El intervencionismo inmobiliario no funciona. Lo cierto es que no ha funcionado nunca. La fijación de alquileres aplicada en países como Suecia, Francia o Alemania acabó en fracaso y España no está siendo diferente.
El Gobierno de Pedro Sánchez se ha caracterizado, entre otras cosas, por aplicar fuertes restricciones en el mercado del alquiler desde que estalló la pandemia en 2020, impidiendo desahucios, imponiendo la renovación automática de contratos o limitando precios. Y este particular intervencionismo culminó recientemente con la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda el pasado mes de mayo, tras incluir y extender parte de estas medidas.
Sin embargo, el resultado de estas políticas es justo el contrario a los objetivos pregonados por el Ejecutivo de PSOE y Podemos. El alquiler no deja de subir. Los precios empezaron a crecer en 2015, coincidiendo con el inicio de la recuperación económica y, en concreto, del sector inmobiliario, tras la histórica crisis financiera de 2008.
Esta tendencia se paralizó en 2020 con la llegada del coronavirus, en un contexto de elevada incertidumbre y restricciones a la movilidad de las personas. Pero se reactivó con la reapertura de la economía. Así, según las estimaciones de CaixaBank Research, el precio medio del alquiler en España acumula un aumento del 22,7% entre 2017 y mediados de 2023, superando con creces el incremento salarial promedio en el mismo período (11,9%).
El grueso de esta subida se concentra especialmente en los dos últimos años. En la actualidad, el precio medio de alquiler ronda los 11,9 euros por metro cuadrado, casi un 16% más que a finales de 2021, según el último índice de precios del portal inmobiliario Idealista que recoge Datamania.
En el último año, la subida ha superado el 9% a nivel nacional, encabezada por las provincias de Alicante, Valencia, Málaga y Palma, donde los incrementos superan el 20% interanual.
La explicación de este ascenso radica en el fuerte aumento de la demanda. Entre 2015 y 2019, el incremento del número de hogares en alquiler a precios de mercado rondó los 610.000, muy por encima de la creación neta de hogares durante ese mismo período (385.000), a causa del retroceso de la vivienda en propiedad (-93.000) y del alquiler inferior a mercado o cesión gratuita (-132.000).
Escasez de oferta
El problema es que esta mayor demanda debería haberse acompañado de un fuerte crecimiento de la oferta para contener los precios, pero no ha sido así. La combinación de grave inseguridad jurídica, donde el propietario queda absolutamente desprotegido frente al impago de la renta o la okupación de su vivienda, y limitación de precios, junto a otras restricciones normativas, se ha traducido en una sustancial reducción de la oferta de vivienda en alquiler. En concreto, el mercado se contrajo un 17% interanual en 2022, según datos de Idealista. Y nada parece indicar un cambio de rumbo, más bien al contrario.
El ataque a la propiedad que supone la nueva Ley de Vivienda está acentuando la escasez de inmuebles en alquiler que ya sufren numerosas ciudades. Son muchos los propietarios que, ante la inseguridad existente, se decantan por poner a la venta sus inmuebles o dedicarlos a alquiler vacacional, en lugar del tradicional alquiler a largo plazo.
Cataluña es una de las regiones más afectadas, ya que es una de las más dispuestas a aplicar todas y cada una de las restricciones que posibilita la ley estatal, como la fijación de precios en las zonas calificadas como "tensionadas". Según los últimos datos de la Asociación de Promotores (APCE), las viviendas iniciadas en Cataluña en el primer trimestre de 2023 suman un total de 3.747 unidades, lo que supone una caída del 9,2% respecto al mismo período del año pasado. Y en los últimos seis años tan sólo se ha visado la construcción de una vivienda nueva por cada dos hogares creados, constatando así el fuerte desequilibrio que existe entre oferta y demanda.
La limitación artificial de precios que establece el Gobierno agravará esta situación de escasez. Al reducirse la rentabilidad obtenida por los propietarios, los agentes "podrían tener incentivos a trasladar sus activos inmobiliarios al mercado de compraventa o, directamente, no ofrecerlos en régimen de alquiler reduciendo la oferta total de viviendas en alquiler disponible", según advierten desde APCE.
Además, "si en el largo plazo el precio del alquiler ya no es el criterio de asignación adecuado para igualar oferta y demanda, lo será el criterio de solvencia, perjudicando precisamente al colectivo con menos renta o menos estabilidad laboral, entre ellos los jóvenes". En definitiva, precios más altos y mayores dificultades de acceso para las rentas más bajas y vulnerables.
Según los promotores, "las tensiones en el mercado residencial en alquiler en España son atribuibles a la falta de vivienda a disposición de la ciudadanía, por lo que la solución no es la intervención de los precios del reducido parque existente, sino que pasa por incrementar la oferta". Entre otras medidas, es necesario aumentar el suelo disponible, promover la colaboración público-privada en la construcción de vivienda protegida, reducir impuestos para incentivar el mercado del alquiler y garantizar la seguridad jurídica del propietario frente a impagos y okupaciones. Pero nada de esto ha hecho ni hará Sánchez.