Con el Euribor por encima del 4%, la solicitud de hipotecas se desploma ya a un ritmo del 20% interanual, pero, al menos de momento, no se traduce en rebajas de precios, a diferencia de lo que sucede en EEUU y Reino Unido.
¿Cómo está afectando al mercado inmobiliario? ¿Y a los precios de las casas? ¿Es un buen momento para comprar? ¿Y para hipotecarse? Hablamos con Gustavo Martínez (@GustavoBolsa), asesor financiero y catedrático de la Universidad Francisco Marroquín para analizar estas y otras cuestiones.
Pregunta (P): La concesión de hipotecas cae ya a un ritmo superior al 20% interanual. ¿Dónde está el suelo?
Respuesta (R): Es difícil de definir dónde está el suelo porque ni siquiera ha empezado la corrección. La clave está en preguntarse cuánto tiempo va a mantener el Banco Central Europeo (BCE) los tipos de interés elevados porque el mercado inmobiliario tiene un efecto decalaje bastante amplio. No es como la Bolsa, que anticipa muy rápidamente los próximos movimientos y las correcciones de lo que vaya a pasar en un año se hacen notar enseguida.
El mercado inmobiliario tarda más en reaccionar. Los tipos de interés tardan más tiempo en penetrar en las expectativas de vendedores y compradores. Normalmente, el tiempo que se estima para transitar desde el monopolio de la decisión de los vendedores al de los compradores suele tardar unos trimestres.
Hasta hace poco, el poder de negociación lo tenían los vendedores. Cuando los tipos estaban al 0%, la vivienda subía y no había margen de negociación. Pero ahora, con los tipos de interés elevados, como la demanda cae, el poder de decisión lo tienen más bien los compradores por encima de los vendedores y pueden establecer precios. Pero esto tiene un efecto decalaje que suele durar unos quince meses.
En agosto, hemos visto una caída interanual del 21% en la solicitud de hipotecas. Esto no se veía en muchísimo tiempo e indica que empieza a haber cierta sensibilidad a los tipos de interés en la demanda de vivienda, como no puede ser de otra manera, ya que los tipos elevados siempre acaban afectando al precio de los activos. Es una cuestión de tiempo.
P: El Euríbor se mantiene por encima del 4%. ¿Hemos tocado techo? ¿Habrá nuevas subidas de tipos?
R: La situación de Europa es más confusa y difícil de prever que la de EEUU. En EEUU, el mercado está descontando que los tipos no van a subir. La Reserva Federal, como mucho, puede subir los tipos de interés 25 puntos básicos hasta final de año, pero el año que viene, en cualquier trimestre, va a empezar a bajarlos. Por tanto, hemos llegado a un punto de inflexión.
En Europa, sin embargo, nos está nada claro que esto sea así. En Europa la inflación está bastante más enquistada que en EEUU. Tenemos una inflación media del cinco y pico por ciento y la inflación subyacente se mantiene alta y es preocupante. El BCE no tiene demasiado margen para rebajar tipos de interés a corto plazo.
Sin embargo, tampoco tiene demasiado margen para subirlos porque Europa tiene un tejido industrial muy tocado, con muchas empresas que tienen una deuda importante. Y eso sin hablar de los estados.
Veo un escenario complicado en Europa. No creo que suban los tipos demasiado más, pero no sería demasiado optimista en cuanto a que ya hayamos alcanzado una tasa terminal. Es probable que puedan subir medio punto porcentual más.
P: ¿Cómo está afectando la subida de tipos al precio de la vivienda?
R: Se ha encarecido el precio de la deuda, los recursos ajenos con los que adquieres la vivienda. Lo normal es que si suben los tipos la vivienda termine bajando porque hay una caída de la demanda, y los precios tienen que ajustar a la baja para que haya un acuerdo entre oferentes y demandantes.
Teniendo un Euríbor del 4,1%, aplicando un diferencial tipo de 90 puntos básicos más, estamos hablando de un tipo de interés del 5%, que es bastante. Para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años, te quedaría una cuota aproximada de 1.600 euros al mes, pero hace tres años ese mismo préstamo te costaba 900 euros al mes, con lo que la subida es próxima al 70%.
