarrollo a pesar de una fuerte demanda de compradores. Por su parte, las restricciones por la COVID-19 en Hong Kong se han traducido en retrasos de lanzamientos de nuevos proyectos, lo que ha afectado al volumen de ventas. Sin embargo, estos lanzamientos deberían aumentar ahora.
Con respecto al mercado estadounidense, Nueva York ha mantenido una línea de desarrollo más sólida en los últimos trimestres en comparación con otros mercados. Por su parte, el auge de Miami en los tres últimos años ha llevado a una falta de disponibilidad que ha provocado un aumento en las ventas sobre plano, lo que significa que una alta proporción de propiedades en desarrollo programadas para entregarse en 2024 (y más adelante) ya han sido adquiridas.
Ya en Europa, Londres y París se vieron impulsados por la llegada de más compradores asiáticos, de Oriente Medio y de EEUU, tanto en 2022 como en el primer trimestre de este año, a medida que se normalizaban los viajes tras la pandemia. También influyó la tardía reapertura de Hong Kong tras la pandemia que ha provocado un notable repunte de los compradores de China continental, lo que explica en gran medida el aumento de las ventas en el primer trimestre de 2023.
Asimismo, la fiscalidad está teniendo un impacto significativo en el compartimiento de los compradores. Para atraer a inversores internacionales, Hong Kong ha cambiado recientemente las reglas del impuesto de la propiedad para permitir así reembolsos del 30% después de vivir en un inmueble adquirido durante siete años, y poder fijar allí su residencia. Sin embargo, algunos mercados están poniendo más restricciones a los compradores extranjeros que quieran ingresar al mercado. Así, las tarifas de los inversores extranjeros de Australia se duplicaron en 2022, y el reciente aumento anunciado por Singapur en el impuesto a compradores extranjeros tendrá un impacto en la demanda de los próximos trimestres.
Perspectivas
El mercado super prime mundial sigue siendo un indicador útil para analizar los movimientos mundiales de riqueza e inversión. Nuestros últimos datos confirman la llegada de Dubái como mercado clave para los UHNWIs del mundo, pero también señalan la centralidad que siguen teniendo Londres, Nueva York y Los Ángeles, y el continuo tirón de Miami, Singapur y Hong Kong para la riqueza regional. Para Paddy Dring, director de Private Office en Knight Frank, "los datos de nuestra encuesta muestran cómo las mejores propiedades siguen resonando entre nuestros clientes a nivel mundial - el mercado es más desafiante y los compradores están más informados que nunca - por lo que los vendedores deben ser realistas a la hora de fijar los precios, incluso en la parte superior del mercado".
Nuestra expectativa es que en 2023 se produzcan condiciones más moderadas en comparación con el máximo de 2021, con transacciones que probablemente ascenderán a 25.000-27.000 millones de dólares para todo el año. Sin embargo, la recuperación del crecimiento de la economía mundial a finales de este año favorecerá las transacciones en 2024, con una vuelta a las ventas superiores a 30.000 millones de dólares. En este sentido, para Liam Bailey, "la contracción económica general ha hecho que muchos se preguntaran si 2022 fue un problema momentáneo o si la economía global ha cambiado de una manera que perdurará, limitando su capacidad para crear riqueza. Creemos lo primero, y si bien no creemos que la tasa de crecimiento de los cinco años anteriores se iguale en los próximos cinco años, pronosticamos que la población UHNWI se expandirá un 28,5 % a medida que el mundo se adapte al nuevo entorno económico".