El poder adquisitivo de las familias se ve claramente mermado por esta circunstancia. Si tienes menos capacidad de endeudamiento, tienes menos alcance a la hora de comprar vivienda. La oferta tiene que adaptarse a la demanda y corregir. Es cierto que la oferta en el caso de la vivienda es más inelástica que la demanda y tarda un tiempo en ajustar, pero más tarde o más temprano acaba acoplándose.
Lo normal es que si suben los tipos la vivienda termine bajando porque hay una caída de la demanda, y los precios tienen que ajustar a la baja
P: ¿Habrá entonces rebaja de precios inmobiliarios en España como ya sucede, por ejemplo, en EEUU y Reino Unido?
R: Los precios en el tiempo dependen de cómo estén los tipos de interés, porque la formación de precios se realiza descontando flujos de caja y afecta al valor de los activos. Si los tipos suben, los precios tienen que caer. Lo que marca el tipo de interés es la preferencia temporal que tienes por la liquidez: cuanto más alta es tu preferencia por la liquidez, más baja es tu preferencia por el resto de activos que esa liquidez puede adquirir.
Ahora bien, esto no es como apretar un botón y que todos los precios suban o bajen de inmediato. Subir tipos no es sinónimo de que todos los precios caigan al mismo tiempo. En 2022, por ejemplo, el S&P 500 cayó un 20%, el Nasdaq un 30%, pero la vivienda apenas ha corregido, salvo en EEUU, que es donde más rápido han subido los tipos.
Lo normal es que si la oferta se mantiene y la demanda cae, los precios caigan. Por tanto, los precios en España deberían corregir también. En las zonas donde la oferta es más reducida corregirán más que en aquellas donde la oferta es más amplia. Y donde la capacidad de endeudamiento de las familias afecta más al riesgo, y eso lo vamos a ver más, sobre todo, en barrios donde el poder adquisitivo es menor.
Pero sí, en líneas generales, creo que la vivienda va a corregir. Ahora bien, la clave es el tiempo que los bancos centrales van a mantener los tipos elevados. Porque si se diera la circunstancia de que ahora mismo los tipos empiezan a caer, los vendedores se esperarían a que los tipos caigan para volver a tener el poder de negociación. Pero creo que esta circunstancia no se va a dar. Vamos a tener tipos más altos durante más tiempo del que el mercado espera y esto va a hacer que el precio de la vivienda corrija. ¿Cuánto? En algunos sitios puede corregir un 10% y en otros un 20% o 25%.
P: Entonces, ¿es buen momento para comprar un piso en España?
R: No es un buen momento. Para mí, es el peor momento de los últimos 15 años para comprar vivienda en España, desde 2007, en el pico de la burbuja. La vivienda en España no ha corregido absolutamente nada todavía el efecto de los tipos de interés. Con lo cual, una persona que decidiera comprar vivienda ahora mismo estaría comprando el activo caro y la deuda cara también.
Estarías adquiriendo una deuda al 4% de Euribor a un año más diferencial y encima estarías comprando una vivienda cuyo precio todavía no ha sido mermado por el efecto de la subida de los tipos de interés.
Al menos haz una de las dos cosas mal: compra la vivienda cara, pero con deuda barata; o la vivienda barata con deuda cara. Pero no te metas en el doble marrón porque lo vas a pasar mal. Ni has invertido bien y encima te has apalancado con excesiva deuda. Desde el punto de vista financiero, es un error de inversión, Mi recomendación es esperar.
P: Y en caso de contratar ahora una hipoteca, ¿qué recomendarías? ¿Fija o variable?
R: A tipo fijo era clarísimo hace unos años, cuando estaba al 1%. Ahora, sin duda, teniendo en cuenta que los tipos están en máximos y que, como mucho, podrían subir otro 0,25% ó 0,5% y que los estados están hiperendeudados y no se pueden permitir el lujo de subir mucho más los tipos porque son los primeros en hacer default, lo inteligente sería endeudarse a tipo variable.
Lo normal es que a largo plazo los tipos de interés vuelvan al 1% o 2% porque los bancos centrales necesitan generar inflación. Y para generar inflación necesitas tener unos tipos de interés bajos. La circunstancia de que los tipos estén muy elevados es muy coyuntural, puede durar unos meses o un año en Europa como mucho, para luego empezar a caer.